Алгоритм покупки квартиры в ипотеку

Как можно условия ипотеки сделать лучше?

Ипотека — это такая форма покупки жилья, при которой собственником квартиры будет заемщик, а иногда и члены его семьи. При этом недвижимость находится в залоге у банка, что делает невозможным совершение с ней каких-либо операций без официального согласия кредитного учреждения.

Желание получить собственное жилье заставляет граждан обращаться в кредитные организации. На этом этапе важно осознавать всю серьезность процесса, объективно оценить собственную платежеспособность. Нужно быть готовым к финансовым затратам. Деньги потребуются не только на первоначальный взнос, но и на оплату страховки, необходимых документов и услуг специалистов: риэлторов, оценщиков, госрегистратора.

Правила получения квартиры с привлечением жилищных кредитов примерно одинаковы во всех банках:

  1. Соответствие требованиям, предъявляемым банком к заемщику.
  2. Наличие минимального первоначального взноса. Он предусмотрен практически всеми существующими программами ипотечного кредитования.
  3. Выбранная покупателем квартира полностью соответствует требованиям, которые кредитная организация предъявляет к оформляемому в залог обеспечению. Обычно речь идет о том, что жилье расположено в доме с исправными коммуникациями, который не стоит в очереди на капремонт, не подлежит сносу.

Стоит отметить, что при ипотечном кредитовании далеко не во всех случаях в залог передается приобретаемое жилье. Существуют программы под залог имеющегося имущества. Это тоже ипотечные программы, но в данном случае обременение — ипотека, накладывается на уже имеющуюся в собственности недвижимость.

Кредитование под залог актуально тогда, когда приобретаемое жилье не может быть рассмотрено банком в качестве обеспечения. Например, оно не соответствует требованиям, предъявляемым к залоговому имуществу.

Условия покупки квартиры, взятой в ипотеку могут зависеть и от того, какая программа кредитования выбрана заемщиком. Если речь идет о приобретении новостройки, то такой объект должен пройти аккредитацию в банке.

Увеличить шансы на получение ипотеки на достаточно привлекательных условиях может практически каждый заемщик. Клиентоориентированные кредитные организации постоянно работают над созданием спецпредложений для клиентов. В частности, на скидки могут рассчитывать:

  1. Сотрудники компаний-партнеров. Речь идет об организациях, у которых в банке имеется расчетный счет, зарплатный проект или открытая на юрлицо кредитная линия.
  2. Заемщики с положительной кредитной историей.
  3. Клиенты, пришедшие от агентств недвижимости, застройщиков, являющихся партнерами банка.

С целью увеличения лимита кредитования целесообразно сообщить кредитному менеджеру обо всех источниках дохода.

Многие кредитные организации готовы выгодно снизить процентную ставку в том случае, если клиент:

  1. Относится к категории заемщиков «Молодая семья» или работает в бюджетной сфере.
  2. Приобретает квартиру у аккредитованного застройщика, с которым банк совместно реализует какой-либо специальный проект. Например, застройщик покрывает часть расходов заемщика по оплате процентов.

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку

Иногда уменьшение ставки по кредиту возможно в случае оформления полиса страхования жизни и приобретаемой недвижимости.

Специальные предложения постоянно меняются и могут действовать строго определенный период. Отследить актуальные можно на сайте выбранного кредитного учреждения.

Покупка жилья без первоначального взноса возможна. Можно рассмотреть один из трех вариантов. Алгоритм следующий:

  1. Учет в качестве первоначального взноса сертификата на получение материнского капитала.
  2. Оформление нецелевого потребительского кредита в банке и внесение этих средств в качестве аванса при покупке жилья. Способ применим только при достаточном уровне платежеспособности заемщика.
  3. Покупка квартиры под залог уже имеющегося в собственности жилья.

В рамках последнего варианта в залог может быть оформлена квартира или загородная недвижимость, принадлежащая родителям или другим членам семьи заемщика.

Ситуация, когда потенциальный заемщик обращается одновременно в несколько банков в поиске лучших условий кредитования, абсолютно нормальна.

Увеличить шансы на предоставление ипотеки на лучших условиях можно следующим образом:

  • первоначально обратите внимание на условия кредитования тех банков, в которых у вас имеются действующие или погашенные кредиты, зарплатная карта, вклад или любой другой продукт;
  • собираясь подписать договор с агентством недвижимости по вопросу подбора жилья, отдайте предпочтение тем фирмам, с которыми у банка имеется договор о сотрудничестве;
  • изучая условия ипотечного кредитования, обратите внимание не только на градацию ставок в зависимости от размера первоначального взноса из собственных средств, но и на спецпредложения — они могут быть как сезонными, так и разработанные совместно с компаниями-партнерами (о том, как приобрести жилье в ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса, читайте тут).

Для увеличения шансов на получение желаемой суммы кредита нужно:

  1. Показать банку все имеющиеся источники дохода.
  2. Предоставить дополнительное обеспечение.
  3. Привлечь созаемщиков. Обычно в качестве указанных лиц выступают супруги или близкие родственники семьи (родные братья, сестры, родители). Кредитные учреждения предъявляют к ним те же требования, что и к заемщикам. Общее число созаемщиков варьируется от 1 до 4: этот критерий зависит от условий кредитования отдельно взятого банка.

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку

Важно: сокрытие информации от сотрудников кредитного учреждения не только снижает шанс на получение ипотеки, но и вовсе может стать причиной отказа. Увеличит шансы на получение ипотечного кредита корректно заполненная в полном объеме анкета и предоставленные оформленные должным образом документы.

Подробно о том, как купить жилье в ипотеку с максимальной выгодой для себя, читайте в этой статье.

У родителей была квартира в Пятигорске: пустая и без отделки. Денег на ремонт не было, а коммуналку приходилось платить каждый месяц. Так продолжалось несколько лет, пока у меня не родился план: если продать эту квартиру, можно купить недвижимость в ближайшем Подмосковье. Друзья посмеялись над моей идеей.

У меня всегда очень четко рассчитан бюджет: все траты я веду ровно так как закладывала и не отхожу от них. Но если у вас не так, то обязательно закладывайте деньги на непредвиденные расходы.

Трата Цена
Аренда квартиры 20 000 Р
Коммунальные платежи 5500 Р
Свет 500 Р
Интернет 500 Р
Сотовая связь 580 Р
Проезд 2200 Р
Еда 22 000 Р

Коммунальные платежи

5500 Р

От зарплаты у меня оставалось 8720 рублей.

Я проанализировала свои траты и пришла к выводу: 50% зарплаты можно тратить на ипотеку. Остальное — еда, транспорт, коммунальные платежи — обязательные траты. Оставшиеся деньги можно тратить на одежду или отложить на путешествия. Но вместо этого я решила, что лучше буду гасить ими ипотеку.

Трата Цена
Ежемесячный платеж 30 000 Р
Еда 22 000 Р
Проезд 2500 Р
ЖКХ и интернет 5500 Р

Ежемесячный платеж

30 000 Р

Я могла купить только вторичное жилье, чтобы сразу переехать и не тратить деньги на аренду квартиры. Значит, нужно было искать квартиру c максимально приемлемым ремонтом и хотя бы какой-то мебелью, в идеале — с нормальной кухней.

Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:

  • Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
  • Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
  • Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
  • Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
  • Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;

Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:

  • Зарплатный клиент банка;
  • Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.

Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

Банк Ставка, % ПВ, % Стаж, лет Возраст, лет Примечание
Сбербанк 9,1 15 6 21-75 Скидка 0,4% по ипотеке свыше 3,8 млн. руб. Ставка по субсидированной ипотеке от 6,7 до 7,7%. Надбавки 0,1% за отказ от электронной регистрации; 0,3% если клиент не зарплатник, 1% при отказе от страховки
ВТБ 24 и Банк Москвы 9,1 15 3 21-65 8,9% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%,
Райффайзенбанк 9,99 15 3 21-65 10% ПВ для зарплатников, скидка 0,59-0,49 для определенных застройщиков
Газпромбанк 9,5 20 6 21-65 10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров
Дельтакредит 12 15 2 20-65 ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия,
Россельхозбанк 9,45 20 6 21-65 материнский капитал без ПВ ставка не меняется, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров
Абсалют банк 10,9 15 3 21-65 ФБ 0,5%
Банк Возрождение 10,9 15 6 18-65
Банк Санкт-Петербург 12 15 4 18-70 скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома
Промсвязьбанк 10,9 15 4 21-65 10% пв для ключевых партнеров
Российский капитал 11,75 15 3 21-65 скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50%
Уралсиб 10,4 10 3 18-65 0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ, скидка 0,41% при ПВ 30% и выше
Ак Барс 11 10 3 18-70 скидка 0,3% если ПВ 20-30%, свыше 30% скидка 0,6%
Транскапиталбанк 13,25 20 3 21-75 можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии, после ввода дома ставка снижается на 1%
Банк Центр-Инвест 10 10 6 18-65 с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года 3,75% годовых
ФК Открытие 10 15 3 18-65 0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, 10% ПВ если зарплатник, 20%ПВ по ФБ
Связь-банк 10,9 15 4 21-65
Запсибкомбанк 10,99 15 6 21-65 скидка 0,5% для зарплатников
Жилфинанс 11 20 6 21-65
Московский кредитный банк 12 10 6 18-65
Глобэкс банк 11,8 20 4 18-65 скидка 0,3% для зарплатников
Металлинвестбанк 12,75 10 4 18-65
Банк Зенит 14,25 20 4 21-65
Росевробанк 11,25 20 4 23-65
Бинбанк 10,75 20 6 21-65
СМП банк 11,9 15 6 21-65 скидка 0,2% при ПВ 40% и больше, скидка 0,5% для льготной категории клиентов, ставка 10,9 – 11,4% за быстрый выход на сделку
АИЖК 10,75 20 6 21-65
Евразийский банк 11,75 15 1 21-65 4% комиссия – скидка 1,5% работает по дельте
Югра 11,5 20 6 21-65
Альфабанк 11,75 15 6 20-64 4% комиссия – скидка 1,5% работает по дельте

Особенности покупки готового жилья в ипотеку

При выдаче ипотечных кредитов, взаимодействии с заемщиками финансовые учреждения руководствуются нормативными документами о банковской деятельности, а также ФЗ-102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».

Важно: при ипотеке собственником приобретаемой недвижимости становится заемщик, а иногда и члены его семьи. Банк является залогодержателем, имеет полное право обратить взыскание на квартиру, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту.

О том, какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку, читайте в нашем материале.

Говоря об особенностях покупки готовой квартиры на заемные средства, стоит отметить следующее:

  • выдача кредита каждому отдельному заемщику должна быть согласована уполномоченными лицами банка;
  • передаваемый в залог объект недвижимости должен соответствовать требованиям, которые финорганизация предъявляет к обеспечению;
  • все сделки по купле-продаже недвижимости подлежат государственной регистрации.

Если заемщик выбрал жилье, которое не соответствует требованиям кредитной организации, выход есть. Можно оформить кредит под залог имеющейся в собственности заемщика или членов его семьи недвижимости.

На рынке ипотечного кредитования присутствует огромное количество банков. Несмотря на различие программ по предоставлению денежных средств, есть ряд схожих условий покупки готового жилья в ипотеку.

Решить квартирный вопрос можно, если:

  1. Заемщик получил положительное решение по итогам рассмотрения заявки на ипотеку.
  2. Выбранный объект недвижимости удовлетворяет требованиям банка к предмету залога. Обычно под этим подразумевается отсутствие:
    • временно и постоянно зарегистрированных в квартире лиц;
    • обременений, арестов, ограничений на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости;
    • перепланировок и переустройств, согласовать которые невозможно.
  3. Заемщик имеет возможность внести первоначальный взнос (если его наличие предусмотрено условиями кредитования), оплатить связанные с покупкой жилой недвижимости расходы.
Важно:

чтобы оценить собственные шансы на получение ипотеки, можно «прикинуть» максимально возможную сумму кредита самостоятельно. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором, который можно найти, задав в строке поисковика фразу «

кредитный калькулятор он-лайн

».

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Рынок недвижимости связан с большими деньгами, а потому привлекателен для мошенников. Существует мнение, что раз документы на квартиру проходят проверку в банке, то сделка не будет иметь неприятных последствий для заемщика-покупателя.

На самом деле это не совсем так, исключить полностью связанные с покупкой риски невозможно. Для их минимизации важно самостоятельно проанализировать документы на покупаемое жилье. Подробно о том, какие существуют риски для покупателя при покупке квартиры в ипотеку, мы рассказывали здесь.

Предлагаем ознакомиться:  Квартира В Аресте У Приставов Что Делать

Обратите внимание на следующее:

  • срок владения недвижимостью и способ ее получения в собственность. Эти сведения можно почерпнуть из документа, который является основанием возникновения права собственности на недвижимость у продавца.

    Если срок владения небольшой (например, полгода или чуть больше), а квартира получена, к примеру, в наследство, это должно насторожить. Есть вероятность, что со временем на недвижимость заявятся еще какие-либо наследники.

  • Наличие или отсутствие обременений. Информация отражена в выписке ЕГРП, заказать которую можно самостоятельно. Наилучший вариант обезопасить себя — запросить расширенную выписку ЕГРП.

    В этом документе видны действия, которые были совершены на протяжении всего времени существования данной недвижимости. Выписка должна быть свежей, не старше 1-2 недель, а обременения в отношении недвижимости — отсутствовать.

  • Временно или постоянно зарегистрированные в квартире лица в квартире на момент совершения сделки должны отсутствовать. Дело в том, что прописанный в помещении гражданин имеет право пользования жильем наряду с собственником.

    Выписывать такого человека, в случае его отказа сняться с регистрационного учета добровольно, после покупки квартиры придется в судебном порядке.

Важно: обязательно настаиваете на личном присутствии всех продавца (продавцов) на сделке. Мошенники часто пытаются оспорить договоры купли-продажи, совершенные по генеральным доверенностям.

Если у вас возникли сомнения в правовой безопасности выбранного жилья, лучше отказаться от данной покупки, продолжить поиски подходящей квартиры.

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке. Оформление ипотеки — не быстрая процедура. Процесс может занять от 3 недель до нескольких месяцев. Картина по срокам выглядит следующим образом:

  1. рассмотрение пакета документов заемщика — от 1-3 рабочих дней;
  2. сбор документов на приобретаемой жилье — от 5-7 рабочих дней;
  3. согласование предмета залога сотрудником кредитного подразделения — 3-5 рабочих дней;
  4. подготовка документов к сделке, подписание договоров — 1-2 рабочих дня;
  5. госрегистрация договоров — до 14 рабочих дней.

Ипотека — распространенный продукт, который есть в кредитной линейке практически каждого банка. Оформить ее не так сложно, как кажется на первый взгляд, но к получению и обслуживанию кредита стоит подойти со всей ответственностью.

Оформление купли-продажи квартиры происходит в несколько этапов. Каждый этап процедуры потребует от продавца и покупателя определенных действий. Далее расскажем об этапах сделки при покупке ипотечного жилья, рассмотрим последовательность действий для покупателя и нюансы для продавца. Приведем общий алгоритм продажи и покупки, который поможет сориентироваться обоим участникам.

  1. Алгоритм покупки квартиры в ипотекуВыбор банка-кредитора и подача заявления. Оформить жилищный займ можно практически в любом банке. Для этого покупатель должен подать соответствующее заявление в отделение банка.

    Потребуются также документы от будущего заемщика:

    • паспорт;
    • трудовая книжка;
    • СНИЛС/ИНН;
    • справка 2-НДФЛ.

    После рассмотрения заявления и проверки платежеспособности клиента банк вынесет решение об одобрении заявления. Об особенностях купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке читайте тут.

  2. Выбор объекта недвижимости. Одобрение заявки на ипотечный кредит имеет сроки давности, поэтому с выбором квартиры лучше не тянуть. Заемщику следует попросить у специалистов перечень требований к жилой недвижимости, которые могут повлиять на одобрение со стороны банка.

    Важно! Покупатель обязан предупредить продавца о том, что покупка будет осуществляться с привлечением кредитных средств.

  3. Заключение предварительного договора. Предварительный договор заключается между собственником и покупателем с целью обезопасить обе стороны от неприятностей. В документе оговариваются права и обязанности сторон, сумма задатка, сроки его возврата, ответственность при неисполнении соглашения.
  4. Сбор документов. На данном этапе, перед тем как продать жилье покупателю, собственник квартиры должен собрать пакет необходимых документов для банка:
    • Свидетельство права собственности, основания его возникновения.
    • Паспорта собственников.
    • Свидетельство о заключении брака.
    • Согласие супруга на продажу квартиры.
    • Выписка из ЕГРН.
    • Выписка из домовой книги.
    • Кадастровый и технический паспорт.
    • Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ и др.

    Заемщик также собирает необходимую документацию:

    • Заключение эксперта-оценщика о проведении оценочной экспертизы квартиры. Банки требуют проведения экспертизы у аккредитованных компаний-партнеров.
    • Согласие супруга на приобретение жилья в ипотеку.
    • Свидетельство о браке/разводе.
    • Выписку со счета о наличии средств для первоначального взноса.
    • Иные документы, подтверждающие трудоустройство и платежеспособность клиента.

    После сбора всех бумаг продавец и покупатель подают их на рассмотрение в банк. Рассмотрение может занять несколько дней, иногда могут потребоваться дополнительные документы от участников. Далее следует одобрение банком выбранного варианта для ипотеки или отказ.

  5. Алгоритм покупки квартиры в ипотекуЗаключение кредитного договора. Кредитный договор заключается между заемщиком, желающим приобрести жилье, и банковской организацией.

    Проект документа оформляется у нотариуса в присутствии клиента, а затем передается в банк. Договор должен содержать в себе основные условия предоставления займа:

    • сумма займа;
    • срок погашения;
    • процентная ставка;
    • санкции при задолженности;
    • права и обязанности заемщика и кредитора;
    • график платежей.

    Далее приведена форма для скачивания типового ипотечного договора:

  6. Страхование недвижимости. Обязательным условием предоставления жилищного займа является страхование возможных рисков. Покупатель должен застраховать риски, связанные с утратой имущества. Банки рекомендуют застраховать и самого заемщика на случай потери трудоспособности, смерти и т.д. Расходы по страховке полностью ложатся на покупателя.
  7. Заключение договора купли-продажи и передача денег. В назначенный день участники сделки (продавец, покупатель и представитель банка) прибывают к нотариусу, чтобы заключить ДКП. В тот же день заключается и договор ипотеки, а чаще всего ДКП и ипотечный договор совмещены в один документ.

    Документ оформляется в трех экземплярах, подписывается всеми участниками, и заверяется нотариусом. После этого осуществляется передача денег, которая происходит посредством открытия аккредитивов.

    Открываются отдельные счета для передачи личных средств заемщика и средств, которые предоставил банк. Все расходы, связанные с открытием счетов и передачей денег, несет покупатель.

  8. Регистрация сделки. Покупатель и продавец договариваются о дне подачи документов в Регистрационную палату. Подать заявление о регистрации ДКП можно непосредственно в Регпалате, либо через МФЦ. Кроме личного присутствия при подаче заявления потребуется также:
    • Алгоритм покупки квартиры в ипотекунотариально заверенные копии паспортов участников;
    • копии документации на квартиру;
    • копии согласия супругов участников на куплю-продажу имущества;
    • квитанции об оплате госпошлины.

Какие затраты при покупке связаны с уплатой обязательных сборов? Размеры госпошлины при покупке недвижимости составят:

  1. Пошлина за оплату госуслуги по регистрации права собственности уплачивается покупателем и составляет 2000 рублей.
  2. Пошлина за регистрацию ипотеки уплачивается покупателем и составляет для физических лиц 1000 рублей, для юридических лиц 4000.

Подготовка и поиск риелтора

В июле 2013 года я получила 1 050 000 Р за продажу квартиры в Пятигорске. К этой сумме добавила все свои сбережения — еще 50 000 Р. В итоге сумма первоначального взноса — 1 100 000 Р.

Деньги положила на накопительный счет. На тот момент у меня был счет под 4% годовых — это 0,33% в месяц. Получается, что во время поисков квартиры я получала дополнительно 3600 рублей ежемесячно.

Я начала искать риелтора. Хотела, чтобы это был опытный человек, отлично знающий рынок недвижимости. Нашла такого по совету знакомых, которые недавно покупали квартиру. Гонорар, на который мы договорились, — 80 000 или 100 000 Р в зависимости от финальной суммы сделки. В бюджет я заложила максимальную сумму — 100 000 Р.

Каков порядок покупки квартиры в ипотеку? Пошаговая инструкция, нюансы

Вот критерии, по которым я искала риелтора:

  1. Он должен работать в этой области уже не первый год, лучше — десятый.
  2. В послужном списке должны быть крупные профильные компании.
  3. Кто-то из близких знакомых совершал сделку с этим риелтором и остался доволен: идеально, если это тоже покупка квартиры в ипотеку.
  4. Мне должно быть комфортно общаться с этим человеком, иначе я буду с неохотой с ним встречаться и это затянет поиски квартиры.

Далее вам предстоит обратиться в банк. Лучше даже не в один, а сразу в несколько (на случай, если вам где-то откажут в выдаче кредита). 

Выбираем банк: обзор программ ипотечного кредитования

Планируя оформить ипотечный кредит, можно подать заявку в один или несколько банков одновременно. После принятия положительного решения заемщик может выбрать наиболее привлекательный для себя вариант.

Наименование банка Программы кредитования Размер минимального первоначального взноса Размер процентной ставки Срок кредитования
СБ РФ Покупка готового и строящегося жилья. Ипотека под маткапитал и военная ипотека. Рефинансирование. 20% от стоимости приобретаемого жилья. От 10.75% До 30 лет.
УРАЛСИБ Покупка готового и строящегося жилья. Ипотека под маткапитал, для работников бюджетной сферы и военная ипотека. Рефинансирование. Возможность кредитования апартаментов. 10% от стоимости приобретаемого жилья. От 10.8% До 30 лет.
ВТБ24 Покупка готовой и строящейся недвижимости. Рефинансирование. Работа с сертификатами: маткапитал, военная ипотека. 10% от стоимости приобретаемого жилья. От 12.1% До 20 лет.
Райффайзенбанк Покупка готового и строящегося жилья. Рефинансирование, в том числе валютной ипотеки. 15% от стоимости приобретаемого жилья. От 10.9% До 25 лет.

В банках РФ можно получить кредиты и купить квартиру в ипотеку в готовом или строящемся доме, на приобретение загородной недвижимости и даже апартаментов. В том числе с привлечением сертификатов по материнскому капиталу, оформляемых военнослужащими и бюджетниками субсидий.

Рассчитывая расходы по оплате кредита, обратите внимание, чем больше срок, тем меньше размер ежемесячного платежа и больше сумма предоставляемого кредита.

Существует ряд преференций. Имеют возможность получить ипотечный кредит на льготных условиях работники бюджетной сферы, сотрудники организаций-партнеров кредитных учреждений. Некоторые банки: ВТБ24, УРАЛСИБ, предлагают кредиты всего по двум документам, без предоставления справки о доходах. Предложение действительно для клиентов, располагающих первоначальным взносом в размере не менее половины от стоимости покупаемой недвижимости.

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку

По причине нестабильной экономической ситуации на протяжении нескольких последних лет, кредиты оформляются в рублях РФ. Заемщики, получившие ипотеку некоторое время назад по более высоким процентным ставкам, имеют возможность снизить финансовую нагрузку, пройдя процедуру рефинансирования. Такую услугу по валютным займам предлагает Райффайзенбанк. Наименование банка-кредитора в этом случае не имеет значения.

Конкуренция на рынке ипотечного кредитования настолько высока, что практически в каждом кредитном учреждении успешно работают программы лояльного отношения к заемщикам, благодаря которым возможно снижение стандартной процентной ставки на 0,5-1 процентный пункт.

При покупке жилья в ипотеку есть определенные риски:

  1. Потеря заемщиком источника дохода, неплатежеспособность.
  2. Риск потери права собственности. Например, из-за мошеннических действий с документами со стороны третьих лиц. Несмотря на проверку документов по приобретаемой квартиру, такая история вполне может случиться даже с кредитным жильем.

Если речь идет о долевом строительстве, есть риск, что дом будет не сдан вовремя или останется долгостроем. Поэтому важно перед внесением денежных средств в кассу застройщика проверить его деловую репутацию и документы на строящийся объект.

Риски при проведении сделок можно максимально минимизировать, заручившись помощью грамотного юриста по сделкам с недвижимостью. Важно вникать в каждый вопрос самостоятельно. Например, на этапе подбора жилья сразу выявлять и отсеивать сомнительные объекты.

Достоинства Недостатки
Быстрый способ решения квартирного вопроса. Недешевый способ покупки жилья. Если вносить платежи в соответствии с графиком, переплата составит 100 и более процентов.
Возможность возврата части денежных средств в виде налогового вычета. Доступна не всем по двум основным причинам:
  • недостаточный уровень дохода заемщика;
  • отказ со стороны банка.
Разнообразие программ ипотечного кредитования и разного рода акций позволяет оформить ипотечный кредит на оптимально выгодных условиях. Оформление кредита занимает некоторое время и требует сбора документов.

Банки предлагают огромный выбор программ ипотечного кредитования. Периодически в каждом кредитном учреждении запускаются акции, что позволяет получить дополнительные скидки при оформлении ипотеки.

Стандартно размер первоначального взноса должен составлять 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости, но условия некоторых программ позволяют заемщику обойтись без собственных накоплений. Например, при использовании маткапитала в счет стоимости жилья.

Когда речь идет о покупке квартиры, важно рассмотреть предложения разных банков. Только так можно найти оптимальный вариант кредитования.

Наименование банка

Размер первоначального взноса в % от стоимости жилья

Процентная ставка, %

Максимальный срок кредитования, лет

Абсолют

15

От 11.5

25

УРАЛСИБ

20

От 10.8 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 12.5.

25

Промсвязьбанк

20

От 12

25

Сбербанк России

20

От 10.75 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 11.

30

Условия выдачи примерно схожи, но при этом разница все таки есть. Например, молодая семья может значительно снизить расходы на выплату ипотеки, воспользовавшись программой кредитования от Сбербанка, а сотруднику бюджетной организации целесообразнее обратиться по вопросу получения кредита на покупку жилья в УРАЛСИБ банк.

Выбор недвижимости

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку

Если вы предполагаете необходимость ипотеки для покупки жилья, придется заранее присмотреть объект недвижимости.

Особенно важно это, если приобретается новострой. Дело в том, что обычно на ранней стадии строительства жилого комплекса или поселка, когда риски и банков, и инвесторов слишком высоки, с застройщиком сотрудничают 1-2 банка-партнера. Поэтому, именно в тот момент, когда цены у застройщика ниже всего, круг выбора ипотечных программ для вас будет ограничен.

Меньше всего банкам нравятся загородные поселки, в которых реализуются земельные участки. Причинами этого являются неустойчивая рыночная цена такой земли и ее сомнительная, зависящая в конечном итоге от успехов застройщика в развитии поселка, ликвидность. Однако в крупных банках есть ипотечные программы и на такой случай.

Но и при покупке вторички желаемые объекты желательно присмотреть заранее. Иначе, как вы узнаете, какие средства вам потребуются на ипотеку?

Исходя из выбранного жилья, вам нужно определиться с выбором банка. Здесь два основных критерия:

  • подходят ли вам условия банка;
  • подходите ли вы под требования банка к заемщикам.
Предлагаем ознакомиться:  Возмещение морального вреда при ДТП в 2019 году

Если говорить о первом критерии, то на процентах сэкономить вряд ли удастся. Обычно банки, предлагающие лучшие условия по процентам требуют несколько видов страховки, берут комиссионные за различные действия (рассмотрение заявки на кредит, перевод денег). На что стоит действительно обратить внимание – это максимальный размер кредита, который вы можете взять в конкретном банке и размер первоначального взноса.

Что до второго критерия, то если у вас есть сложности с подтверждением дохода, образования и предоставлением других документов из многочисленного перечня, зато есть серьезная сумма на первоначальный взнос (30-50 % от размера кредита), то обратитесь в банк, предлагающий кредит «по двум документам». Проценты по такому кредиту несколько выше стандартных (примерно на 0,5 %).

Подбор стоимости под ежемесячный платеж

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку

Чтобы понимать, на какую сумму ориентироваться, можно подать документы в банк. Подавать лучше не в любое отделение банка, а именно в отделение ипотечного кредитования.

Почему важно время. Иногда банки дают две кредитные ставки: первая — твоя обычная ставка (у меня была 11,75%). Вторая — ставка, если ты купишь квартиру в первые 40 дней после расчета ипотеки, она на 0,25% меньше. В итоге это снизило бы мой ежемесячный платеж на 500 Р, а общую переплату по кредиту на 120 000 Р.

Я совершила ошибку: подала документы сразу в несколько банков задолго до того, как начала искать квартиру, и в результате не успела получить пониженную ставку.

Мои вводные для ипотечного консультанта. Первоначальный взнос — 1 000 000 Р. Месячный платеж не более 30 000 Р. Срок ипотеки не очень важен. Идеально — 15 лет, но можно рассмотреть и 20, и 25.

Как выбрать срок ипотеки

Чем меньше период ипотеки, тем меньше процентов вы отдадите банку, но ежемесячный платеж будет выше.

Например, если взять в ипотеку 2 000 000 Р на 15 лет, то переплата будет минимальной. Но месячный платеж будет чуть выше, чем если бы вы взяли ипотеку на 20 лет. Между 20 и 25 годами разница в платеже очень несущественная. Чем выше срок, тем больше переплата.

Моя логика была другой: «Я могу 20 лет платить за съемную квартиру 25 000 Р в месяц, но эта квартира никогда не станет моей. Я заплачу 6 000 000 Р в воздух. Если я буду платить 25 000 Р за ипотеку, то для меня ничего не изменится, но через 20 лет эта квартира станет моей». Поэтому мне не было важно, сколько я переплачу по кредиту. Мне было важно, чтобы в месяц я платила не более 30 000 Р.

Выбор недвижимости

Получив в одном из банков одобрение вашей кредитной заявки, вы можете приступить к выбору квартиры. Если вы предварительно рассмотрели, с какими банками работает застройщик облюбованного вами жилого комплекса, то с подбором новой квартиры вы легко справитесь. Сложнее будет со вторичкой. Здесь очень важна чистота юридической судьбы квартиры.

Разделы наследства и разводы, зарегистрированные несовершеннолетние дети и военнослужащие срочно службы – все это причины, по которым банк может отклонить объект. И поверьте, здесь он на вашей стороне: ведь сомнительное прошлое жилья может дать знать о себе в настоящем в форме исков, обжалующих ваше право собственности.

Когда вы с банком подобрали квартиру, необходимо ее оценить у лицензированного оценщика. Оценщика вам назовет банк. От результатов отчета об оценке зависит, на какую сумму вам дадут кредит (Подробнее см. Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?).

На что влияет ставка

Когда узнаешь ставку по ипотеке, можно понять, сколько денег ты реально готов потратить. В любом ипотечном калькуляторе можно проверить несколько цен на недвижимость со своими ипотечными параметрами. Соответственно, можно подобрать стоимость, чтобы месячный платеж не выходил за рамки бюджета. Я отталкивалась от суммы 30 000 Р в месяц, но понимала, что смогу платить до 32 000 Р.

Каков порядок покупки квартиры в ипотеку? Пошаговая инструкция, нюансы

Моя логика строилась на том, что в ипотеку можно отдавать 50% бюджета. Если вдруг я потеряю работу, я смогу переехать к родителям, а квартиру сдавать в наем. Тогда стоимость сдачи квартиры должна быть примерно равна платежу по ипотеке. Также я понимала, что найти работу на 60 000 Р в месяц я смогу всегда: пойду работать продавцом или официантом.

Банки одобрили мне кредиты на максимальную сумму 4 000 000 Р с процентной ставкой от 11,75 до 13%. Если не принимать во внимание размер ежемесячного платежа, в общей сложности я могла бы потратить на квартиру 5 000 000 Р: 4 000 000 Р кредитных средств и 1 000 000 Р первоначального взноса.

Пошаговая инструкция, как правильно купить или продать жильё

  1. Алгоритм покупки квартиры в ипотекуБанки крайне неохотно выдают кредиты на приобретение жилья у родственников или родителей. Связано это с опасениями со стороны кредитора по поводу нецелевого расходования средств и фиктивности сделки.
  2. Одним из требований кредитора в таком случае будет обязательный безналичный расчет между продавцом и покупателем, в т.ч. и безналичное внесение первоначального взноса.
  3. Приобретение жилья у близких родственников лишает заемщика права на участие в льготных социальных программах ипотеки.
  4. Согласно п.5 ст.220 НК РФ гражданин, купивший недвижимость у близкого родственника не может претендовать на получение налогового вычета.

После того, как решение о покупке жилья принято, необходимо переходить к действиям. Начните с выбора банка и конкретной программы кредитования. Уже в этот момент необходимо определиться, приобретаете вы готовый объект или жилье в новостройке.

Выбираем банк: обзор программ ипотечного кредитования

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б.

Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Выбор недвижимости

Квартира за 5 миллионов оказалась мне не по силам. Ежемесячный платеж — 44 тысячи в месяц, мне было бы нечего есть. Квартира за 4 миллиона тоже оказалась за рамками запланированного бюджета. Подошла квартира только за 3,7 млн — ежемесячный платеж был почти 30 тысяч. На эту сумму мы и договорились с риелтором. Я сказала, что больше платить не смогу.

Меньше 30 000 рублей — то, что нужно. Даже на платья будет хватать
Меньше 30 000 рублей — то, что нужно. Даже на платья будет хватать

Рынок первичного жилья в России активно осваивается: это значит, что он таит в себе как дополнительные возможности выгодного приобретения жилплощади, так и существенные риски.

Плюсы ипотеки на новостройку:

  • Низкая стоимость квартиры или дома.
  • Однозначное отсутствие на жилплощади каких-либо существующих юридических обязательств, например, банковского обременения.
  • Ставка от застройщика ниже, чем на готовое жилье.

Минусы ипотеки на новостройку:

  • Строительная компания может разориться, и дом так и не будет достроен. Чтобы не нарваться на такую ситуацию, лучше приобретать строящееся жилье на финальной стадии.
  • На период стройки придется платить одновременно и ипотеку и арендовать жилье, если его нет.
  • Завышение по ипотеке сделать сложнее, а это значит, что ипотека без первоначального взноса становится менее реальна.

Страхование

Перед тем, как заключить договор ипотеки, необходимо выполнить обязательно, предусмотренное законом об ипотеке (залог недвижимого имущества), условие: застраховать купленный объект от рисков утраты и повреждения.

Возможно, банк предложил вам также застраховать себя, свое право собственности или риск невозврата кредита банку. Соглашаться на такие условия в договоре, пойти на кредит с повышенными процентами (это обычно последствие отказа от одного из видов необязательного страхования) или обращаться в другой банк – ваш выбор. Здесь необходимо сопоставить размер повышенных страховых платежей и стоимость страховки.

После предъявления в банк страховки, вы оформляете договор ипотеки и закладную. Договор ипотеки обязательно регистрируется в уже упоминавшейся службе Росреестр. Но сейчас вам выдадут не свидетельство, а экземпляр договора со штампом о произведенных регистрационных действиях и печатью регистратора. Теперь в государственном реестре прав, который ведется Росреестром, отмечено обременение вашей квартиры залогом банка.

Ею не получится распорядиться без согласия банка-залогодержателя. Что касается закладной, то она остается у банка. Это ценная бумага, позволяющая кредитной организации перепродать свое право требования к вам по договору залога при необходимости. На ваши с банком отношения по кредиту закладная не окажет никакого действия.

В день подписания договора покупатель оплачивает первоначальный взнос, оформляет договоры страхования. Страхование по рискам утраты жизни и трудоспособности, конструктива квартиры и утраты права собственности на нее в течение первых 3 лет пользования недвижимостью осуществляется на основании заявления заемщика в одной из компаний-партнеров банка. Страхованию подлежат либо все риски в комплексе, либо часть из них: данный вопрос банк и заемщик решают до сделки самостоятельно.

В случае наступления страхового события выплата по договору обеспечивает возврат кредита и процентов по нему. Поэтому обычно банки просят оформить договор страхования не менее, чем на сумму кредита увеличенную на 10%.

В большинстве случаев эта цифра составляет 1-3% от суммы заемных средств. Итоговый расчет зависит от параметров недвижимости и состояния здоровья заемщика. Ежегодно договор пролонгируется.

Погасив ипотеку в полном объеме досрочно, заемщик может обратиться в страховую компанию с заявлением о возврате части страховой премии.

Подписанный договор купли-продажи, кредитный договор, закладную и все документы, на которые имеются ссылки в указанных договорах, стороны сдают на госрегистрацию в Росреестр или МФЦ. Запись о смене собственника и обременении ипотекой будет осуществлена в течение 2-х недель.

Во избежание очередей записывайтесь в ведомства заранее. Это можно сделать через интернет за несколько дней до сделки.

Выбор квартиры

Вот главные факторы, на которые я обращала внимание при выборе.

Это помогло мне определить оптимальный район — Красногорск и его окрестности. Я работала на станции метро «Аэропорт», поэтому Волоколамское шоссе было идеальным вариантом: там есть и электрички, и автобусы.

Удаленность от Москвы. Когда я искала квартиру, я видела варианты за 2 000 000 Р с ремонтом в Лыткарино. Но добираться до работы полтора часа для меня не вариант.

Ремонт. Нужна квартира, в которой можно будет жить сразу, не делая ремонт, так как денег на него не будет. Поэтому я искала светлую квартиру с минимумом шкафов, чистым туалетом и нормальной ванной комнатой. Идеально, если какая-то мебель останется в квартире, чтобы сразу переехать.

Адекватность продавца. На «Циане» и других сайтах цена на квартиры всегда завышена. Смело можно отнимать 100 000 Р. Но если продавец не очень адекватен, то торги могут затянуться.

Налоговое законодательство

В соответствии с налоговым законодательством, после покупки квартиры в кредит гражданин имеет право вернуть часть потраченных денежных средств. Речь идет о 13% от 2 000 000 рублей и 13% от уплаченных по кредиту процентов.

Возврат налога осуществляется постепенно на протяжении нескольких лет. Впервые заполненную декларацию и пакет документов заемщик может подать в ИФНС уже на следующий год после покупки недвижимости.

Чтобы подать документы на вычет, вовсе не обязательно посещать налоговую лично. Заполнить декларацию и прикрепить пакет документов можно через личный кабинет на сайте ИФНС. Детально о том, положен ли возврат налога при покупке квартиры в ипотеку в строящемся доме, можно узнать здесь.

После покупки недвижимости не забудьте реализовать свое право на получение налогового вычета в связи с приобретением жилья в ипотеку. Документы на вычет можно подать уже на следующий год после вступления в право собственности.

Предлагаем ознакомиться:  Где брать справку если проживаешь в другой квартире

Сумма к возврату составляет 13% от 2 млн. рублей. Путем математических действий получаем 260 тыс. рублей.

При приобретении жилья в ипотеку можно подать документы на получение налогового вычета с уплаченных банку процентов за пользование кредитом. Сумма составит 13% от выплаченных процентов. Документы подаются ежегодно в ИФНС, начиная со следующего, в котором оформлена ипотека, периода.

Право на получение налогового вычета могут реализовать только трудоустроенные и получающие официальную заработную плату граждане. В зависимости от уровня зарплаты, получить вычет в полном объеме можно за несколько лет.

Если по каким-либо причинам вы решили продать купленное на кредитные средства жилье, сделать это можно с согласия банка. Согласно налоговому законодательству, при условии продажи квартиры в течение первых 5 лет с момента покупки, собственник обязан уплатить НДФЛ. Правило действует в том случае, если недвижимость продается по большей стоимости, нежели была приобретена.

Как я искала квартиру

Какие-то варианты мне присылал риелтор, еще я самостоятельно изучала «Циан». Около двух недель я просто смотрела объявления. Выбрала три квартиры в разных районах северо-западного направления: две в разных частях Красногорска и одну в районе Павшинской поймы. На их примере я еще раз проверила транспортную доступность района.

Красногорск мне не понравился. Квартира около железнодорожной станции в старом доме, вокруг много бездомных, постоянный шум электрички. А вот район Павшинской поймы мне понравился. Хотя он и застроен многоэтажными домами «окно в окно», но транспортная доступность лучше, а дома новые. К сожалению, квартиры в этом районе, подходящие под условия моей ипотеки, стоили от 4 800 000 Р.

В середине августа 2013 года на «Циане» я нашла квартиру в Павшинской пойме за 4 650 000 Р. Это была самая дешевая квартира в районе. Я отправила ссылку риелтору и в ответ узнала, что, скорее всего, в наш бюджет мы эту квартиру не уложим. Но мы все равно договорились о встрече с продавцом, который, как оказалось, и сам был риелтором.

Квартира мне понравилась. Я просигналила об этом риелтору: мы договорились о том, что если мне все нравится, то я незаметно ей кивну. На этом месте началась ее работа.

От работы риелтора зависит половина успеха сделки. Сначала она нашла все недочеты в квартире и указала на них хозяину. Я же старалась изображать не очень радостное лицо, чтобы хозяин не понял, что квартира понравилась.

После осмотра мы с риелтором сели в кафе и посчитали деньги.
У меня был миллион, еще 110 000 Р сбережений, плюс 2 800 000 Р возможной ипотеки — это размер займа, который я могла себе позволить, исходя из ежемесячного платежа. Итого 3 910 000 Р. Еще я могла добавить 30 000 Р, потому что как раз получила премию на работе. Пришло время принимать решение об увеличении бюджета, так как квартира стоила 4 650 000 Р.

Я решила, что могу увеличить первоначальный взнос до 1 160 000 Р и готова платить за ипотеку до 32 000 Р в месяц. С новыми вводными выходило, что максимальная стоимость моей квартиры — 4 100 000 Р. Это мой потолок.

После сделки мне еще нужно было рассчитаться с риелтором. Мы уже понимали, что сделка будет простой, поэтому оплата риелтору составит 80 000 Р. Я договорилась с коллегой о том, что она даст мне в долг 80 000 Р, и нашла вечернюю подработку до конца года, чтобы отдать долг за 2,5 месяца.

Порядок действий, как можно оформить без первоначального взноса

Нужен ли при покупке недвижимости риэлтор покупка, в каких случаях и для чего он может потребоваться, а также сколько стоят такие услуги?

  • Обращение в агентство не потребуется, если квартира приобретается в новостройке. Во-первых, банки допускают покупку только у аккредитованных застройщиков. Во-вторых, застройщик займется сбором документов самостоятельно.
  • Обращение к риэлтору потребуется при приобретении жилья на вторичном рынке. Высока вероятность того, что покупатель столкнется с проблемой самостоятельного поиска квартиры, соответствующей требованиям банка. Специалист поможет ускорить процесс выбора и увеличит вероятность одобрения квартиры кредитором.

Обязанности риэлтора при покупке:

  • консультирование клиента по актуальному состоянию рынка жилья;
  • поиск подходящих вариантов, отвечающих требованиям клиента;
  • Алгоритм покупки квартиры в ипотекуорганизация просмотров вариантов жилья;
  • проведение переговоров с продавцом, снижение цены;
  • проверка подлинности предоставленных документов;
  • оформление предварительного ДКП;
  • сопровождение сделки купли-продажи у нотариуса;
  • подача документов в Регистрационную палату;
  • сбор документации для получения страховки;
  • организация приема-передачи квартиры.

Стоимость услуг риэлтора составляет от 3% до 6% от стоимости недвижимости. Оплата производится тем участником сделки, который нанимал специалиста для покупки или продажи квартиры. Это дополнительные расходы при покупке квартиры в ипотеку.

  1. Агент берет на себя значительную часть обязанностей покупателя.
  2. Обязательное присутствие агента при оформлении любых документов по сделке.

Плюсы и минусы

Плюсы:

  • быстрый поиск недвижимости, покупатель не тратит на это свои время и силы;
  • проверка документов на квартиру перед подачей в банк практически исключает возможный отказ;
  • агент может организовать сбор документов, получение страхового полиса, государственную регистрацию покупки.

Минусы:

  • большое число низкоквалифицированных специалистов, предлагающих риэлторские услуги;
  • высокая стоимость услуг и дополнительные расходы при совершении покупки.

Порядок и особенности проведения сделок с недвижимостью при участии ипотечных средств могут отличаться в зависимости от каждого индивидуального случая. При возникновении каких-либо сложностей лучше всего проконсультироваться у опытного юриста-специалиста по недвижимости, который поможет сориентироваться и снизить возможные риски.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Как мы сбили цену

Мы заключили эту сделку со скидкой 550 000 Р от первоначальной стоимости квартиры.

Сначала еще один потенциальный покупатель отказался от квартиры, так как не был готов покупать ее немедленно. Потом на рынке недвижимости начался заметный застой — так мне сказала риелтор. Она отдельно встретилась с продавцом и провела переговоры: потрещали с ним о состоянии рынка, покручинились по поводу застоя. В итоге договорились о скидке 350 000 Р. Получалось 4 300 000 Р за квартиру.

В итоге мы договорились на 4 100 000 Р. И пожали друг другу руки.

Пришло время оформлять документы — но это тема отдельного разговора.

Основные этапы покупки

Вот что надо сделать, когда вы договоритесь с продавцом о цене.

Проверить квартиру — этим занимается риелтор. Он проверяет кадастровую стоимость квартиры, вовремя ли вносились коммунальные платежи, нет ли несогласованного ремонта, все ли собственники указаны в документах и так далее.

Сообщить банку, что вы нашли квартиру. После этого отдельную оценку квартиры организует банк через стороннюю оценочную компанию.

Внести аванс за квартиру, чтобы закрепить на нее свое право. С документами поможет риелтор.

Оформить страховку. После всех проверок банк скажет вам, что конкретно нужно застраховать, например квартиру, титул, жизнь и так далее. У договора страхования есть нюансы, мы писали о них в статье «Как взять ипотеку и не остаться без штанов». Страховка может составлять от 5000 в год до десятков тысяч, но мне повезло. В моем случае необходимо было застраховать только имущество (квартиру), сумма составила 5500 рублей.

Заключить ипотечный договор и подписать договор купли-продажи.

Заключить сделку. Передача денег в моем случае происходила так: после подписания договоров я получила всю сумму в кассе банка, внесла эти деньги в банковскую ячейку и взяла об этом документ. Потом встретилась с продавцом, получила ключи от квартиры, подписала акт приемки квартиры, а в обмен отдала документ на банковскую ячейку. Продавец забирает всю сумму, а я пошла готовиться к переезду. Все счастливы.

Порядок взаиморасчетов зависит от договоренностей с продавцами. Кроме ячейки можно использовать перечисление на накопительный счет, аккредитив (условное денежное обязательство), перечисление денег после регистрации.

Заплатить риелтору. На всех встречах с банком с вами также находится риелтор. Он проверяет ваш кредитный договор, он составляет договор купли-продажи, акты и все документы, сопровождающие сделку. Именно за это вы ему и платите. Еще риелтор помогает получить свидетельство о собственности на квартиру.

Сложности с оценкой квартиры

Обычно оценку проводит сам банк. Приходят сотрудники банка или оценочной компании, с которой сотрудничает банк, делают фотографии квартиры, проводят замеры, смотрят выписки из домовой книги и кадастровую стоимость. Потом они составляют заключение, где прописывают рекомендуемую стоимость. Если стоимость ниже заявленной продавцом, то ипотеку могут не одобрить. Так произошло и со мной. Банк оценил квартиру в 3 800 000 Р.

Так как риелтор это предусмотрела, на руках у нас была вторая оценка квартиры, подготовленная сторонней компанией. По ней квартира стоила 4 100 000 Р. Этого документа хватило, чтобы получить одобрение кредита.

Сроки получения и сопутствующие расходы

Для некоторых семей ипотека означает решение квартирного вопроса, который просто нельзя больше откладывать. Срок покупки квартиры с момента подачи заявки на ипотеку до подписания договора купли-продажи и передачи документов на госрегистрацию составляет как минимум 2-3 недели. Обычно сделка совершается в течение 3 месяцев: у большинства банков именно столько действует положительное решение о кредитовании.

Иногда возникают ситуации, когда на согласование каких-либо отклонений от стандартных условий кредитования банку необходимо дополнительное время. Клиентоориентированные кредитные учреждения индивидуально могут согласовать такие отклонения, как:

  • отсутствие временной или постоянной регистрации по месту пребывания;
  • выдача кредита до момента прохождения испытательного срока;
  • наличие негативной кредитной истории;
  • наличие отклонений от требований к предмету залога: неузаконенные перепланировки, присутствие деревянных перекрытий в здании, в котором расположена квартира.

Ситуация с каждым обратившимся в рамках согласования заемщиком рассматривается в индивидуальном порядке. На согласование может дополнительно потребоваться от нескольких дней до 2-3 недель. Соответственно это увеличит срок получения кредита.

Говоря о затратах, стоит выделить следующие:

  1. Сумма аванса (первоначальный взнос) в счет стоимости приобретаемой квартиры.
  2. Страховка покупаемой недвижимости. Ее размер в среднем составляет 1-3% от рыночной стоимости квартиры.
  3. Оплата услуг оценочной компании. Тарифную сетку оценщики регионов России устанавливают самостоятельно. В среднем их стоимость услуг варьируется от 3 тыс. до 5 тыс. рублей.
  4. Госпошлина за регистрацию договора. Составляет около 1 тыс. рублей.

В отдельных случаях к расходам можно отнести комиссию за безналичное перечисление денежных средств продавцу, оплата за аренду банковских сейфовых ячеек.

В итоге

Платеж по ипотеке составлял 31 895 рублей в месяц. Еще 3740 Р я платила за свет и ЖКХ.

Первые несколько месяцев я старалась экономить на всем, чтобы немного снизить платеж. При моей процентной ставке (11,75%) каждые внеочередные 100 000 Р уменьшают ежемесячный платеж чуть больше чем на 1000 Р. Первый такой взнос я смогла сделать только в июне 2014 года. Второй — в феврале 2015 года, с годовой премии. За это время я поняла, сколько денег в месяц уходит на ипотеку, коммуналку, интернет. Это постоянно держало меня в тонусе, но страшно уже не было.

По моему опыту, если тратить 50% зарплаты на ипотеку, то, в принципе, можно нормально питаться и даже бюджетно путешествовать.

Кухня в моей собственной квартире
Кухня в моей собственной квартире

Запомнить

  1. Я боялась, что придется во всем себе отказывать. Меня спас расчет: я четко посчитала ежемесячный платеж, четко определила бюджет и не замахивалась на то, что мне не по карману.
  2. Риелтор мне очень помог. Но несмотря на его помощь, я много поездила по квартирам сама и лично проверяла все интересные мне районы.
  3. Торговаться можно и нужно. Везде люди, всё решают люди, и если с ними говорить, то можно снизить цену.

Спасибо бабушке, дедушке и родителям за то, что они дали мне этот первый миллион.

Какие документы понадобятся

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:

  • Заявление (анкета) на получение ипотеки. Образец такого заявления вы можете попросить сразу в банке.
  • Паспорт РФ.
  • В случае, если заемщиков несколько – копии документов, удостоверяющих их личность. Созаемщики должны предоставить также копии всех остальных требуемых документов.
  • Трудовая книжка и ее копия.
  • Справка о доходах по форме НДФЛ2 или форме банка.
  • Для пенсионеров – документ, подтверждающий пенсионные начисления (например, выписка со счета).
  • Если заемщик является зарплатным клиентом этого банка, он должен также предоставить только номер карты.

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;документы необходимые
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector