Договор аренды регистрируется в росреестре

Когда нельзя обойтись без государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

Под арендой понимается имущественный наем. Владелец предоставляет собственное имущество другому лицу для использования по назначению за вознаграждение. Результаты использования объекта становятся собственностью нанимателя.

Передача имущества в аренду оформляется в виде договора. Документ должен иметь письменную форму. Закон не устанавливает обязательное нотариальное удостоверение контракта. Однако в ряде случаев предусматривается обязанность государственной регистрации договора. Это относится к контрактам, предметами которых является недвижимость (жилое или нежилое помещение).

https://www.youtube.com/watch{q}v=BivDAMvdjE0

Рассмотрим основания обязательной государственной регистрации договоров аренды в Росреестре (ст. 609 ГК РФ). Среди них:

  • договор аренды нежилого помещения заключен на срок от 12 месяцев и более;
  • договор найма (социального найма) жилого помещения заключен на срок от 12 месяцев;
  • одним из условий контракта является последующий выкуп объекта;
  • если в зарегистрированный ранее контракт вносятся изменения и дополнения.

Если документ не содержит период действия договора, он считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае государственная регистрация контракта не требуется.

Закон устанавливает обязанность арендатора и арендодателя обращаться в отделение Росреестра, расположенного на той территории, где находится объект недвижимого имущества. При подаче документов через МФЦ, можно обратиться в отдел, расположенный в том же населенном пункте. Если в городе есть несколько отделений МФЦ, то заявитель выбирает офис на свое усмотрение.

Миронова Анна

Мнение эксперта

Миронова Анна Алексеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, договорах ДДУ, судах с застройщиками

Задать вопрос юристу

Регистрация расторжения договора аренды в Росреестре необходима в случае досрочного прекращения действия документа (в судебном порядке или по соглашению сторон).

На практике наибольшее количество вопросов возникает при регистрации договора аренды нежилого помещения, поскольку ГК РФ требует максимально конкретно указывать передаваемое имущество, прописывая его индивидуальные характеристики.

Предоставить такую информацию могут только органы кадастрового учета. Зачастую без кадастрового паспорта документы для регистрации не принимаются. Существуют и другие препятствия, но все они незначительные, если этим занимается грамотный специалист.

– подлинники договоров аренды участников сделки;

– решение участников/акционеров общества об одобрении крупной сделки (при необходимости);

Порядок регистрации в Росреестре объектов, расположенных в торговых центрах

– кадастровый паспорт (нужен в некоторых случаях, наш юрист подскажет, если потребуется);

– чеки об оплате госпошлины;

– заявление о внесении в ЕГРП.

Данный список может меняться и дополняться из-за изменений в законодательстве. Юристы нашей компании всегда в курсе последних нововведений и могут предоставить актуальную и исчерпывающую информацию по данному вопросу.

Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.

По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.

 обе стороны-участницы процесса  физические лица
 срок аренды  менее 1 года

К остальным случаям, когда можно обойтись и без госрегистрации, также относится заключение арендного соглашения на неустановленный срок. Согласно ч. 2 ст. 610 Кодекса, чтобы заключить бессрочный арендный контракт, сторонам достаточно просто не указать в тексте договора условие о сроке аренды.

В таком случае, правоотношения будут действовать до тех пор, пока одна из сторон не решит их прекратить, отправив контрагенту письменное уведомление о расторжении контракта как минимум за 3 месяца.

  • контракты, заключенные на срок более 1 года и подлежащие госрегистрации;
  • контракты, заключенные на неопределенное время, и госрегистрации не подлежащие.

В зависимости от того, определенный или неопределенный срок аренды исходит из текста документа, и будет зависеть – нужно ли обращаться в Росреестр или нет.

Следует учитывать и вопрос определения срока в 1 год – начало и конец его течения. Так, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 года № 66 даны разъяснения по этому поводу – срок, исчисляемый с 1-го числа какого-нибудь месяца текущего года и по последнее число предыдущего месяца следующего года, в целях госрегистрации признается равным одному году.

 договор заключен с 1 февраля 2016 года по 31 января 2019 года  подлежит госрегистрации 
 с 1 февраля 2016 года по 30 января 2019 года  не подлежит госрегистрации
Предлагаем ознакомиться:  Иск о взыскании долга по договору займа или расписке образец как составить

После принятия закона «О государственной регистрации недвижимости» у владельцев нежилых помещений и будущих арендаторов остался вопрос касательно процедуры регистрации объектов. Существует требование, что при совершении сделки на предмет долгосрочной аренды необходимо подать заявление в Росреестр. При этом учитываются условия:

  1. Регистрационные действия в Росреестре проводятся относительно объектов, права на которые имеет арендодатель – невозможно внести данные в реестр по несуществующему объекту (например, получить помещение в несданном доме, с отсутствием разрешения на эксплуатацию нельзя).
  2. Вносить сведения в общую базу следует при подписании договора продолжительностью более 1 года.
  3. Сделка признается юридически чистой, если после заключения договора аренды проведены регистрационные действия.

Порядок обращения в отделения Росреестра предполагает написание заявление как от арендодателя, так и от нанимателя помещения. При оформлении сделки рекомендуется отметить в соглашении сторону, которая займется процессом подачи документов на регистрацию.

Сроки и величина пошлины за регистрацию

Орган Нормативный срок
Росреестр 7 рабочих дней
МФЦ 9 рабочих дней

Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопутствующих документов. Если сотрудник органа обнаружит некомплектность, процедура будет приостановлена до момента устранения нарушений.

Также приостановить или полностью отказать в госрегистрации могут и при предоставлении заведомо подложной документации.

Регистрация договора аренды в Росреестре является обязательной при условии, что заключаемый договор имеет четко установленный срок действия, превышающий 365 дней (12 месяцев). Процедура регламентирована Гражданским кодексом РФ и Законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Сделка считается действительной со дня внесения сведений в ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Без этого договор аренды признается не имеющим силы.

Внесению в реестр не подлежат договоры бессрочные и заключенные на срок менее 12 месяцев. Они необходимы, когда не планируется долго пользоваться помещением и вкладывать в него средства (ремонт, оснащение и прочее). Прибегать к краткосрочным договорам во избежание процедуры  – не выход, поскольку она защищает интересы сторон.

1. Внесение договора аренды в ЕГРП гарантирует соблюдение сторонами условий договора, выступает доказательством прав арендатора.

2. Дает возможность сократить размер налога на прибыль за счет арендных платежей.

Большое значение госрегистрация договора имеет для лиц, деятельность которых связана с лицензированием. Чтобы получить лицензию на производство и реализацию алкогольной продукции обязательно наличие нежилого помещения в долгосрочной аренде.

Размер госпошлины за государственную регистрацию для юридического лица – 22 тыс. руб. Размер госпошлины для физического лица – 2 тыс. руб.

Регистрация долгосрочных договоров аренды занимает от 10 рабочих дней с момента подачи документов. В некоторых случаях сроки могут быть продлены и затребованы дополнительные документы по сделке.

  • 1

    Шаг №1

    Звоните по номеру 7 (495) 995-58-54
    или оставляете заявку

  • 2

    Шаг №2

    Приходите к нам в офис с паспортом

  • 3

    Шаг №3

    Через несколько дней государственная регистрация договора аренды в Росреестре будет готово!

    Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут!

    Каждому, кто оставит заявку или позвонит нам сегодня – консультация по любому вопросу БЕСПЛАТНО

– формирование пакета документов в зависимости от конкретного случая;

– передача документации регистратору;

– правовой анализ предоставленных документов, проверка законности совершаемой сделки;

– внесение в Единый государственный реестр прав;

– получение заявителем документов, подтверждающих регистрацию.

Так как договор начинает действовать только с момента государственной регистрации, арендатору не стоит заранее занимать помещение или вносить плату.

Договор аренды регистрируется в росреестре

Срок регистрации договора аренды в Росреестре 2018 составляет не более 14 дней. Сроки зависят от того, каким образом передаются данные:

  • если документы направляются непосредственно в Росреестр почтовым отправлением, то регистрация займет 7 дней пересылка до уполномоченного органа и обратно отправителю;
  • если договор направляется через электронный сервис Росреестра (или через Госуслуги), то процесс занимает 7 дней получение документов в уполномоченном органе;
  • если контракт направляется через МФЦ, то срок процедуры составляет 7 дней 2 – 3 дня на пересылку в Росреестр и обратно.

Срок исполнения дополнительных услуг оговаривается индивидуально, в зависимости от сложности работ и загруженности организации.

Пошлина различается в зависимости от субъекта права:

  • для регистрации договора аренды в Росреестре для юридических лиц придется оплатить 22 000 руб.;
  • для регистрации контракта для физических лиц нужно оплатить 2 000 руб.

Порядок регистрации

Поскольку такие понятия, как краткосрочная и долгосрочная аренда, не определены в Кодексе, процесс регистрации долгосрочного арендного договора осуществляется в стандартном порядке.

Порядок действий заявителя при необходимости зарегистрировать долгосрочный договор аренды и внести соответствующую запись в ЕГРН.

1-й этап. Определение органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимости.

Предлагаем ознакомиться:  Сотрудник-инвалид: гарантии и компенсации

Госрегистрация осуществляется:

  • при личном визите заявителя в Росреестр;
  • через МФЦ;
  • или через портал Госуслуги.

Согласно  Закона, подать документы можно:

  • в бумажном виде;
  • в электронной форме.

Здесь же сказано о действующих способах передачи:

  • по Почте России заказным письмом с описью вложения и объявленной ценностью;
  • при личном визите в Росреестр заявителя или его управомоченного представителя;
  • в МФЦ (также лично или через представителя);
  • через сайт Росреестра или через Госуслуги (потребуется сделать скан-копии документов и заверить их квалифицированной цифровой подписью).

Сделка

2-й этап. Составление долгосрочного арендного договора.

Договор примут на госрегистрацию, если в нем будет указан конкретный срок, превышающий 12 месяцев.

Помимо срока, для осуществления государственного учета недвижимости нужно правильно составить договор согласно требованиям Главы 34 Кодекса.

https://www.youtube.com/watch{q}v=3iudaShjRNs

При отсутствии даже хотя бы одного существенного условия госрегистрация будет приостановлена/прекращена до устранения нарушений.

Подача заявления и сопутствующего пакета документации.

Согласно ч. 2 ст. 18 Закона, заявление можно подать в орган Росреестра или МФЦ вне зависимости от места нахождения арендуемого объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 51 указанного Закона, заявление и документы может подать одна из сторон арендных правоотношений. Присутствие обоих контрагентов при госрегистрации сделки желательно, но не обязательно.

Сайт Росреестра

4-й этап. Оплата государственной пошлины.

За госрегистрацию обременения в виде аренды необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины отличается в зависимости от участвующих в сделке сторон. Если стороны договора относятся к одному типу (то есть оба контрагента – физлица или юрлица), госпошлина делится между ними в равных пропорциях.

5-й этап. Получение результата оказания госуслуги.

По результатам госрегистрации любая из сторон может получить выписку из ЕГРН с указанием о наличии обременения в виде аренды.

По окончании срока аренды регистрационную запись нужно погасить – для этого арендатору или арендодателю нужно обратиться в орган, осуществивший госрегистрацию прав, с соответствующим заявлением.

Пакет документов

Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст. 18 ФЗ № 218:

  • совместное заявление сторон-участниц процесса или одного из контрагентов;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя – необходим, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
  • документ-основание для проведения регистрации (договор аренды жилого или нежилого помещения, здания или сооружения);
  • иная документация, предоставляемая по требованию управомоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.

К иной документации, предоставляемой по требованию, можно отнести:

  • правоустанавливающие документы на объект аренды – обычно, это свидетельство о праве собственности или документ, удостоверяющий вступление в наследственные права;
  • общегражданские паспорта участников процесса (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц);
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (от каждой из сторон требуется отдельная квитанция об уплате своей части госпошлины).

Исаев Андрей

Кстати, если документы отправляются по почте или же в электронном виде, в силу положений ч. 12 ст. 18 Закона нотариальному удостоверению подлежит:

  • подпись заявителя на заявлении;
  • сам договор аренды жилого или нежилого помещения;
  • доверенность (в случае предоставления документов представителем, действующим по доверенности).

При обращении в территориальные органы требуется написать заявление о включении объектов Единый реестр на основании поданных документов. В перечень включены:

  1. Договор аренды – прикладываются три экземпляра, два из которых возвращаются сторонам с проставленной визой учреждения, а один остается в ведомстве.
  2. Выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт – во многих случаях происходит межведомственный запрос данных о площади помещения.
  3. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.

При рассмотрении соглашений от юридических лиц проверяется наличие бумаг:

  1. Учредительные документы.
  2. Акт о принятии обязанностей директора или руководителя.
  3. Приказ и копия о вступлении руководителя в должность.
  4. Свидетельство о проведении регистрационных действий на предмет учета юридического лица.

В ситуации представления интересов арендодателя или нанимателя предъявляется нотариально заверенная доверенность. Для ИП установлено требование о приложении свидетельства о постановке на учет в лице индивидуального предпринимателя и паспорт.

Регистрация договора аренды недвижимости требует оформления заверенного нотариусом согласия супруги (супруга) или предъявления заявления об отсутствии семейных отношений. Правило соблюдается на основе статьи 35 Семейного Кодекса.

Для беспрепятственного оформления прав на имущество Управление Росреестра дает свои рекомендации участникам сделок. В своей работе юристы их обязательно учитывают.

– Проверка наличия обременений на объект. Если имущество под арестом, в залоге у банка или на него заключен договор ренты, ведомство может отказать в регистрации или отменить её позже, уведомив об этом стороны.

Предлагаем ознакомиться:  Досрочный отказ от договора аренды

– Проверка постановки на кадастровый учет. При отрицательном результате, возможна постановка объекта на учет в процессе оформления арендных отношений.

– Правильная оплата государственной пошлины. Важно внести корректную сумму в полном объеме с указанием данных заявителя. В платежном документе обязательно должен фигурировать правообладатель.

МФЦ Москва

Процедура регистрации арендных отношений, в том числе касательно нежилого помещения, имеет ряд сложностей. Чтобы оформить правоотношения быстро и юридически грамотно, предлагаем обратиться к нашим юристам.

– Каждый клиент получает комплексную правовую поддержку и помощь.

– Консультация по любым вопросам.

– Проверка документации на предмет соответствия текущему законодательству. Исправление недочетов.

– Подготовка и проверка договора.

– Сбор документов для регистрационной службы.

– Сопровождение до момента подтверждения факта регистрации.

Сотрудничество с нашей компанией будет комфортным и продуктивным.

Грамотная юридическая помощь – гарантия Вашего успешного будущего! 

Возможные причины отказа в регистрации, как их избежать{q}

Росреестр имеет право отказать в постановке на учет по ряду причин. 

– Документ предоставлен лицом, не имеющим на это полномочий.

https://www.youtube.com/watch{q}v=wB5yhrfEyg0

– Нет согласия на сделку органа или лица, предусмотренного законодательством. Например, нет согласия совладельца имущества.

– Заявление подано лицом, не имеющим права на распоряжение имуществом ввиду наложенного ареста, отсутствия зарегистрированного права и т.п.

– Объект сделки не внесен в государственный кадастр недвижимости.

– Неполный комплект документов.

– Некорректно составлен договор, отсутствуют существенные условия.

– И другие основания.

Регистрация долгосрочного договора аренды с выделением кадастра

С 1.01.2017 вступил в законную силу 218-ФЗ. 122-ФЗ от 21 июля 1997 года утрачивает свою юридическую значимость с 1.01.2020 года. Теперь порядок государственного учета недвижимости регламентируется новым законом.

Если в найм передается часть здания или постройки, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, кадастровый учет такой части здания или постройки осуществляется одновременно с госрегистрацией арендного контракта на такую часть, без необходимости писать отдельное заявление.

То есть, если право собственности зарегистрировано, и объект передается в аренду целиком, то сведения вносятся в реестр без дополнительного заявления.

Итак, при решении вопроса о необходимости госрегистрации долгосрочного арендного контракта нужно определить его срок.

Если менее 12 месяцев, регистрировать не нужно, как и договор с неопределенным сроком действия. Если отношения будут длиться более 1 года, сделку нужно регистрировать.

Изменения законодательства

Зачастую возникает необходимость внести изменения в арендные отношения или вовсе их досрочно прекратить. В таких случаях наши юристы помогают найти грамотный подход, внести поправки по соглашению сторон или через суд.

Договор аренды может быть изменен или расторгнут судом, если: а) одна из сторон допустила грубое нарушение условий договора; б) арендодатель воспользовался правом, предусмотренным ст. 619 ГК РФ; в) односторонний отказ от исполнения условий договора при досудебном урегулировании вопроса.

Чтобы зафиксировать дополнительные соглашения к договору, требуется от 10 дней.

– соглашение сторон о расторжении договора (в любой момент);

– совместное заявление сторон (по окончанию предусмотренного срока);

– заявление одной из сторон с приложением уведомления других участников сделки;

– судебное решение о расторжении сделки.

Подобные ситуации всегда оговариваются заранее и прописываются в условиях договора. Только опытный юрист может предвидеть любую ситуацию и предложить компромисс еще на этапе подготовки документации. Чем тщательнее будет проведена работа на начальном этапе, тем проще будет договориться сторонам в будущем.

Если арендодатель передает в аренду не все нежилое помещение, а его часть, то необходимо поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. Для этого необходимо подготовить предварительно техническую и кадастровую документацию на долю в объекте недвижимости (ст. 44 ФЗ № 218 от 2015 года).

Постановка на кадастровый учет осуществляется одновременно с регистрацией контракта. При этом кадастровый учет всего объекта в целом не прекращается.

https://www.youtube.com/watch{q}v=-vg395TPRc0

Договор аренды нежилого помещения подлежит регистрации в Росреестре в случаях, предусмотренных законом. Срок контракта должен превышать 12 месяцев. Документы можно передать через электронный сервис или через МФЦ. Предварительно стороны должны оформить проект договора и оплатить пошлину. Если предметом аренды является доля нежилого помещения, то вместе с регистрацией контракта требуется постановка доли на кадастровый учет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector