Договор купли продажи квартиры на детей

Как составить договор купли-продажи с несовершеннолетними детьми?

Существуют два вида договоров на куплю-продажу, мену и дарение имущества – предварительный и основной. Причем нотариальное заверение этих сделок не является обязательным, то есть договора заключаются в простой письменной форме.

Внимание

Обязательна государственная регистрация совершившейся сделки в соответствующих органах госрегистрации, после чего сделка приобретает юридическую силу. При этом предварительный договор не регистрируется. В предварительном договоре закрепляются намерения по свершению сделки, и этот договор может стать прообразом основного договора.

Причем если в договоре больше одной страницы, его требуется обязательно прошить и поставить подписи на каждом листе.

Инфо

Личное присутствие ребенка на сделке обязательно;

  • Ребенок должен иметь на руках свой паспорт (в договор будут вноситься реквизиты этого паспорта);
  • Ребенок сам подписывает все документы (договор, заявление на регистрацию, и т.п.);
  • Письменное согласие законных представителей ребенка оформляется либо в самом договоре купли-продажи, либо отдельным, нотариально заверенным документом;
  • Представители ребенка должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия законных представителей (свидетельство о рождении ребенка – для родителей, или решение суда об установлении попечения или об усыновлении).

Все эти правила покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка действуют как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На первичном рынке заключается Договор долевого участия в строительстве, а на вторичном – Договор купли-продажи квартиры.

Органы опеки и попечительства

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ. В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Малолетние жильцы в возрасте до 14 лет не обладают правоспособностью настолько, что все действия в их интересах обязаны проводить законные представители о чём оглашено в п.2, и п.3 статьи 37 СК РФ и 19-21 статьей Закона об опеке.

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

СПРАВКА: К законным представителям относятся родители (усыновители) и опекуны (попечители).

Если малолетний является собственником, то все действия по сделке проводятся законными представителями, при получении специального разрешения из органов опеки и попечительства. В иных случаях, родителям или опекунам потребуется получить разрешение, с официально оформленным обязательством на прописку малолетнего по другому адресу. Кроме этого, ребёнок может быть прописан только совместно с родителями, или – с одним из них.

Договор купли продажи квартиры на детей

В возрасте 14-17 лет (включительно) подростки приобретают частичную правоспособность, опираясь на п. 1 статьи 28 ГК РФ и статьи 19—21 Закона об опеке. Поэтому, будучи собственниками недвижимости, они могут самостоятельно подписывать всю документацию по сделке, а родители или попечители только проставляют удостоверительную подпись о своём согласии на сделку.

В этом возрасте ребёнок может прописываться у любого из родственников, что облегчает его выписку, при условии наличия жилплощади у бабушек, дедушек и иных родственников, с которыми новый собственник может судиться.

Риски и проблемы

Покупатель квартиры, в которой зарегистрирован ребёнок попадает под власть вышеперечисленных законов, в силу которых он может получить следующие правовые последствия:

  1. Договор купли продажи квартиры на детейвступить во владение жильём, но получить обременение в виде прописанной в помещении женщины с ребёнком или несколькими детьми;
  2. участие в длительных судебных разбирательствах, связанных с выпиской нежелательных жильцов на собственной площади;
  3. расторгнуть сделку по причине отказа от выписки со стороны матери с детьми;
  4. признание сделки оспоримой, если пакет документации для сделки будет неполон, или – при нарушении норм заключения сделки.

То есть, купив жильё, владелец квартиры окажется беспомощным в юридическом плане. Впоследствии продать такую квартиру будет принципиально сложной, так как сделка может быть признана «не чистой», имеющей обременение.

ВАЖНО: Право на регистрацию сохраняется за матерью с несовершеннолетними детьми до исполнения им 18 лет, или – до приобретения женщиной права пользования жилым помещением по другому адресу.

Ещё одна важная деталь, которая может привести к риску – это недобросовестность продавца квартиры. Например, полноценно оформленный в органах опеки пакет документации на сделку представляет полную правоспособность купли продажи.

Однако, если законные представители не приобретут взамен обещанное жильё, или – приобретут его не в рамках, установленных органами опеки – те, в свою очередь подадут прокурорскую жалобу или иск в суд, законно защищая права ребёнка. В большинстве аналогичных случаев, такие сделки расторгаются по продаже и покупке квартиры.

На законность оформления сделки влияет соблюдение порядка действий, предусмотренного для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником. Для начала необходимо определиться в понятиях:

  • Несовершеннолетний — ребенок, который не достиг 18-летнего возраста (ст. 21 ГК РФ). С понятием совершеннолетия связана «гражданская дееспособность». С 18 лет можно совершать сделки, брать на себя обязательства и отвечать за их выполнение.
  • Малолетние — дети, не достигшие 14 лет. Крупные сделки от их лица осуществляют законные представители (ст. 28 ГК РФ) — родители или опекуны.
  • Дети 14-18 лет уже имеют паспорт и могут распоряжаться собственными средствами, делать вклады, совершать мелкие сделки, но в отношении отчуждения имущества действует правило: нужно заручиться письменным согласием официального представителя — родителя, опекуна.
  • Эмансипация — термин, означающий раннее совершеннолетие. Согласно ст. 27 ГК РФ, если ребенок достиг 16 лет, работает по трудовому договору или является предпринимателем, он может быть объявлен полностью дееспособным с согласия родителей и ООП или по решению суда.
  • Брачный возраст напрямую связан с дееспособностью. Молодым людям разрешено вступать в брак после 16 лет (ст. 13 СК РФ) при наличии веских обстоятельств, после чего они становятся полностью дееспособными.

Самостоятельно продать квартиру смогут дети, которые достигли 18 лет. Подростки 14-18 лет вправе подписать договор сами, но только заручившись письменным согласием родителей (родных или приемных), попечителей. Если дети признаны эмансипированными, то уже с 16 лет они могут продать квартиру самостоятельно.

Основное правило: все сделки, касающиеся продажи квартиры (или доли недвижимости) несовершеннолетнего проводятся только с разрешения органов опеки и попечительства.

Если на момент подписания договора купли-продажи квартиры ребенком (14-18 лет) еще не составлено согласие взрослых представителей, его можно оформить позже.

Если ребенок эмансипирован или достиг возраста 18 лет, обращаться в органы опеки не нужно. В противном случае без вмешательства госоргана договор не заключить.

Перед обращением в органы опеки следует убедиться, что все условия для выдачи разрешения соблюдены. Сотрудники госоргана оценивают следующее:

  1. Возможность наделения ребенка иной недвижимостью. Чтобы не ущемить имущественные права детей, официальный представитель должен обеспечить несовершеннолетнего альтернативным жильем, которое по квадратуре не уступает продаваемому. Если продается доля квартиры, то родитель должен приобрести (подарить) равноценную долю в другой недвижимости (квартире, доме). Подробнее: Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку
  2. Условия проживания в новом жилье. Если выяснится, что в случае продажи ребенок будет проживать в населенном пункте с худшей инфраструктурой и перспективами развития, ООП не даст согласие на сделку.
  3. Предоставление ребенку суммы, разнозначной цене продаваемого жилья. Если альтернативное жилье не предоставляется, деньги, вырученные от продажи, кладутся на счет ребенка. Воспользоваться суммой он сможет после достижения 18 лет.
Предлагаем ознакомиться:  Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество || Расходы по возмещению ущерба в налоговом учете

Иногда ООП требуют, чтобы сумма была положена ребенку на счет до заключения договора купли-продажи. При отсутствии нужной суммы у родителей 2 выхода:

  • обратиться в суд с иском об оспаривании отказа ООП в выдаче разрешения на квартиру;
  • договориться с покупателем о предоставлении залога в счет стоимости квартиры, объяснив ситуацию.

На момент оформления сделки у ребенка может быть несколько объектов недвижимости в собственности, например — ½ квартиры подарила бабушка, ¼ дома досталась по наследству от дедушки. Если один из объектов продается, значит имущественное положение ребенка ухудшается. По этой причине важно наделить ребенка правами на альтернативное жилье не до оформления договора купли-продажи, а в процессе сделки или после нее. Как это сделать:

  • Дать письменное обязательство о выделении доли в квартире ребенку или оформлении недвижимости на несовершеннолетнего.
  • Предоставить письменные доказательства покупки альтернативной недвижимости. Это может быть предварительный договор купли-продажи, обязательство о наделении долей по договору дарения.

Пример. Гражданка С. решила продать квартиру, в которой 1/3 принадлежит 12-летней дочери. Чтобы получить разрешение органов опеки на продажу, она попросила своих родителей подарить девочке 1/3 (равноценную) долю в их квартире. После женщина обратилась в ООП за разрешением, но ей отказали. С точки зрения ООП девочка уже владеет 2-мя долями в 2-х объектах недвижимости, а то, что дарение осуществлялось как подготовка к продаже — нигде не зафиксированные домыслы владелицы квартиры. Необходимо стразу посетить ООП, оговорить условия получения разрешения, а уж потом действовать.

Исключения

Договор купли продажи квартиры на детей

Иногда ООП дают разрешение на продажу квартиры без предоставления альтернативного жилья, если на это есть веские основания. Примеры обстоятельств:

  • переезд родителей на ПМФ в другую страну;
  • приобретение недвижимости по ДДУ, но при условии, что строительство находится на стадии завершения;
  • нуждаемость в лечении, срочном переезде в связи с неблагоприятной экологической обстановкой;
  • обучение в другой стране.

Особенности покупки квартиры с несовершеннолетним собственником

Итого, если подытожить, то имеем следующее: Как оформить покупку квартиры на ребенка младше 14 лет

  • В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, в лице своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке не обязательно;
  • Все действия за ребенка и от его имени полностью выполняют его родители или законные представители;
  • Родители ребенка должны иметь на руках свидетельство о рождении ребенка, а опекуны или усыновители – дополнительно еще и решение суда об установлении опеки или об усыновлении.

Как оформить покупку квартиры на ребенка 14 – 17 лет (включительно)

  • В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.

Инфо

Приобретается квартира, в долевую собственность по 1/4 отца, матери и двух еесовершеннолетних детей. Как правильно прописать законных представителей- только один из родителей может быть указан ЗП для каждого ребенка, или оба? чиобы потом не было возврата из регпалаты.

Для грамотного составления условий договоров покупки квартиры на имя ребенка, рекомендуется обращаться к профильным юристам или к Нотариусу. Регистрация сделки с квартирой в Росреестре происходит общим порядком (см. по ссылке).

Ребенок становится собственником квартиры после государственной регистрации права. Кстати, не следует забывать и о том, что прописан ребенок должен быть только с кем-нибудь из взрослых.

Поэтому в купленную ему квартиру нельзя будет прописать его одного. Можно, либо прописать его туда с кем-нибудь из родителей или опекунов, либо оставить его прописанным по прежнему месту жительства.

Купленная квартира, при этом, будет принадлежать ему на праве собственности в любом случае. К слову, передать квартиру ребенку в собственность можно не только путем покупки этой квартиры на его имя, но и путем заключения Договора дарения квартиры, или оформления у Нотариуса завещания.

Как купить квартиру на ребенка?

Осмотр помещения

После того как выбран объект недвижимости для совершения сделки, нужно провести осмотр жилого помещения. Если оно удовлетворяет требованиям – проверить документацию на чистоту сделки. Здесь вся документация имеет юридическую ценность. В том числе – выписка из поквартирной книги. Если в ней указаны прописанные дети, то нужно поговорить с собственниками жилья и попросить выписаться мать с ребёнком до осуществления сделки.

В случае отказа, попросить его аргументировать. Если отказ мотивирован объективными причинами, то покупатель выбирает между приобретением понравившейся квартиры и поиском нового объекта. Если ответы продавцов вызывают сомнение, то от сделки вернее всего отказаться.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком -согласование с органами опеки и попечительства

При покупке такой квартиры, действия сторон будут следующими.

  1. Нужно обратиться в органы опеки и попечительства по адресу проживания.
  2. Далее собственник пишет заявление, о намерении провести сделку.
  3. Для подтверждения законности действий, ему желательно заключить предварительный договор купли продажи (ПДКП) о приобретении нового жилья. Тогда в заявлении укажут, что в счёт продаваемой квартиры приобретается новая жилплощадь.

К заявлению прилагают:

  • паспорта покупателей;
  • свидетельства о рождении их детей;
  • копию ПДКП;
  • копию выписки из ЕГРН на приобретаемую продавцами квартиру;
  • копию выписки из ЕГРН на продающуюся квартиру.

После получения разрешения от опеки, делается второй шаг – заключение договора. Если продавец заключает альтернативную сделку, или – он уже подобрал для приобретения новое жильё, можно обойтись без заключения ПДКП, составив и подписав основной договор. При составлении купчей нужно предусмотреть все нюансы, которые могут повлечь отказ семьи от снятия с регистрационного учёта.

Поэтому в положения договора нужно внести:

  1. Договор купли продажи квартиры на детейправа и обязанности сторон, с обязательным указанием на необходимость выписки;
  2. сроки освобождения помещения;
  3. сроки выписки;
  4. ответственность за неисполненные обязательства;
  5. условия расторжения договора.

Составленный в трёх экземплярах договор подписывается сторонами, после чего делается третий шаг – удостоверение купчей. Удостоверить договор купли продажи может только нотариус, в нотариальной конторе по месту расположения недвижимости.

СПРАВКА: Нотариальное удостоверение договора требует оплаты государственной пошлины и оплаты стоимости технических работ, если договор составлялся здесь же.

Регистрация сделки

После удостоверения у нотариуса, договор имущественной сделки подлежит регистрации на основании норм статьи 131 ГК РФ и Закона 122-ФЗ от 24.07.97 г. Регистрация сделки – это четвёртый шаг, который при благоприятном исходе дела окажется последним. Для регистрации стороны обращаются совместно в Росреестр, или передают пакет документации через МФЦ.

Здесь потребуется передача новых договоров и пакета документации, участвующего в сделке. К нему же прилагается копия разрешения от опеки. Регистратор проверяет документацию, принимает её под расписку и назначает дату повторного визита.

В назначенный день по предъявлении паспорта и расписки, полученной в МФЦ, покупатель получает:

  • договор сделки с отметкой о регистрации;
  • выписку из ЕГРН.

Договор купли продажи квартиры на детей

С этого момента он считается законным собственником квартиры.

Удостоверенный нотариусом договор купли продажи освобождается от уплаты пошлины за регистрацию.

После того как продавец получил свой экземпляр купчей с отметкой о регистрации, он вправе пойти в паспортный стол и написать заявление на выписку, совместно с несовершеннолетними детьми. В течение двух недель необходимо встать на учёт по новому адресу. Так же допустима одновременная прописка по новому адресу, с выпиской из помещения, где семья проживала ранее. Оба варианта законны и выбираются по усмотрению.

В силу ограниченной гражданской дееспособности ребенок сам не может купить себе имущество, поскольку не имеет собственного источника доходов. Если им было получено наследство, соцпомощь, распоряжаться деньгами уполномочены только законные представители под чутким руководством ООП.

Не допускаются сделки, в которых родитель или иной близкий родственник продает свое имущество ребенку. В качестве покупателя будет действовать опекун или родитель (аналогично продаже от лица ребенка).

Предлагаем ознакомиться:  Приказ уволен в запас

Сделки относительно покупки квартиры детьми встречаются крайне редко. Исключениями являются операции с недвижимостью, при которых родители обязаны оформить на ребенка жилье взамен отчуждаемого.

Важно

Права ребенка на жилое помещение как члена семьи собственника устанавливаются ст. 292 ГК РФ. Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником При желании купить квартиру несовершеннолетнего собственника нужно убедиться в наличии у законного представителя ребенка разрешения от службы опеки.

Для его получения нужно обратиться в орган опеки по месту проживания ребенка. Разрешение будет получено, если оба родителя (законный представитель) подпишут заявление о разрешении.

Прописанным Факт прописки не имеет значения для получения разрешения на продажу квартиру.

Как здесь поступают? Приведенные ниже ответы относятся как к случаям, когда ребенку покупают квартиру целиком (право собственности оформляется только на него одного), так и к случаям, когда ему выделяется в покупаемой квартире доля собственности, в том числе с использованием материнского капитала. Какие существуют способы денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир – смотри в Глоссарии по ссылке.

Внимание

Нюансы оформления права собственности квартиры на ребенка Решения за ребенка принимают его законные представители – родители или опекуны (если ребенку еще нет 14 лет), или он решает сам, но с их письменного согласия (если ему от 14 до 17 лет, включительно). Соответственно, до 14 лет за ребенка везде расписываются родители или опекуны, а с 14 лет – он расписывается уже сам, но только рядом с подписью своих законных представителей.

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним покупателем образец бланк

Если в квартире продается доля, оформленная на ребенка, то следует проверить наличие разрешения органа опеки на продажу, а также письменные отказы от приобретения доли другими сособственниками или документы, подтверждающие направление заказных писем с уведомлением о вручении – в случае, если другие сособственники никак не отреагировали на предложения покупки доли. Законодательная база Обязанность брать разрешение при продаже недвижимости установлена ст.

20, 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Если гражданин, представляющий интересы продавца (законного представителя), не обратится за разрешением в службу опеки и все-таки продаст квартиру, то служба опеки обязана обратиться с иском в суд о признании договора продажи квартиры недействительным. Орган опеки вправе также потребовать компенсировать причиненный ущерб. Сделка купли-продажи недвижимости регулируется положениями ст. 547-558 ГК РФ.

Избежать проблем, которые может повлечь прописка детей в приобретаемой квартире, лучше всего, если родители с малолетними и подростками выпишутся заблаговременно, до совершения сделки. Это самый верный вариант, при условиях:

  • после выписки семья пропишется на новом месте, с нормальными условиями проживания, которые удовлетворят органы опеки;
  • дети до 14 лет пропишутся совместно с родителями, или – с одним из них;
  • предъявят покупателю выписку из домовой или поквартирной книги, удостоверяющую факт регистрации по адресу.

Если дети уже получили паспорт, допустима их выписка к родственникам без родителей, что так же следует подтвердить документально – предъявлением выписки. Если несовершеннолетний – собственник приобретаемой квартиры, то обязательно проверяются документы, выданные органами опеки. При этом нужно иметь в виду, что несоблюдение полученных предписаний законными представителями, приведёт к аннулированию сделки.

Соответственно, в договоре следует учесть все нюансы сделки, чтобы возможное расторжение не нанесло покупателю имущественного ущерба. В частности, внести положение о том, что в случае двусторонней реституции он получает в полной мере все деньги, переданные по сделке продавцу, чтобы не получать их малыми порциями в течение 15-20 лет, утратив преимущество от пользования ими.

После проверки можно оформлять договор купли-продажи и обращаться в Росреестр за регистрацией права собственности. Договор купли-продажи Образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми включает точные и достоверные сведения о сторонах сделки.

Нужно указать ФИО ребенка, его законных представителей. Если ребенку нет 14 лет, то договор подписывают и заключают его родители и законные представители. Они указывают — исходя из какого правоустанавливающего документа ребенок считается собственником квартиры. Описывается содержание сделки, обозначается факт передачи квартиры или указывается время, когда она будет фактически готова к передаче. Нужно обозначить сведения о разрешении опеки на сделку – полностью указать данные о таком документе, дату, время его подписания.

Как прописать в дкп согласие законного представителя на покупку квартиру в

При продаже имущества ребенка необходимо, чтобы оба родителя обратились в органы опеки и попечительства. Если один из них будет не согласен, вопрос решается в суде.

Раздельное проживание родителей, официальный развод не относятся к причинам, позволяющим избежать оформления согласия.

Исключительные случаи — пропажа отца (матери) без вести; лишение родительских прав; смерть. В таких случаях представитель ребенка предоставляет документ, подтверждающий причины отсутствия второго родителя.

Риски и проблемы

Договор купли-продажи с участием в сделке несовершеннолетних

С наступлением 18-ти лет, ребенок юридически становится уже взрослым человеком, и сам принимает решения и несет ответственность за свои действия. Родственники ребенка для подписания договоров от его имени должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия как законных представителей – свидетельство о рождении ребенка, или решение суда о назначении опекуна или попечителя, или решение суда об усыновлении.

А сам ребенок с 14 лет для участия в сделке с квартирой должен получить паспорт. Если для покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка привлекаются кредитные деньги банка (в том числе – когда используются бюджетные сертификаты и субсидии), то надо будет еще получить в Органах опеки и попечительства разрешение на залог квартиры в банк.

Договор не нужно регистрировать у нотариуса, но специалисты, ради безопасности сделки, рекомендуют оформить договор в нотариальной конторе. Образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком здесь.

Документы Для покупки квартиры необходимы следующие документы:

  • письменное разрешение органа опеки;
  • кадастровый паспорт и экспликация квартиры;
  • правоустанавливающие документы и документ о собственности;
  • договор купли-продажи;
  • документ об оплате госпошлины – 2 тыс. рублей за регистрацию права собственности;

В зависимости от обстоятельств покупки или продажи возможно предоставление других документов. При выдаче разрешения опеки на продажу жилья потребуется представить документы, подтверждающие наличие для ребенка другой квартиры, не хуже той, которая будет продана.

Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.

Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество. При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе. В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.

Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.

Как и все другие сделки с недвижимостью, все договора в обязательной форме должны быть заверены нотариально и зарегистрированы в государственной регистрационной службе. Все налоговые и государственные сборы, связанные с такими сделками оплачиваются законными представителями.

Недвижимость детей

Отвечает специалист.

Форма и содержание договора

Договор заключается в письменной нотариальной форме. Согласно ГК РФ (ст. 54 ГК РФ), в договоре прописываются условия, при соблюдении которых имущество переходит от Продавца Покупателю.

В документе присутствуют обязательные и дополнительные условия. Последние вносятся по усмотрению сторон и отражают их личные пожелания. Большинство договоров состоит из следующих пунктов:

  1. Преамбула — включает название документа, дату и место его составления. Ниже приводятся сведения: ФИО Продавца (несовершеннолетнего собственника квартиры), сведения о нем (место и дата рождения); ФИО законного представителя ребенка, его паспортные данные; ФИО Покупателя и данные его паспорта.
  2. Предмет договора. Здесь указывает имущество, подлежащее продаже. Квартира должна быть идентифицирована, поэтому указывается ее адрес, квадратура с разбивкой на жилую и нежилую площадь, этажность дома, в котором она расположена, и конкретно место нахождения объекта относительно других квартир. Если у жилья несколько собственников, указывается, какая доля принадлежит ребенку. Приводится наименование документа–основания для возникновения у Продавца права собственности. Это может быть дарственная, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, где указано ФИО ребенка как получателя имущества. Если на квартире имеются какие-либо обременения, например, она находится в залоге, под арестом или в кредите, информация о кредиторах или иных претендентах на имущество вносится в договор.
  3. Цена квартиры, порядок оплаты. Согласно ст. 555 ГК РФ, без указания цены договор считается незаключенным. Можно указать полную стоимость или цену за за 1 м2 площади квартиры. Условия внесения средств должны быть четко прописаны. Наиболее надежным способом оплаты считается аренда банковской ячейки: продавец получит доступ к деньгам только при выполнении определенного условия, например, после предоставления выписки о перерегистрации имущества на Покупателя в Росреестре. Альтернативные варианты — использование аккредитива, перевод средств со счета Покупателя на счет Продавца или передача денег наличными.
  4. Права и обязанности сторон. Здесь оговариваются все нюансы сделки, например, обязанность продавца предупредить обо всех недостатках квартиры, обязанность снять с регистрационного учета всех прописанных в недвижимости граждан. Обозначаются конкретные даты: оформления передаточного акта, выплаты средств за квартиру и иные.
  5. Пункт о дееспособности Продавца (представителя) и Покупателя.
  6. Подписи сторон. Представитель ставит подпись за себя и за ребенка.
Предлагаем ознакомиться:  Расторжение договора с риэлтором на продажу квартиры

Технически Покупателем будет являться представитель ребенка, но документы о праве собственности оформляются на несовершеннолетнего. Договор не имеет каких-либо существенных отличий, кроме содержания преамбулы.

Если ребенок не достиг 14 лет, то в ДКП он указывается как «Покупатель в лице своего законного представителя…». При этом родители (опекуны) действуют самостоятельно, присутствие ребенка не нужно.

Если ребенок старше 14 лет, он обязательно должен присутствовать на сделке, иметь при себе паспорт, подписывать все документы. При этом законные представители должны дать согласие на сделку. Оно оформляется отдельным нотариально заверенным документом, или содержится в договоре в виде отдельного пункта. При этом ребенок выступает в качестве «Покупателя, действующего с согласия своих законных представителей…».

Как прописать в дкп согласие законного представителя на покупку квартиру в

Несовершеннолетние вправе иметь в собственности любое имущество. За лиц в возрасте до 14 лет осуществляют сделки их законные представители (родители, опекуны).

пошаговая инструкция к сделке

Продажа недвижимости малолетних – независимо от того, находится ли она в единоличной собственности ребенка или ему принадлежит только доля, возможно только законными представителями и с письменного разрешения службы опеки. У лиц возрастом 14 до 18 лет есть ограниченная дееспособность.

Они могут продавать квартиру уже сами, но с письменного разрешения своих законных представителей (родителей, попечителей), а также с разрешения службы опеки. Решение государственного органа зависит от существенных обстоятельств, в том числе от наличия для ребенка- собственника своей квартиры, другой благоустроенной и равнозначной по квадратуре жилой площади.

Малолетние дети и подростки, получившие паспорт, но не достигшие правоспособности не могут самостоятельно защитить свои имущественные и гражданские интересы, поэтому государство регулирует нормы жилищного права, предусмотренного для этой категории граждан. Соответственно, продажа квартиры с прописанным ребёнком обеспечивается дополнительными мерами для защиты их интересов. В их числе источники законодательства.

  • Договор купли продажи квартиры на детейСтатья 20 ГК РФ – место жительства ребёнка.
  • Статьи 130, 131, 292 ГК РФ – переход прав на недвижимость.
  • Статьи 26, 28, 37 ГК РФ – права несовершеннолетнего.
  • Статья 27 ГК РФ – эмансипация.
  • Статья 60 СК РФ – имущество несовершеннолетнего (подопечного).
  • Статья 70 ЖК РФ – прописка ребёнка.
  • Статьи 1920 Закона об опеке.

Следует также учитывать нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ, регулирующие обязательность регистрации ребёнка в жилом помещении, приобретённом на средства материнского капитала, который предусмотрен на основании ПП РФ от 04.12.2009 №994.

А так же, существенную роль в таких случаях играет Федеральный закон, принятый 29.12.15 года под № 391-ФЗ, вносящий изменения в некоторые законодательные акты РФ. В частности, им регламентировано обязательство сторон сделки при купле продаже квартиры с прописанными в ней детьми, удостоверять договор сделки нотариально.

Документы

Сделка с несовершеннолетним покупателем требует сбора документов. Сторона Продавца, представляющая несовершеннолетнего, должна предоставить:

  • паспорт представителя ребенка — родителя или до 14 лет — опекуна, с 15 лет — попечителя;
  • разрешение ООП на совершение сделки;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • свидетельство (справка ЕГРН) о праве собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • выписку из домовой книги;
  • выписку с лицевого счета о наличии (отсутствии) задолженности за услуги ЖКХ;
  • ДКП, заверенный нотариусом.

Продавцу достаточно иметь при себе паспорт, по требованию продавца — документ, подтверждающий платежеспособность.

Формулировка в договоре — несовершеннолетняя

Предварительный договор для опеки

Гражданский кодекс говорит о том, что договор считается заключенным только после регистрации того, что собственником квартиры теперь является иное лицо на основании письменного соглашения. При регистрации стороны обращаются в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности. Обратиться можно:

  • лично,
  • через представителя (при наличии у него соответствующих полномочий, подтвержденных доверенностью),
  • с помощью отделения почтовой связи (при этом заявление должно быть удостоверено нотариусом и отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении).

При заключении договора зачастую встает вопрос о возможности участия в нем несовершеннолетних. Возможно ли это, рассмотрим ниже. Особенности оформления договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним покупателем Выступать стороной в договоре могут любые дееспособные лица.

Оплата за нотариальное удостоверение

Поскольку удостоверение обязательно, оплата составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ).

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Много споров возникает по поводу того, кто должен платить нотариусу. По умолчанию — тот, в чьих интересах свершение нотариальной сделки. Если квартиру (долю) продает ребенок, расходы несет сторона Продавца, однако стороны вправе договориться об ином порядке уплаты.

Госрегистрация

В отделении Росреестра (МФЦ) регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Соглашение предоставляется как документ-основание для оформления перехода. Подать документы может ребенок, если он достиг 14-летия. За несовершеннолетних документы подают их официальные представители.

При желании можно вовсе избежать посещения Росреестра (МФЦ), поскольку по закону с февраля 2019 г. ДКП, которые подлежат обязательному нотариальному заверению, отправляются нотариусом самостоятельно, если иное не предусмотрено в договоре. От покупателя требуется только подать необходимые документы и оплатить госпошлину в размере 2000 руб.

Для госрегистрации необходимо:

  • предоставить удостоверения личности (паспорта, свидетельства о рождении);
  • заполнить заявление о регистрации перехода права собственности;
  • предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
  • подать правоустанавливающий документ на квартиру, кадастровый паспорт, техпаспорт;
  • предоставит выписку о зарегистрированных в квартире лицах;
  • подать оформленный должным образом договор купли-продажи в 3 экземплярах.

Поскольку отчуждается имущество несовершеннолетнего, обязательно предоставляется:

  • разрешение органов опеки и попечительства;
  • согласие отца (матери) ребенка на продажу;
  • если квартира продается в долях, одна из которых принадлежит ребенку, необходимы согласия остальных собственников на продажу.

Поскольку ДКП имеет нотариальную форму, регистрация займет всего 3 рабочих дня. При отсутствии каких-либо необходимых документов регистрационные действия приостанавливаются до устранения недочетов.

После того как в Росреестр будет внесена запись о переходе права собственности от несовершеннолетнего Продавца Покупателю, представитель Продавца может получить положенную за квартиру сумму и сделка считается завершенной.

К имуществу, продаваемому от лица несовершеннолетнего, относятся с опаской. Зная законы, можно полностью обезопасить себя от риска отмены купли-продажи. Именно договора, заключаемые от имени детей, чаще всего подлежат оспариванию. Чтобы учесть все нюансы, не потерять время и деньги, надо выяснить: какие документы позволяют проверить юридическую чистоту сделки, если в квартире живет несовершеннолетний? Какая форма договора необходима при покупке? Кто должен оплачивать расходы за удостоверение соглашения и регистрацию перехода прав собственности? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector