Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры

Оплата коммунальных услуг

Для того, чтобы долги старых хозяев не “висели” на новом владельце жилья, покупателю квартиры необходимо заключить новые договора на обслуживание на свое имя и переоформить лицевые счета. Но на практике сделать это не просто. Коммунальщики или управляющая компания часто пытаются всеми правдами и неправдами заставить нового владельца жилья заплатить долги старого собственника, поэтому они ничего даже слышать не хотят о переоформлении лицевых счетов.

Новому владельцу недвижимости необходимо написать заявления в организации, поставляющие коммунальные услуги, или в управляющую компанию (если обслуживанием дома занимается именно она) с просьбой перезаключить договора на обслуживания и переоформить счета. В заявлении нужно указать, когда была приобретена квартира и упомянуть, что с момента покупки задолженности за коммунальные услуги не имеется. К заявлению необходимо приложить:

  • копию договора покупки квартиры;
  • копию свидетельства о госрегистрации;
  • показания счетчиков.

Все законные владельцы жилой недвижимости, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ, обязаны вносить:

  • Плату за содержание помещения, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом; текущий ремонт и содержание общего имущества (расходы по холодной и горячей воде, по электрической и тепловой энергии); отведение сточных вод;
  • Денежные средства на капитальный ремонт;
  • Плату за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление).

Важно! Ст. 210 ГК РФ гласит, что новый хозяин квартиры, согласно общему правилу, не несет ответственности по долгам предыдущего собственника, поскольку обязанность по оплате за помещение и коммунальные услуги лежит на каждом владельце.

Единственное исключение — это обязательство вносить средства на капитальный ремонт в многоквартирном доме, которое переходит от предыдущего собственника жилой недвижимости к новому. Кроме того, если у прежнего хозяина квартиры имелась задолженность по этим взносам, то нынешний владелец должен будет ее погасить (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ, новый собственник жилой недвижимости может принять обязательства по оплате коммунальных услуг предыдущего владельца только после совершения сделки по переводу долга, которая осуществляется при согласии двух сторон. Если покупатель квартиры не изъявляет желания брать на себя чужую задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи желательно прописать пункты о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.

Если произошла такая ситуация, когда жилая недвижимость была приобретена с задолженностями по коммунальным услугам, то отстоять свои законные права и в дальнейшем все-таки не погашать эти долги можно, выполнив следующие шаги:

  1. Потребовать у предыдущего хозяина квартиры справку о состоянии задолженности, а при отсутствии таковой следует самостоятельно обратиться в УК, ТСЖ или ЖК для получения необходимых сведений. Если же перечисленные организации начали управлять домом позже даты регистрации права собственности продавца, то в этом случае справку о состоянии долга предоставит предыдущая ответственная компания;
  2. Сообщить УК, ТСЖ или ЖК о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив к нему копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности;
  3. Уведомить предыдущего владельца жилой недвижимости о поступивших требованиях погасить долг по коммунальным услугам за период, когда он являлся действующим собственником квартиры. Возможно, прежний хозяин добровольно выполнит свои обязательства.

Под жилищно-коммунальными услугами подразумевается деятельность управляющих компаний, которая направлена на создание комфортных условиях жизни в многоквартирных жилых домах.

Для предоставления услуг ЖКХ жильцы дома должны заключить определённое соглашение с организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению природных ресурсов населению.

Подробный перечень лиц, для которых будет обязательным внесение выплаты за услуги ЖКХ можно найти в ЖК РФ, статья 153.

Основными плательщиками являются:

  • наниматели жилых помещений;
  • арендаторы объектов жилой недвижимости;
  • граждане, осуществляющие пользование квартирой в соответствии с договор найма;
  • участники жилых кооперативов;
  • граждане, осуществляющие владение жилплощадью на праве собственности.

Плата за услуги ЖКХ будет начисляться лишь тем лицам, которые официально прописаны в доме или квартире, за исключением случаев, когда гражданин, проживающий в объекте недвижимости временно или по иным причинам не прошедшим регистрацию, изъявить инициативу оплачивать коммунальные услуги. В этом случае рекомендуется заключить договор, который будет официально подтверждать факт оплаты человеком услуг ЖКХ.

Если человек временно не использует жилую недвижимость, до определенного срока начисление платежей по коммунальным услугам будет осуществляться по общим тарифам потребления природных ресурсов, однако в этом случае гражданин по возвращении из отлучки имеет право обратиться в управляющую компанию с требованием осуществить перерасчет выплаты.

Согласно действующему законодательству лица, приобретающие жилье, не несут ответственности за долги по коммунальным платежам, заработанные их предшественниками.

Большие суммы задолженности за коммунальные платежи в наше время нередки. Наличие подобного нюанса может создать определенные трудности при совершении сделки купли-продажи.

Согласно п.п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ человек, который покупает недвижимость, не несет ответственности за долги, которые были у его предшественника.

Однако сотрудники управляющей компании, как правило, после приобретения недвижимости со значительными задолженностями начинают требовать от нового владельца оплатить долги за коммунальные платежи. Их не останавливают договоренности с предыдущими собственниками составленные в устной форме.

В связи с этим в избежание неприятных ситуаций, рекомендуется перед покупкой объекта недвижимости проверить наличие задолженности по нему. Сделать это довольно легко. Достаточно созвониться с управляющей компанией. В большинстве случаев подобную информацию предоставит без затруднений.

При выяснении наличия долгов по оплате услуг ЖКХ предыдущего собственника рекомендуется заключить дополнительное соглашение, где будет прописано о закрытии долгов по коммунальным платежам предыдущим владельцем.

Есть другой вариант. Потребуется взять у продавца квитанции и с ними сходить в управляющую компанию, где можно проверить информацию об отсутствии или наличии задолженности по данному объекту недвижимости.

Дополнительный договор может быть заключён только в случае полного согласия покупателя взять на себя обязательство по закрытию долга.

Этот документ также оформляется в письменном виде и подтверждается нотариусом. Если этого не сделать, договор будет недействительным, а соответственно долговые обязательства останутся на продавце.

При продаже объектов недвижимости с долгами по коммунальным платежам рекомендуется в акте приема-передачи зафиксировать показания всех приборов учёта. В дальнейшем именно от этих цифр будет производиться расчёт суммы к уплате по предоставляемым услугам ЖКХ для покупателя.

Если после совершения купли-продажи объекта недвижимости по нему осталась задолженность, взыскать ее могут в судебном порядке с предыдущего владельца, при условии неуказания в договоре купли-продажи условий перехода задолженности на нового владельца.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, оплачивать услуги ЖКХ покупатель начнёт лишь после прохождения процедуры государственной регистрации. Сотрудники управляющей компании не имеют права требовать уплаты задолженности за предыдущего владельца с нового хозяина.

3 ст. 158 ЖК РФ).

Примечание.Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры

В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.

При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Запросите справку из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по коммунальным услугам

Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.

Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.

Шаг 2. Направьте уведомление в УК, ТСЖ или ЖК о перемене собственника квартиры

О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.

Предлагаем ознакомиться:  Ответственность за нарушения обязательств по государственному и муниципальному контракту (Постановление Правительства РФ № 1042)

Купил квартиру с долгами за коммунальные услуги: нужно ли выплачивать долг?

Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомьте его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

Подготовлено на основе материала

кандидата юридических наук Грачева Н.А.

плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб. Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше 100 000 руб. — в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-первых, размер образовавшейся задолженности. Для этого обязательно составляется подробный расчет суммы долга с учетом действовавших тарифов и показаний приборов учета.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт. В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ).

И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

В-третьих, наличие или отсутствие договора с собственником. Напомним, что, если домом управляет ТСЖ, оно обязано заключить договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг с собственником, не являющимся членом ТСЖ, и договор на предоставление коммунальных услуг с каждым членом ТСЖ.

Не следует забывать и об обязательном подтверждении полномочий представителя организации. Это может быть протокол об избрании председателя для ЖСК и ТСЖ или доверенность от управляющей организации.

Кроме того, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности но обязательным платежам и оплате оказанных услуг составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

“Квартира с долгами” меняет собственника

Учет и контроль дебиторской задолженности, воздействие на неплательщиков, судебное взыскание долгов — такова рутина работы управляющих организаций и ТСЖ. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда собственник, не погасив долг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, продал свое помещение. Можно ли взыскивать долги с новых хозяев? Как привлечь к ответственности прежнего собственника?

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы НП “Нижегородская ассоциация ТСЖ” показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество — организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение.

Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией.

Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, — требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

  • в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
  • в договоре такой пункт есть.

Правовое регулирование

Согласно ст. 153 ЖК РФ после совершения операций с объектами недвижимости задолженности предыдущего владельца на нового обладателя не переходят. Все имеющиеся до сделки долги по оплате услуг ЖКХ предыдущего владельца обязаны уплачиваться им самим за исключением взносов на капитальный ремонт.

Однако здесь есть ряд особенностей. Согласно нормам статьи 391 на счет покупателям могут быть зачислены задолженности предыдущего владельца с условием получения добровольного согласия на это нового собственника.  Данные намерения необходимо закрепить в договоре купли-продажи, а также заверить у нотариуса соглашение об этом. В противном случае новый владелец имеет законное право на оспаривание этой ситуации.

Несмотря на постановления законодательства, в жизни всё выглядит иначе. Управляющие компании всеми правдами и неправдами стараются взыскать недоимки, доставшиеся новому собственнику от предыдущего.

Переходят ли долги по коммуналке на нового собственника?

Долгого и сложного процесса принуждения коммунальных служб к открытию лицевого счета, описанного выше, можно было бы избежать, если бы покупатель перед заключением договора на приобретение недвижимости проверил задолженность по оплате коммунальных услуг, числящуюся на продавце.Для этого можно перед заключением соглашения потребовать у продавца справку из ЕРЦ об отсутствии задолженности. А так же можно позвонить в МосЭнергоСбыт, объяснить им ситуацию и попросить подсказать вам, есть ли за квартирой задолженность.

Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, — требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

Не секрет, что первая ситуация встречается гораздо чаще. При отсутствии в договоре о передаче квартиры пункта об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником (покупателем, одаряемым, дольщиком) последний не обязан оплачивать задолженность, образовавшуюся до его вступления в право собственности.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник. Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Права на недвижимое имущество (к которому относится квартира) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Если управляющая организация направила новому собственнику счет на оплату задолженности прежнего собственника, законному владельцу можно посоветовать сообщить управляющей организации о переходе права собственности на жилое помещение и потребовать прекратить выставлять ему требования о погашении задолженности.

Управляющая организация в свою очередь имеет право обратиться в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам (управляющая организация — на основании договора управления, заключенного с прежним собственником, либо на основании факта потребления услуг; ЖСК и ТСЖ — в силу обязанности, определенной в уставе и п. 8 ст.

Договоры о переходе права собственности на квартиру с условием о возложении на покупателя обязанности по оплате долгов продавца встречаются гораздо реже. Формулировка может выглядеть так: “Стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме XXX руб. Обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру”.

При наличии такого условия имеет место перевод долга. В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме (требование соблюдается при наличии рассмотренного условия в договоре либо если составлено дополнительное соглашение) и допускается лишь с согласия кредитора.

Соответственно, все требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оговоренные продавцом, покупателем и управляющей организацией, предъявляются к новому собственнику.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП “Нижегородская ассоциация ТСЖ”

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Простой трудовой договор с работником

При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):

  • плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
  • взнос на капитальный ремонт. Следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ);
  • плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).

Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Шаг 1.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

М.А.Пургина

Юрисконсульт

Если случилось так, что Вы приобрели квартиру с “долгами”, не стоит огорчаться. Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги лишь с того момента как стали собственником, т.е. с момента регистрации права собственности на жилое помещение. Правда, скорее всего, Вы получите квитанции к оплате, где в полном объеме будет указан долг прежнего собственника за воду, свет, тепло.

У прежнего “хозяина” квартиры задолженность образовалась из договора возмездного оказания услуг (коммунальных услуг). Стороной этого договора был прежний собственник, а не имущество (квартира), соответственно обязательство по оплате лежит на прежнем собственнике. Да и вообще трудно себе представить, что должником может являться какое-либо имущество, а не лицо, по крайней мере, в российском законодательстве такой конструкции не имеется.

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения. Далее, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Варианты решения проблемы

После приобретения объекта недвижимости в первую очередь следует записать показания приборов учёта и отразить их в акте приема-передачи квартиры. Эта операция позволит избежать судебных разбирательств, поскольку у покупателя будут в наличии все данные подтверждающие начала использования услуг ЖКХ с определенного момента.

Наиболее распространенным способом получение данных о наличии или отсутствии задолженности по квартплате является запрос у предыдущего владельца.

Однако в этом случае продавец не всегда может получить поступить честно. Если после произведения купли-продажи выяснилось, что за квартиру имеется большая задолженность, необходимо сразу обратиться в ЖЭУ, чтобы задолженность была списана, так как она образована недействующим хозяином.

Далее нужно подать иск в суд о подделке предыдущим хозяином документа, а именно справки об отсутствии задолженности по квартплате. Это позволит получить компенсацию за моральный ущерб.

По переселению на новое место жительства гражданин должен уведомить управляющую компанию о смене владельца и запросить возможность открытия нового лицевого счёта для обслуживания.

Вместе с этим потребуется предоставить документы, подтверждающие позицию нового хозяина. Если сотрудники управляющей компании отказали человеку в оформлении отношения, гражданин смело может направиться за помощью в суд.

При проверке счетов предыдущего хозяина необходимо обратить особое внимание на наличие или отсутствие долгов по взносам в фонд капитального ремонта, так как задолженности по ним полностью переходят насчёт нового владельца.

Взыскание с прежнего собственника

Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, приложив к нему квитанцию об оплате госпошлины и документы, подтверждающие основание и размер взыскания.

Размер государственной пошлины исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Так, при взыскании задолженности, размер которой не превышает 10 000 руб., госпошлина исчисляется как 4% цены иска, но не менее 200 руб. Если цена иска укладывается в пределы от 10 001 до 50 000 руб.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт.

В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

Размер государственной пошлины исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Так, при взыскании задолженности, размер которой не превышает 10 000 руб., госпошлина исчисляется как 4% цены иска, но не менее 200 руб. Если цена иска укладывается в пределы от 10 001 до 50 000 руб., госпошлина составит 400 руб.

Существуют ли превентивные меры?

Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга — между собственником и управляющей организацией.

В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <2> на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” представляются:

  • заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
  • подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
  • план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
  • договор продажи;
  • справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
  • документ, удостоверяющий личность.

Как видим, для государственной регистрации перехода права собственности не требуется документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, которым может быть справка из управляющей организации об отсутствии задолженности.

Между тем, на наш взгляд, просьба со стороны приобретателя квартиры к собственнику о предоставлении такой справки более чем логична (во избежание неожиданностей в будущем). Помимо справки можно попросить собственника предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги. И в случае наличия задолженности, которую собственник не может погасить до продажи жилого помещения, возможен вариант погашения долга перед управляющей компанией новым собственником при соответствующем уменьшении цены возмездного договора о передаче квартиры (продажи, долевого участия в строительстве).

Как оспорить задолженность предыдущего собственника

Если купленная квартира оказалась с долгами, то даже в этом случае закон всегда на стороне покупателя, однако нервотрепки все равно не избежать. Документ, подтверждающий ответственность собственника за оплату счетов по ЖКХ — ст. 153 ч. 2 п. 5 ЖК РФ.

В нем зафиксировано, что владелец недвижимости обязан оплачивать счета по квартплате и коммунальным услугам «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Следовательно, новый хозяин имеет полное право не брать на себя чужие долги.

Очень часто возникают ситуации, когда управляющая компания начинает требовать от нынешнего владельца квартиры погашения задолженностей по ранее предоставленным услугам, которыми он не пользовался. То есть происходит конфликт интересов: с одной стороны, новый собственник, имеющий право оплачивать только свои счета, а с другой — управляющая организация, которая в течение трех лет может требовать оплату своей работы, пока не истечет срок давности.

Предлагаем ознакомиться:  Образец приказ на внутреннее перемещение тмц в связи с больничным

Единственный выход из подобной ситуации — договориться с продавцом квартиры о подписании договора купли-продажи с условием, что соглашение вступит в силу только при регистрации сделки. Кроме того, покупателю необходимо в момент между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности, но до приема жилья зайти в управляющую организацию для открытия своего лицевого счета, чтобы задолженности продавца квартиры остались на его счете.

Дополнительно рекомендуется и предыдущему собственнику, и нынешнему в акте приема-передачи жилой недвижимости зафиксировать все текущие показания счетчиков, что обяжет продавца внести оплату за потребленные им услуги. А от управляющей компании потребуется заключить новые договоры с поставщиками электроэнергии и газа.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: 7 (499) 553-09-05 в Москве, 7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, 7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

Заключение

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как написать заявление в прокуратуру

Случается, что обслуживающие организации отказываются переоформлять счета даже после ознакомления с заявлением нового владельца квартиры. В этом случае стоит, еще раз переговорить с их юристами и объяснить, что следующим шагом станет написание заявления в прокуратуру. Как показывает практика, очень часто такое предупреждение отлично действует и с открытием лицевого счета никаких проблем не возникает.

Если же сотрудники эксплуатирующих служб проявляют недюжинное упрямство, следует все-таки писать заявление. В нем новому владельцу недвижимости нужно описать сложившуюся ситуацию и указать, что действия коммунальщиков расцениваются им как вымогательство. К заявлению стоит приложить все перечисленные выше документы, а также письменный ответ обслуживающей организации на направленное ей заявление (если конечно он был дан).

Судебное разбирательство. Советы по составлению иска и судебная практика

Если заявление в прокуратуру не решило проблему нового собственника квартиры, ему следует подать иск о понуждении к открытию лицевого счета, к организациям, отказывающих ему в заключении договоров на поставку коммунальных услуг и оформлении лицевых счетов.

В заявлении собственнику жилья следует указать, что он не имеет возможности своевременно вносить коммунальные платежи, так как на его имя не открыт лицевой счет. В просительной части необходимо потребовать обязать ответчика открыть лицевой счет и исключить из квитанций за коммунальные услуги долг старого владельца квартиры.В качестве нормативного обоснования правовых требования можно привести ч.2 статьи 153 ЖК РФ и статью 210 ГК РФ.

У истца есть все шансы выиграть подобное дело. В российской судебной практике можно найти множество решений, когда суд удовлетворял иски нового владельца недвижимости, не желающего оплачивать долги старого собственника, к коммунальным службам или управляющим компаниям. Примером может служить решение по делу № 2-2827/12, вынесенное районным судом города Мурманска.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector