Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Как оформляется ипотека на вторичное жилье |
Помощь юриста
Назад

Как оформляется ипотека на вторичное жилье

Опубликовано: 13.09.2019
0
0

Особенности покупки готового жилья в ипотеку

При выдаче ипотечных кредитов, взаимодействии с заемщиками финансовые учреждения руководствуются нормативными документами о банковской деятельности, а также ФЗ-102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».

Важно: при ипотеке собственником приобретаемой недвижимости становится заемщик, а иногда и члены его семьи. Банк является залогодержателем, имеет полное право обратить взыскание на квартиру, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту.

https://www.youtube.com/watch{q}v=kRsPDozyo4A

О том, какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку, читайте в нашем материале.

Говоря об особенностях покупки готовой квартиры на заемные средства, стоит отметить следующее:

  • выдача кредита каждому отдельному заемщику должна быть согласована уполномоченными лицами банка;
  • передаваемый в залог объект недвижимости должен соответствовать требованиям, которые финорганизация предъявляет к обеспечению;
  • все сделки по купле-продаже недвижимости подлежат государственной регистрации.

Если заемщик выбрал жилье, которое не соответствует требованиям кредитной организации, выход есть. Можно оформить кредит под залог имеющейся в собственности заемщика или членов его семьи недвижимости.

На рынке ипотечного кредитования присутствует огромное количество банков. Несмотря на различие программ по предоставлению денежных средств, есть ряд схожих условий покупки готового жилья в ипотеку.

Решить квартирный вопрос можно, если:

  1. Заемщик получил положительное решение по итогам рассмотрения заявки на ипотеку.
  2. Выбранный объект недвижимости удовлетворяет требованиям банка к предмету залога. Обычно под этим подразумевается отсутствие:
    • временно и постоянно зарегистрированных в квартире лиц;
    • обременений, арестов, ограничений на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости;
    • перепланировок и переустройств, согласовать которые невозможно.
  3. Заемщик имеет возможность внести первоначальный взнос (если его наличие предусмотрено условиями кредитования), оплатить связанные с покупкой жилой недвижимости расходы.
Важно:

чтобы оценить собственные шансы на получение ипотеки, можно «прикинуть» максимально возможную сумму кредита самостоятельно. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором, который можно найти, задав в строке поисковика фразу «

кредитный калькулятор он-лайн

».

Требования к заемщику со стороны кредитных организаций примерно схожи. Портрет клиента по ипотеке выглядит следующим образом:

  • платежеспособный гражданин старше 18 (иногда 21) лет или семья с постоянным источником дохода;
  • заемщик является гражданином РФ и имеет постоянную или временную регистрацию по месту фактического пребывания;
  • у клиента отсутствуют просрочки по действующим денежным обязательствам (если таковые имеются).

Шансы получить ипотеку значительно высоки у тех граждан, которые имеют официальный стабильный доход и положительную кредитную историю.

В первую очередь хочу сказать о том, что в 2017 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.

Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.

Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:

  1. Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. Залог и ипотека два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
  2. Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
  3. В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется ипотека без первоначального взноса, мы писали ранее.
  4. Квартиры под ипотеку должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
  5. Досрочное гашение ипотеки с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
  6. Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
  7. Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.

В новостройке

Плюсы и минуса вторичного жилья

Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.

Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.

И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной{q}

На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования.  Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

  • сумма первоначального взноса – чем больше вы вносите, тем меньше проценты;
  • срока кредитования – в ряде банков действует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
  • ваше согласие на страхование – ипотечное страхование. В одних Банках, это страхование ипотечной недвижимости и страхование жизни, в других сюда добавляется еще и титульное (т.е. от риска утраты права собственности). Залог застраховать вам нужно будет обязательно, без него Банк с вами даже договор не станет заключать. А вот – жизни и титульное, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас санкциями в виде повышения ставки;
  • имеете ли вы зарплатную карту Банка. Для зарплатников практически везде предусмотрены льготные условия. К тому же если у вас зарплатный счет там, где вы собрались брать ипотеку вам скорее всего не нужно предоставлять справку о доходах;
  • сниженная процентная ставка вас ожидает также, если квартира подобрана у аккредитованного Банком продавца (юридического лица), т.е. проверенного Застройщика. Списки таких Застройщиков можно найти на официальном сайте интересующего вас Банка. Ряд из них делают скидки и субсидии по процентах в рамках специальных соглашений.

Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.

Вторичка

Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком,  здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет.  Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула). Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.

Условия, предъявляемые к дому, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. А именно, дом, в котором находится ваша квартира не должен стоять на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.

Студия

Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.

Как оформляется ипотека на вторичное жилье

Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.

В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании.  А именно, признание сделки недействительной.

Апартаменты

Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет  колебаться, в среднем  от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически  от тех же факторов, что и у вторичек.

Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:

  • Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
  • Подключение ко всем центральным коммуникациям;
  • Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
  • В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
  • Износ дома — не более 50%;
  • Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
  • Этажность – не менее 2х;
  • Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
  • Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.

Регистрация сделки с продавцом и передача денег

Когда недвижимость уже найдена, и банк одобрил выбор клиента, можно начинать готовиться к совершению сделки. Это также очень важный этап для приобретения вторичного жилья в ипотеку, где также нужно собрать ряд бумаг для предоставления в банк.

При покупке жилья на вторичном рынке обязательной процедурой будет оценка специализированной компании. Эта оценка будет содержать сведения о стоимости кв. м. жилой площади, состояние квартиры и самого дома. Также оценки подлежит прилегающая территория, к отчету обязательно должны быть прикреплены фотографии квартиры, подъезда и дома.

То есть, на данном этапе оформления ипотеки, банку необходимо будет представить отчет о проведенной оценке жилой площади с прикрепленными фотокарточками.

Необходимо получить заключение страховой компании о согласии, провести страховку жизни или утрату, а также повреждение самой жилой территории. В случае, если с заемщиком или с квартирой что-нибудь случится, страховка может понадобиться.

Подготовить для банка и направить ряд документов по квартире:

  • ксерокопии паспорта продавца;
  • кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
  • копия документов о владении квартирой;
  • справка о зарегистрированных на данной жилой площади лиц;
  • выписка из ЕГРП;
  • разрешение органов опеки – если есть несовершеннолетние лица, которые принимают участие в сделке.

После принятия на рассмотрение документов и проведения их проверки, банк назначает дату совершения сделки. Во время ее проведения:

  • все стороны читают условия сделки (или им оглашают все пункты договора);
  • подписывается кредитный договор (проставляется также дата подписания документа);
  • подписывается договор купли-продажи.
Предлагаем ознакомиться:  Договор доверительного управления активами

В некоторых случаях, необходимо подписать закладную на квартиру.

После подписания договора купли-продажи, продавец предъявляет его банку, чтобы получить оплату. Он может получить их из банковской ячейки или снять с банковского счета. Сделка купли-продажи заканчивается подписанием сторонами акта приема-передачи квартиры. После этого владельцем квартиры становится заемщик.

Покупка жилья порой связана со значительными расходами. К ним относятся:

  1. оплата аванса в счет стоимости квартиры. Обычно по условиям ипотечных программ эта сумма составляет 10-15% от стоимости жилья.
  2. Оплата услуг риэлтора. Вознаграждение агента может иметь как фиксированное значение, так и процент (3-5 и более) от стоимость квартиры.
  3. Оплата отчета об оценке о рыночной стоимости недвижимости. Услуги оценщиков начинаются от 3-5 тыс. рублей.
  4. Оплата страховки. Обычно договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора в отношении рисков утраты жизни и здоровья заемщиком, разрушения конструктива квартиры и потери права собственности на объект.

    СПРАВКА: При заключении договора страховой агент передает заемщику график внесения платежей по договору, который рассчитывается в индивидуальном порядке. За первый год действия страховки платеж составляет как минимум 1-3% от стоимости квартиры.

  5. Оплата по договору аренды индивидуальной банковской ячейки, если в сделке для расчетов между сторонами задействована банковская ячейка (по тарифам кредитной организации).
  6. Оплата госпошлины за регистрацию договора купли-продажи и ипотеки. В среднем размер платежа составляет 2-3 тыс. рублей. Точную сумму назовет сотрудник госучреждения при приеме пакета документов на регистрацию.

При покупке жилья важно предусмотреть непредвиденные расходы. Например, может потребоваться получение каких-либо дополнительных справок и документов: составление брачного договора, заверение нотариальных согласий. Срочные расходы, связанные со сбором документов на приобретаемое жилье, обычно оплачивает заемщик.

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*.

  • Наличным расчетом (на руки);
  • Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
  • Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

  • покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
  • выплачивает аванс продавцу из собственных средств
  • производится регистрация сделки и ипотеки
  • в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
  • производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Требования к заемщику и квартире

Требования к Заемщику кредитные организации выдвигают примерно одинаковые:

  • Возраст Заемщика — от 20-21 года и до 65-75 лет к моменту полного погашения кредита;
  • Ваш стаж работы на последнем месте — не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявку на рассмотрение при стаже не менее 1 месяца
  • Гражданство РФ, некоторые банки такого требования не выдвигают;
  • Прописка на территории РФ, опять же это требование не всех Банков;
  • Некоторые Банки требуют приобретать недвижимость в ипотеку только по месту вашей прописки;
  • Также вы можете привлечь до трех Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете суммы вашего Займа.

Чтобы обезопасить себя от неплательщиков, банки выдвигают особые требования к заемщикам.

Ипотечный кредит могут получить:

  1. граждане РФ (иностранцы могут оформить ипотеку лишь в некоторых банках);
  2. лица определенного возраста, как правило, от 21 года до 60 лет (кредит должен быть выплачен до достижения заемщиком возраста 75 лет);
  3. обычно зарегистрированные по месту нахождения банка (либо постоянно работающие или проживающие в регионе, в котором расположен банк);
  4. имеющие постоянный источник дохода (работающие и имеющие общий трудовой стаж не менее 1 года, пенсионеры, имеющие иной задокументированный источник дохода);
  5. имеющие хорошую кредитную историю;
  6. обладающие особым статусом для получения ипотечного кредита по специальным программам.

Большинство банков в программе предоставления ипотеки требуют от потенциальных клиентов застраховать предмет залога. Для банка это снижает риск неполучения денежных средств по кредиту. Дополнительно заемщику предоставляют страховку, во многих случаях довольно бесцеремонно навязывая этот продукт, который ведет к удорожанию самого кредита. Банки и сотрудничающие с ними страховые организации, также предлагают неимущественное страхование: полис жизни и здоровья заемщика.

Теоретически, от этого полиса можно отказаться. Практически – это невыгодно, прежде всего, для заемщика. Видя нелояльность будущего клиента к банку, уполномоченные сотрудники могут без объяснения причин отказаться от сотрудничества, либо поднять процентную ставку. Поэтому во многих случаях потенциальные клиенты соглашаются на приобретение полиса страхования с обязательными взносами в дальнейшем.

Оформляя ипотеку, следует быть внимательными. Прежде всего, это касается условий одноименных программ, а также вопросов ответственности каждого из заемщиков.

Основные условия программ

Когда речь идет о покупке квартиры, важно рассмотреть предложения разных банков. Только так можно найти оптимальный вариант кредитования.

Наименование банка

Размер первоначального взноса в % от стоимости жилья

Процентная ставка, %

Максимальный срок кредитования, лет

Абсолют

15

От 11.5

25

УРАЛСИБ

20

От 10.8 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 12.5.

25

Промсвязьбанк

20

От 12

25

Сбербанк России

20

От 10.75 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 11.

30

Условия выдачи примерно схожи, но при этом разница все таки есть. Например, молодая семья может значительно снизить расходы на выплату ипотеки, воспользовавшись программой кредитования от Сбербанка, а сотруднику бюджетной организации целесообразнее обратиться по вопросу получения кредита на покупку жилья в УРАЛСИБ банк.

Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

  • Сумма ипотечного кредита;
  • Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
  • Обременения (условия выдачи и сопровождения);
  • Валюта кредита;
  • Условия обеспечения (включая требования поручительства);
  • Сроки выплаты;
  • Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
  • Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

https://www.youtube.com/watch{q}v=XMITNu0JHwc

Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

  • Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
  • Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
  • Положительная кредитная история;
  • Отсутствие судимости;
  • Отсутствие иных параллельных займов;
  • Дееспособность;
  • Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
  • Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
  • Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.

Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

Как оформляется ипотека на вторичное жилье

Если собрать воедино предложения от крупнейших финансовых учреждений, то можно получить следующую картину:

  1. Срок кредитования: от 1 до 25 лет.
  2. Взнос заемщика в минимальном показателе составляет от 15 до 25%.
  3. Размер ставки по процентам – 15 % годовых.
  4. Комиссия за погашение долга не взимается.
  5. Сумма выданного займа – от 500000.

Документы:

  • паспорт заявителя на кредит;
  • справки уровня платежеспособности заемщика (справка по форме банка, 2 НДФЛ);
  • трудовая книжка;
  • трудовой контракт;
  • свидетельства о собственности на имущество (движимое или недвижимое);
  • документы о семейном статусе потенциального заемщика (женат, холост, разведен);
  • сведения об иждивенцах.

Перечень необходимых банку бумаг может быть расширен. Никто не вправе запретить кредитному учреждению потребовать дополнительные бумаги. Например, некоторые банки требуют с потенциального клиента бумаги, свидетельствующие о том, что по другому, имеющемуся денежному обязательству, последний исправно платит.

Страхование при получении ипотеки

Страхование залогового имущества является гарантом возврата заемных средств банку

В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:

  • Строящееся жилье;
  • Готовое жилье;
  • Строительство дома или целевая ипотека;
  • Военная ипотека;
  • Молодая семья и материнский капитал.

Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.

Оценка недвижимости

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

  • Быть отдельной квартирой;
  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);
  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания:
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

  • Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
  • Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
  • Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
  • Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
  • Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
  • Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

Предлагаем ознакомиться:  Закон об ипотеке залоге недвижимости

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

Кредитные организации для минимизации своих рисков составляют список требований к приобретаемому вторичному жилью.

Поэтому далеко не каждое жилое помещение подойдет под ипотечную сделку.

Банк кредитует ипотеку на приобретение наиболее ликвидного жилья, которое может быть без проблем реализовано в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит.

Список требований у каждого банка свой, однако можно примерно описать общие качества жилья, которое пройдет банковскую проверку.

Обычно банки обращают внимание на:

  • год постройки здания — чем старше дом, тем меньше шансов на согласие банка;
  • процент износа здания, напрямую связанный с возрастом здания (обычно считается, что 1 год равен 1% износа);
  • материалы, из которых построено здание (тяжело получить кредит на покупку квартиры в доме с деревянными перекрытиями или полностью построенного из дерева);
  • статус жилья — в приобретении доли в жилом помещении (общежития, коммунальные квартиры) обычно отказывают;
  • наличие перепланировок — неузаконенная перепланировка является препятствием для оформления жилья в ипотеку;
  • благоустройство — жилье должно обладать всеми современными признаками благоустройства (наличие канализации, горячего и холодного водоснабжения, отопления и т. д.).

По этим причинам в ипотеку обычно можно приобрести квартиру стандартной планировки в зданиях примерно от 1970 года постройки и моложе.

Так называемые «хрущевки» кредитуются неохотно, а в приобретении жилья в более ранних зданиях или любого нестандартного жилья будет наверняка отказано.

Как увеличить свои шансы на предоставление ипотеки на лучших условиях{q}

Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, необходимо соответствовать следующим условиям:

  1. срок — от 1 года до 30 лет;
  2. минимальная сумма кредита — от 300 тыс. рублей;
  3. кредит предоставляется только на сданное жилье, у которого есть собственник (нельзя оформить на долевое строительство или коммерческую недвижимость);
  4. минимальный первоначальный взнос — от 15%;
  5. комиссия за досрочное погашение не взимается.

Ситуация, когда потенциальный заемщик обращается одновременно в несколько банков в поиске лучших условий кредитования, абсолютно нормальна.

Увеличить шансы на предоставление ипотеки на лучших условиях можно следующим образом:

  • первоначально обратите внимание на условия кредитования тех банков, в которых у вас имеются действующие или погашенные кредиты, зарплатная карта, вклад или любой другой продукт;
  • собираясь подписать договор с агентством недвижимости по вопросу подбора жилья, отдайте предпочтение тем фирмам, с которыми у банка имеется договор о сотрудничестве;
  • изучая условия ипотечного кредитования, обратите внимание не только на градацию ставок в зависимости от размера первоначального взноса из собственных средств, но и на спецпредложения — они могут быть как сезонными, так и разработанные совместно с компаниями-партнерами (о том, как приобрести жилье в ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса, читайте тут).

Для увеличения шансов на получение желаемой суммы кредита нужно:

  1. Показать банку все имеющиеся источники дохода.
  2. Предоставить дополнительное обеспечение.
  3. Привлечь созаемщиков. Обычно в качестве указанных лиц выступают супруги или близкие родственники семьи (родные братья, сестры, родители). Кредитные учреждения предъявляют к ним те же требования, что и к заемщикам. Общее число созаемщиков варьируется от 1 до 4: этот критерий зависит от условий кредитования отдельно взятого банка.

Важно: сокрытие информации от сотрудников кредитного учреждения не только снижает шанс на получение ипотеки, но и вовсе может стать причиной отказа. Увеличит шансы на получение ипотечного кредита корректно заполненная в полном объеме анкета и предоставленные оформленные должным образом документы.

Подробно о том, как купить жилье в ипотеку с максимальной выгодой для себя, читайте в этой статье.

Как оформить ипотеку

Как оформить кредит{q} Перед тем как обратиться в банк за ипотекой, следует знать некоторые аспекты, а также подводные камни этого кредита. Ипотека относится к разновидности потребительских займов, но отличается от них длительностью кредитования, более строгими требованиями к заемщику.

Основные нюансы ипотеки:

  1. Автоматический залог. Покупаемая квартира остается в залоге у банка. Заемщик может прописаться в ней, а также сделать аналогичные действия в отношении членов семьи. Но если он не сможет выполнять в дальнейшем условия договора, квартира реализовывается на торгах банком либо продается заемщиком. Разницу заемщик компенсирует банку. На практике это выглядит так: гражданин платил ипотеку 10 лет. Кредит выдан на 20. Спустя 10 лет, он понимает, что получаемые в настоящем времени доходы не позволяют ему платить за жилье. Он продает квартиру, а вырученные деньги относит в банк в счет погашения долга.
  2. Ипотека предлагается банками с первоначальным взносом илибез него. В первом случае % по займу ниже, потенциальный клиент обычно вносит от 15 до 24% от стоимости жилья. Но в этой ситуации заемщик рискует понести дополнительные расходы. Соглашение купли-продажи квартиры прописывает полную стоимость квартиры. Перед покупкой жилья осуществляется независимая оценка квартиры. Если сумма, установленная экспертом ниже прописанной в договоре, банк будет выдавать ипотеку, ссылаясь на стоимость, которая указана оценщиком. А оставшиеся деньги обязан продавцу возместить покупатель.

Если у потенциального заемщика отсутствует первоначальный взнос, можно оформить кредит в том же банке, где планирует обзавестись ипотекой. Обычно в этом случае банки не требуют справку о доходах, но им необходим залог. И чаще всего под имеющееся имущество потенциального клиента, например, тоже квартиру.

  1. Ипотека дается на длительное время. За 20 лет в стране может измениться экономическая ситуация как в лучшую, так и в худшую стороны. Например, может быть объявлен дефолт. Государство не выплатит долги, упадет курс рубля. Но это не означает для клиентов банков, что ипотечное время будет легче. Это объясняется тем, что в кредитном соглашении прописано право на изменение % ставки при непредвиденных обстоятельствах. В итоге долг по ипотеке останется прежним, но при этом учитывается курс рубля.
Ипотека с первоначальным взносом

Первоначальный взнос при ипотечном кредитовании снижает процентную ставку

С чего начать и как купить квартиру в ипотеку{q}

С чего начать покупку квартиры в ипотеку вторичного жилья{q} Чтобы купить недвижимость с привлечением ипотеки, от заемщика потребуются некоторые усилия. В целом процедура состоит из следующих этапов:

  1. Анализ предложений банков, выбор лучших условий кредитования. Помочь в поиске могут специализированные интернет-сервисы или агент по недвижимости.
  2. Сбор документов, подача заявки на ипотеку, принятие решения о возможности кредитования. После того, как из всех предложений выбраны лучшие, необходимо собрать пакет документов и предоставить его в кредитные учреждения. Только так можно получить окончательное решение о возможности финансирования.
  3. Подбор квартиры. На рынке недвижимости есть множество вариантов квартир. Все они представлены на специализированных сайтах по купле-продаже жилья. В некоторых случаях подбором занимается риэлтор. Отобрав несколько вариантов, посетите объекты лично. Затем можно сделать выбор.
  4. Предоставление документов на приобретаемое жилье в банк. Документы на приобретаемую квартиру необходимы сотрудникам банка для того, чтобы принять решение о возможности оформления в залог приобретаемой вами недвижимости.

    Как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке{q} Документы при покупке квартиры в ипотеку вторичка — этот перечень более расширен, чем тот, в котором указаны необходимые для регистрации договора купли-продажи бумаги. Он включает в себя:

    • правоустанавливающие документы (договор приватизации, мены, купли-продажи, дарения, справка о выплате взноса ЖСК);
    • паспорта всех собственников жилья;
    • справка о зарегистрированных лицах;
    • квитанция о внесении платежей за коммуналку;
    • выписка ЕГРП;
    • кадастровый паспорт, техплан объекта;
    • отчет о рыночной стоимости квартиры.

    СПРАВКА: Если владельцами недвижимости являются несовершеннолетние и ограниченно дееспособные граждане, потребуется разрешение органов опеки. В исключительных случаях от продавца может потребоваться справки о дееспособности. Получить ее можно у врача психоневрологического диспансера.

  5. Согласование предмета залога, основных параметров сделки. На этом этапе кредитный менеджер формирует предусмотренный внутрибанковской инструкцией пакет документов для согласования предмета залога и направляет его на подпись уполномоченному лицу.
  6. Оплата страховки, внесение аванса. После окончательного одобрения сделки будет назначен день подписания кредитного договора в банке и подготовлены документы для ее проведения. К этому моменту стороны должны точно определить схему расчетов:
    • наличный или безналичный расчет;
    • использование сейфовой ячейки или аккредитива.
  7. Подписание договора купли-продажи, кредитных документов. В день оформления кредита заемщик приходит в банк, где подписывает:
    • кредитный договор с графиком платежей;
    • закладную;
    • заявления об открытии счетов, выдаче кредита, перечислении денежный средств;
    • договор страхования.

    В этот же день покупатель и продавец:

    • оформляют передачу аванса в счет оплаты недвижимости, составляют соответствующую расписку;
    • подписывают договор купли-продажи квартиры.
  8. Госрегистрация сделки и обременения.

Подписав документацию, покупатель и продавец обязаны обратиться в МФЦ или Росреестр с целью сдать документы на госрегистрацию.

Важно: посетить госучреждение стороны должны самостоятельно. Если личное присутствие невозможно, эти действия может совершить третье лицо — на основании выданной нотариусом доверенности.

Покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово. Требования к пакету зависят от программы кредитования. Например, если речь идет об ипотеке по двум документам: такие программы есть в банках ВТБ24 и УРАЛСИБ, где от заемщика потребуется:

  • паспорт гражданина РФ;
  • второй удостоверяющий личность документ;
  • заполненная анкета.

Если же речь идет о другой программе кредитования, вдобавок к вышеуказанному перечню могут понадобиться:

  • ИНН или СНИЛС;
  • документы о семейном положении;
  • копия трудовой книжки с отметкой работодателя;
  • справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ;
  • документы о наличии в собственности движимого и недвижимого имущества;
  • военный билет (для лиц призывного возраста).

На анализ заявки сотрудникам кредитного учреждения потребуется от нескольких часов до нескольких дней. Решение будет озвучено заемщику по телефону. В случае отказа причину узнать практически невозможно, остается только «попытать счастья» в другом банке или искать иные пути покупки недвижимости.

Как оформляется ипотека на вторичное жилье

В случае положительного решения кредитный менеджер выдаст клиенту перечень документов, которые необходимо предоставить в банк по приобретаемому жилью.

Важно: обычно положительное решение банка действует в течение 3-4 месяцев. Если по прошествии этого срока вариант приобретаемой недвижимости так и не подобран, положительное решение банка о выдаче кредита можно продлить. Для этого достаточно вновь заполнить анкету и предоставить документы, подтверждающие занятость и получение ежемесячного дохода.

Предлагаем ознакомиться:  Снижение срока ипотеки в сбербанке

Кода речь идет о покупке жилья в ипотеку, договор купли-продажи должен соответствовать требованиям банка (о том, как составить основной договор купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке, читайте тут).

Эти правила заключаются в обязательном указании по тексту документа на то, что недвижимость приобретается за счет кредитных средств, предусматривают взаимную ответственность покупателя и продавца. В отдельных случаях может присутствовать поручительство продавца, действующее до момента госрегистрации договора купли-продажи.

Помимо вышеуказанного, подписываемый сторонами договор содержит характеристики объекта недвижимости, параметры сделки, а также реквизиты сторон. На практике составлением договора занимается либо сотрудник банка, либо агент по недвижимости.

Без первоначального взноса и господдержка

Чтобы получить кредит без первоначального взноса, нужно обратиться в банк, предлагающий кредитование под залог жилья.

Оно должно уже находиться в собственности заемщика.

В таком случае не требуется внесение первоначального взноса.

требования

Также существуют льготные программы по субсидированию покупки для некоторых категорий граждан и т. д.

В этом случае первоначальный взнос может быть погашен за счет предоставленного сертификата, а кредитная ставка ниже, чем при стандартном кредитовании.

Лицам, относящимся к данной категории, при выборе банка-кредитора необходимо проконсультироваться с работниками банка о возможности использования своих льгот.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке{q}

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку{q} Когда объект найден, перед передачей аванса, который обычно просит внести продавец для подтверждения серьезности намерений купить недвижимость, необходимо тщательно изучить документы и историю квартиры.

Прежде всего оцените, насколько подобранная вами недвижимость соответствует требованиям банка к предмету залога.

Как правило:

  1. дом, в котором находится квартира, не должен состоять на учете ветхого и аварийного жилья и не должен присутствовать в плане на снос. Если есть сомнения, эту информацию можно уточнить в отделе градостроительства городской или районной администрации.
  2. Квартира не должна находиться в обременении, на нее не должны претендовать какие-либо третьи лица. Эта информация содержится в выписке ЕГРП, которую в обязательном порядке предоставляет продавец, либо запрашивает в Росреестре заемщик самостоятельно.

Важно: выбирая жилье, обратите внимание на месторасположение дома. Устраивает ли вас оно{q} Есть ли в квартире неузаконенные перепланировки{q} Если ответ на последний вопрос положителен, можно ли их узаконить{q} Все вызывающие сомнения моменты нужно решить до передачи денежных средств и совершения сделки.

До 40% всех сделок на рынке недвижимости РФ проводится самостоятельно участниками сделки без привлечения риэлторов. Не является исключением и ипотека.

В какой-то мере провести сделку по покупке вторичного жилья в ипотеку даже проще, чем приобретение/продажу недвижимости за наличный расчет, так как процесс оформления ипотечной сделки довольно жестко контролируется банком.

Кредитная организация самостоятельно проверяет юридическую чистоту квартиры и консультирует по вопросам составления договора купли-продажи, а то и самостоятельно его готовит.

Другое дело, что банк никак не поможет в проведении сложной сделки, например при «цепочке квартир», когда одновременно продается и покупается несколько объектов недвижимости.

Также могут быть немалые сложности при выделении доли несовершеннолетним детям, продаже квартиры по доверенности и в других случаях.

Поэтому покупка жилья самостоятельно рекомендуется только при проведении самых простых сделок, а при любом сложном варианте лучше обратиться в агентство или к частному риэлтору.

Это позволит избежать многих «подводных камней», которые особенно часто встречаются на рынке вторичной недвижимости.

Приобретение вторичного жилья в ипотеку имеет как неоспоримые преимущества, так и существенные недостатки.

приобретаемое жилье

К главному плюсу можно отнести то, что во вторичное жилье можно заехать, не делая полноценный ремонт.

Кроме того, выбор вторичных квартир на рынке недвижимости гораздо шире, а так как вторичное жилье продают физические лица, то покупатель всегда может сторговаться на более низкую цену квартиры.

К недостаткам приобретения вторичного жилья в ипотеку можно отнести:

  • широкий список требований кредитных организаций к жилью (далеко не каждую вторичную квартиру можно приобрести);
  • необходимо контактировать с частными продавцами, которые могут менять условия в процессе сделки (повышать цену, отказываться от продажи, в целом вести себя «странно» и т. д.);
  • зачастую вторичное жилье нуждается в полноценном ремонте, затраты на который приближаются к ремонту новостройки;
  • далеко не все хозяева квартир готовы продавать жилье в ипотеку, так как в этом случае необходимо указывать полную стоимость в договоре.

Почему банк может отказать{q}

Банк может отказать в выдаче кредита на приобретение конкретного помещения в случаях, если:

  1. квартира не соответствует банковским стандартам по своим техническим условиям (см. выше);
  2. при покупке жилья у родственников;
  3. если заемщик трудится на последнем месте работы менее 6 (иногда 3) месяцев;
  4. приобретается наследная квартира, а со дня смерти предыдущего владельца прошло менее 6 месяцев;
  5. среди потенциальных собственников жилья есть социально незащищенные лица (например, инвалиды).

Как обезопасить себя при покупке вторичного жилья в ипотеку{q}

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку{q} Рынок недвижимости связан с большими деньгами, а потому привлекателен для мошенников. Существует мнение, что раз документы на квартиру проходят проверку в банке, то сделка не будет иметь неприятных последствий для заемщика-покупателя.

На самом деле это не совсем так, исключить полностью связанные с покупкой риски невозможно. Для их минимизации важно самостоятельно проанализировать документы на покупаемое жилье. Подробно о том, какие существуют риски для покупателя при покупке квартиры в ипотеку, мы рассказывали здесь.

Обратите внимание на следующее:

  • срок владения недвижимостью и способ ее получения в собственность. Эти сведения можно почерпнуть из документа, который является основанием возникновения права собственности на недвижимость у продавца.

    Если срок владения небольшой (например, полгода или чуть больше), а квартира получена, к примеру, в наследство, это должно насторожить. Есть вероятность, что со временем на недвижимость заявятся еще какие-либо наследники.

  • Наличие или отсутствие обременений. Информация отражена в выписке ЕГРП, заказать которую можно самостоятельно. Наилучший вариант обезопасить себя — запросить расширенную выписку ЕГРП.

    В этом документе видны действия, которые были совершены на протяжении всего времени существования данной недвижимости. Выписка должна быть свежей, не старше 1-2 недель, а обременения в отношении недвижимости — отсутствовать.

  • Временно или постоянно зарегистрированные в квартире лица в квартире на момент совершения сделки должны отсутствовать. Дело в том, что прописанный в помещении гражданин имеет право пользования жильем наряду с собственником.

    Выписывать такого человека, в случае его отказа сняться с регистрационного учета добровольно, после покупки квартиры придется в судебном порядке.

Важно: обязательно настаиваете на личном присутствии всех продавца (продавцов) на сделке. Мошенники часто пытаются оспорить договоры купли-продажи, совершенные по генеральным доверенностям.

Если у вас возникли сомнения в правовой безопасности выбранного жилья, лучше отказаться от данной покупки, продолжить поиски подходящей квартиры.

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

взнос и поддержка

Для покупки квартиры в ипотеку необходимо пройти процедуру, которая в различных банках абсолютно одинакова.

Список требуемых документов определяется каждым банком отдельно.

Однако можно очертить минимальный набор бумаг, который понадобится для оформления ипотечного кредита.

К нему относятся:

  • паспорта и дополнительные удостоверения личности заемщика, а также созаемщиков и поручителей;
  • справки, удостоверяющие занятость заемщика (копия трудовой книжки, справка от работодателя) и его финансовое обеспечение (справка 2-НДФЛ);
  • документы на закладываемое имущество, если в качестве залога выступает недвижимость заемщика;
  • свидетельство о браке (при наличии супруга), свидетельство о рождении (при оформлении ипотеки по программе «Молодая семья»).

Получение налогового вычета

В соответствии с налоговым законодательством, после покупки квартиры в кредит гражданин имеет право вернуть часть потраченных денежных средств. Речь идет о 13% от 2 000 000 рублей и 13% от уплаченных по кредиту процентов.

Возврат налога осуществляется постепенно на протяжении нескольких лет. Впервые заполненную декларацию и пакет документов заемщик может подать в ИФНС уже на следующий год после покупки недвижимости.

Чтобы подать документы на вычет, вовсе не обязательно посещать налоговую лично. Заполнить декларацию и прикрепить пакет документов можно через личный кабинет на сайте ИФНС. Детально о том, положен ли возврат налога при покупке квартиры в ипотеку в строящемся доме, можно узнать здесь.

А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается{q} Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также проценты по ипотечному кредиту подлежат возврату. Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.

документы

Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.

Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают  на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.

О процентных ставках

Процентная ставка за ипотечный кредит находится в прямой зависимости от ключевой ставки Центробанка РФ, то есть той ставки, по которой ЦБ РФ кредитует коммерческие банки.

В связи со снизившейся в последнее время инфляцией ключевая ставка установлена в размере 8,5%.

Это позволило банкам снизить процентную ставку за ипотечные кредиты до минимальных значений за всю историю развития ипотечного кредитования в РФ.

На данный момент можно оформить ипотеку на вторичное жилье со ставкой в 9–11% годовых в зависимости от банка и ипотечной программы.

На размер ставки также влияет:

  1. участие в государственных программах поддержки («Жилье для молодой семьи», «Жилье для специалистов»);
  2. наличие зарплатной карты банка (может снижать процентную ставку на 1%);
  3. размер первоначального взноса;
  4. срок кредитования;
  5. наличие или отсутствие страхования жизни при оформлении кредита (страховка снижает ставку на 1%).

Точный размер ставки кредитования можно выяснить после консультации у кредитного менеджера банка, ориентировочный размер ставки и проценты можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора.

Срок оформления ипотеки и покупки жилья

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке. Оформление ипотеки — не быстрая процедура. Процесс может занять от 3 недель до нескольких месяцев. Картина по срокам выглядит следующим образом:

  1. рассмотрение пакета документов заемщика — от 1-3 рабочих дней;
  2. сбор документов на приобретаемой жилье — от 5-7 рабочих дней;
  3. согласование предмета залога сотрудником кредитного подразделения — 3-5 рабочих дней;
  4. подготовка документов к сделке, подписание договоров — 1-2 рабочих дня;
  5. госрегистрация договоров — до 14 рабочих дней.

заявкаhttps://www.youtube.com/watch{q}v=J2XiltspTwo

Ипотека — распространенный продукт, который есть в кредитной линейке практически каждого банка. Оформить ее не так сложно, как кажется на первый взгляд, но к получению и обслуживанию кредита стоит подойти со всей ответственностью.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector