Отдельные договора на приобретение недвижимости в общую долевую собственность возможны

Общая долевая собственность и преимущественное право покупки

Такие сделки предусмотрены российским законодательством, могут быть выгодны ее участникам, а могут доставить много хлопот и неприятностей. Покупка доли в квартире дает возможность минимизировать расходы при разрешении жилищного вопроса. Доля приобретается со следующими целями: Для проживания. Вложение свободных денежных средств в недвижимость (в этом случае долю).

Разрешение проблем с регистрацией по месту жительства. Приобретение всей квартиры в перспективе. Намереваясь приобрести долю в квартире, человек располагает определенной суммой, чтобы не прогадать с ценой, нужно вначале изучить предложения, имеющиеся в данный момент на рынке недвижимости, понять, как складывается цена доли.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

Прав ли застройщик{q}

Екатерина Александровна 23 апреля 2010, 07:32 Ответ эксперта В принципе застройщик прав. Регистрационные органы, действительно, отказывают в регистрации договоров участия в долевом строительстве и права собственности на парковочное машиноместо со ссылкой на то, что это не объект недвижимого имущества, а потому не может быть объектом долевого строительства и выступать предметом договора участия в долевом строительстве.

Сделки осложняются еще и тем фактом, что зачастую доли не выделены в натуре, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. Тем не менее, продать или купить долю в квартире можно. В данной статье расскажем, как это сделать. Для начала стоит определить, что же именно является «долей в квартире».

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности .

Подробности — здесь . Нотариальное лобби и Государственная дума преподнесли россиянам очередной «подарок» на Новый год — Закон от 29.12.2015 №391-ФЗ

. Начало действия — с даты опубликования 29 декабря 2015 года. Нотариусы давно и активно выступают за обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Если недвижимость используется как объект долевой собственности, то каждый из владельцев вправе принимать самостоятельные решения исключительно в отношении своей доли. Что касается резолюций, связанных с квартирой или домом, они принимаются только при соблюдении интересов иных собственников.

Оба описанных варианта часто становятся предметом противоречий между гражданами, которые обладают совместной, либо долевой собственностью.

Указывается только ее размер. В основном жилые помещения (комнаты в коммуналке и отдельные квартиры) оформляются в долях между родственниками. Такое оформление, в основном, идет по приватизации, когда жилье оформляется на всех проживающих (родители, дети, бабушки). Либо всеми членами семьи осуществляется покупка квартиры в долевую собственность .

Закон не ограничивает субъектный состав долевой собственности.

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть: приватизация жилья на всех зарегистрированных в нем на момент приватизации лиц; раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов; наследование жилья несколькими наследниками.

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется.

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости

При получении собственниками доходов от продажи квартиры, пропорциональных их долям в праве собственности на квартиру, они имеют право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2014), в размере, пропорциональном их долям в этой квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей (максимальный размер вычета).

При реализации недвижимого имущества данное правило актуально только в том случае, если имущество продается как единый объект, т.е. распределять вычет надо, когда продается, например, вся
квартира в целом как единый объект.

Если же недвижимость продается собственниками не как единый объект, а
каждый собственник продает свою долю отдельно, распределение вычета не
производится, даже если такая реализация производится по единому договору (т.е. по одному гражданско-правовому договору продаются доли,
выделенные в натуре и являющиеся самостоятельными объектами индивидуального
права собственности, каждый продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 руб.
(Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109)).

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в общеустановленном порядке по ставке 13 %.

Эту точку зрения разделяет и Минфин РФ (см. к примеру, Письмо Минфина РФ от 24 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-946).

Отдельные договора на приобретение недвижимости в общую долевую собственность возможны

Также Письмом от 18.11.2011 № 03-04-05/7-908 Минфин разъяснил, что при продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.

Мало того, что Налоговый кодекс РФ итак написан “левой ногой”, так еще чиновники разных уровней пытаются окончательно запутать всех.

Чиновники Минфина полагают, что доля в праве общей долевой собственности относится к категории жилого имущества (к примеру, см. Письмо Минфина России от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623). Практически это означает, что при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества.

На практике достаточно часто возникает ситуация, в которой у физического лица – собственника жилья (или другого имущества) одна доля находится в собственности больше или меньше времени, чем другая (другие) доля (части), а жилье (квартира) реализуется целиком.

В Письме от 13 января 2015 г. № 03-04-05/69528 Минфин России рассмотрел аналогичную ситуацию и разъяснил следующее: статьей 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартиру) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Примечание: согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) не подлежали обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Общая долевая собственность подразумевает владение имуществом, пользование и распоряжение им. Но если, например, покупка квартиры осуществляется одновременно несколькими лицами, то необходимо принять общее решение, касающееся перечисленных выше правомочий. Итак, для возможности осуществления различных действий с общим долевым имуществом сособственники должны договориться между собой либо придется подавать иск в суд.

Правомочия каждого из участников обычно определяются величиной их доли в праве общей собственности. Каждый из них имеет право на владение и пользование частью общего имущества пропорционально его доле. При невозможности реализации данного права участник общей долевой собственности может потребовать компенсации от остальных сособственников, которые пользуются его частью имущества.

При покупке общего долевого имущества каждый из сособственников имеет право получать свою долю от результатов его использования: продукция, прочие доходы, прописанные в законодательстве. Статья 248 Гражданского кодекса РФ: все результаты деятельности общего долевого имущества распределяются между участниками долевой собственности в соответствии с их долями или так, как прописано в соглашении. Предусмотрена возможность составления договора простого товарищества (ст. 1048 Гражданского кодекса РФ).

Покупка общей долевой собственности приводит не только к возникновению различных прав у сособственников, но и обязует их оплачивать все расходы, связанные с ее содержанием (ст. 210 Гражданского кодекса):

  • обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи);
  • издержки, связанные с содержанием и сохранением имущества.

Различаются правомочия распоряжения:

  • распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
  • распоряжение долей в праве долевой собственности.

Первая группа касается распоряжения имуществом по соглашению всех участников.

Если говорить о наличии у сособственника возможности распоряжаться имеющейся у него частью общего долевого имущества, то здесь придется следовать другим правилам. Лицо, участвующее в общей долевой собственности, может поступать со своей частью имущества по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т. д.

Предлагаем ознакомиться:  Существенные условия договора уступки права требования

В чем сходство в получении вычетов при совместной и долевой собственности

Понятие общей собственности опрелелено статьей 244 Гажданского кодекса РФ, согласно которой имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В юридической литературе тех лиц, которые владеют частями одного и того же имущества (т.е. математически можно выразиться, что само это имущество = 1 или 100%) вне зависимости от того – определены эти доли или нет, принято называть сособственниками или совладельцами.

Понятие совместной собственности супругов определено ст. 34 Семейного РФ, согласно которой совместной собственностью является имущество, нажитое супругами во время брака.

При совместной собственности доли каждого из сособственников не определены и считаются идеальными (т.е. равными). Практически это выражается в том, что в свидетельстве о регистрации права собственности имеется лишь указание на то, что имущество находится в совместной собственности двух или более лиц.

При долевой собственности доли каждого из сособственников определены и могут быть разными по отношению к долям других сособственников. Практически это выражается в том, что в свидетельстве о регистрации права собственности имеется указание на определенный размер доли сособственника. Такой размер доли указывается в простых дробях (например, 1/2; 3/4; 7/82).

Порядок получения вычета один и тот же.

Необходимый пакет документов для получения имущественного вычета при покупке дома, квартиры, земельного участка, дачного домика каждым сособственником как при совместной, так и при долевой собстввенности, также совпадает.

Для получения имущественного налогового вычета каждый совладелец должен подать этот пакет документов.

Максимальный размер вычета также совпадает и составляет 2 000 000 рублей на всю квартиру, но не каждому из совладельцев собственности.

К примеру, если:

  • квартира куплена за 3 000 000 рублей в долевую собственность на 4 человек;

  • каждый совладелец владеет 1/4 доли;

  • ранее никто из совладельцев налоговым вычетом при покупке недвижимости не использовал,

то размер вычета, который может получить каждый совладелец с учетом максимального ограничения равен 500 000 рублей и расчитывается по следующей формуле: 2 000 000 рублей х 1/4 = 500 000 рублей.

Примечание: в абзаце 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ есть уточнение о том, что вычет распределяется между совладельцами в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность. О земельных участках, по которым вычет предоставляется с 1 января 2010 г., здесь не говорится.

Т.е. из буквального прочтения нормы следует, что при приобретении земельных участков в совместную собственность вычет не распределяется.

Полагаю, что рассматриваемые положения пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не были скорректированы в связи с распространением вычета на земельные участки, однако в будущем будут приведены в соответствие с такими изменениями.

Внимание: новая редакция статьи 220 НК РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение жилья между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность, поэтому каждый из совладельцев вправе получить указанный вычет в пределах 2 000 000 рублей, при этом заявление о расределении вычета (если жилье приобретено после 01.01.2014) писать не нужно.

В п. 18 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса РФ (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015), содержатся следующие разъяснения:

  1. Право на имущественный вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не зависит от того, на кого из таких супругов оформлены право собственности на соответствующий объект недвижимости и платежные документы. Оформление права собственности и платежных документов на одного из них не препятствует другому супругу заявить имущественный вычет по пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

  2. Расходы на приобретение объекта недвижимости, указанного в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, в совместную собственность могут быть учтены при налогообложении доходов по-разному. Так, имущественный вычет на сумму этих расходов может заявить один из супругов (с соблюдением ограничения по максимальной величине соответствующего вычета, установленного пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). В п. 18 Обзора, указано, что фактически произведенные за счет общего имущества супругов расходы на приобретение (строительство) объекта недвижимости могут быть учтены одним из супругов при налогообложении его доходов в той части, в какой эти расходы ранее не были учтены при предоставлении имущественного налогового вычета второму супругу.
    Возможен и другой вариант, когда супруги распределяют между собой такие расходы для заявления вычета: часть расходов учитывает в вычете один из супругов, а оставшуюся часть – другой. Президиум Верховного Суда РФ в п. 18 названного Обзора указал, что положений, которые бы ограничивали одного из супругов в праве учесть оставшуюся часть расходов на приобретение жилья при исчислении собственной налоговой базы в том случае, если такие расходы не были учтены при налогообложении доходов другого супруга, ст. 220 НК РФ не содержит.
    При этом общая сумма вычета, предоставленного каждому из них, должна оставаться в пределах единого максимального размера. Если заявленная обоими супругами сумма имущественного вычета в совокупности не превышает предельное значение 2 000 000 руб., установленное пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, отказ налогового органа в применении налогового вычета является неправомерным.
    Действующая редакция ст. 220 НК РФ не содержит положений, из буквального смысла которых следует, что предельный размер имущественного налогового вычета в сумме 2 000 000 руб. является единым для супругов при приобретении ими жилья в совместную собственность и делится между ними. Вместе с тем ранее пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ содержал положение, из анализа которого можно было сделать такой вывод.

Согласно разъяснениям Минфина России имущественный налоговый вычет, о котором говорится в пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, вправе получить каждый из супругов на основании их заявления о распределении их расходов на приобретение имущества или исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами.

Например, супруги в 2014 г. купили квартиру за 3 500 000 рублей в совместную собственность. По их договоренности и на основании заявления для целей применения имущественного вычета они распределили расходы следующим образом:

  • муж заявляет вычет в сумме 2 000 000 руб.;

  • жена заявляет вычет в сумме 1 500 000 руб.

См. также условия предоставления имущественного налогового вычета супругам по процентам по ипотечному кредиту

Если недвижимость приобретена в период брака и оформлена на одного из супругов, то предоставление вычета другому супругу возможно.

Необходимые условия:

  1. Брак заключен до даты покупки недвижимости;

  2. Приобретено имущество: жилой дом, квартира, комната, дача, садовый домик;

  3. В договоре купли-продажи и свидетельстве о регистрации права собственности указан один супруг;

  4. В платежных документах указан другой супруг.

  5. Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса РФ утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015 Примечание: В п. 18 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса РФ (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) указано, что исходя из положений ст. 254 ГК РФ и ст. 34 СК РФ, в соответствии с которыми нажитое супругами во время брака имущество является их совместной собственностью, каждый из супругов имеет право на имущественный вычет независимо от того, на имя кого из них оформлены право собственности на объект недвижимости и платежные документы.

  6. Супруг, на которого оформлены платежные документы ранее имущественным налоговым вычетом при покупке недвижимости не пользовался.

Основание: Письмо ФНС РФ от 18.11.2009 № ШС-22-3/875@ согласно которому:

  1. При предоставлении имущественного налогового вычета супругу (супруге) в случае, когда квартира приобретена и оформлена в собственность другого супруга (супруги), реализация предусмотренных пунктом 1 статьи 220 Налогового кодекса общих правил должна осуществляться с учетом предусмотренных Гражданским кодексом РФ и Семейным кодексом РФ правоустанавливающих обстоятельств.

  2. Статьей 220 НК предусмотрено, что при приобретении жилья в общую совместную собственность размер вычета распределяется между совладельцами имущества в соответствии с их письменным заявлением.

  3. Частным случаем такого распределения может быть заявление совладельцами жилого объекта о распределении сумм вычета на его приобретение в размерах соответственно 100% и 0 %.
    При этом положения Налогового кодекса не содержат положений, запрещающих налогоплательщику, воспользовавшемуся правом на получение вычета ранее, заявить его сумму в размере 0 рублей в случае приобретения в совместную собственность другого жилого объекта.

Если недвижимость приобретена в период брака и оформлена на обоих супругов, то предоставление вычета возможно как одному из супругов, так и каждому из них.

  1. Брак заключен до даты покупки недвижимости;

  2. Приобретено имущество: жилой дом, квартира, комната, дача, садовый домик;

  3. В договоре купли-продажи и свидетельстве о регистрации права собственности указаны (без указания долей каждого): оба супруга , один из супругов и несовершеннолетний ребенок, оба супруга и ребенок (дети);

  4. В платежных документах указан другой супруг.

  5. Хотя бы один из супругов ранее имущественным налоговым вычетом при покупке недвижимости не пользовался.

  6. Совладелцами недвижимого имущества в налоговый орган представлено заявление о распределении имущественного вычета (его достаточно предоставлять только один раз – при первоначальном обращении)

Предлагаем ознакомиться:  Расторжение гражданско-правового договора — kFIN.pro

Приобретая имущество в совместную собственность, необходимо учитывать, что вычет придется распределить между собственниками в согласованных размерах и в соответствии с их письменным заявлением (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.09.2010 № 03-04-05/9-548).

  1. Ошибки при заполнении налоговой декларации 3-НДФЛ

  2. Когда и о чем надо сообщать в ФНС

  3. Порядок исчисления и уплаты НДФЛ при продаже доли в уставном капитале ООО, акций ОАО, ценных бумаг

  4. НДФЛ с выплат по решению суда

  5. Образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ за 2018 год:

  6. Пошаговая инструкция о том, как заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ с помощью бесплатной программы “Декларация”

  7. Как получить отсрочку (рассрочку) по уплтае налогов

  8. Узнать адрес вашей налоговой инспекции:

  9. Какие налоги может платить физическое лицо

  10. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

  11. Налоговая декларация

  12. Налоговые вычеты

  13. Налог на имущество физических лиц

  14. Транспортный налог

  15. Земельный налог

Как осуществляется покупка квартиры, если это общая долевая собственность

Этап 1. Получение согласий собственников

Для того чтобы совершить какую-либо сделку с имуществом, правом на владение которым обладают одновременно несколько лиц, необходимо получить согласие каждого из них (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Обоюдное согласие на продажу жилья может иметь вид устной договоренности, но для оформления документов, связанных со сделкой, необходимо присутствие всех сособственников для письменного заверения договора.

Этап 2. Определение коммерческой стоимости квартиры

Для того чтобы определить рыночную стоимость квартиры, можно заключить договор с независимым специалистом для экспертной оценки жилья либо самостоятельно проанализировать и сравнить цены на подобные квартиры в том же районе. Услуги оценщика необходимо оплатить, цена на них будет зависеть от местонахождения квартиры и ее коммерческой ценности. Отчет по независимой оценке будет представлен при продаже квартиры по ипотеке или оформлении закладной.

Этап 3. Поиск покупателя

Для того чтобы продать долю в квартире, можно поместить соответствующее объявление в газете, на специальных сайтах или досках объявлений или обратиться к риелтору. В последнем случае потребуется подготовить следующую информацию: стоимость квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедура платы за квартиру, величина комиссии для агентства, занимающегося продажей.

Все эти условия заносятся в письменный договор, благодаря которому агентство начинает искать покупателя, а вы теряете возможность вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Этап 4. Подготовка документов для продажи квартиры

Можно подготовить все необходимые документы либо самостоятельно, либо при помощи риелторского агентства путем предоставления ему нотариальной доверенности на подготовку документации. Сделка купли-продажи оформляется при наличии следующих документов:

  • подтверждение права собственности. Для этого потребуется документ о наследовании имущества, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в общей собственности, дарения, мены или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;
  • государственная регистрация прав на имущество. С 15.07.2016 подтверждающим документом является выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП). Ранее было необходимо получить дополнительное свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности на жилье (Закон N 218-ФЗ, ч. 1, ст. 28; Закон от 03.07.2016 N 360-Ф3, ч. 7, ст. 21);
  • документация и выписки из БТИ (для их подготовки потребуется 2–3 недели), поэтажный план и экспликация;
  • выписка ЕИРЦ из домовой книги (выдается бесплатно);
  • нотариально заверенное согласие супруга-совладельца на продажу своей доли. Этот документ нужно получить в случае, когда совладельцы жилья являются супругами и купили квартиру, находясь в браке. Если имущество было получено безвозмездно во время супружества (приватизация, дарение, получение наследства), то согласие второй половины не требуется (Семейный кодекс РФ, ст. 33, ст. 34). В остальных случаях необходимо получить согласие на продажу от других долевых совладельцев.

Этап 5. Подготовка выписки из ЕГРН

Выписку из ЕГРН можно оформить как в электронном виде, так и в бумажном. Бумажный вариант подготовят в течение трех рабочих дней с момента поступления запроса в Росреестр. Также эти бумаги может получить и нотариус (3 дня). Электронный вариант выдается автоматически после поступления запроса или на следующий день.

Этап 6. Договор купли-продажи и удостоверение сделки у нотариуса

Факт покупки имущества новым владельцем оформляется письменно одной бумагой. Обе стороны подписывают договор в нотариальной конторе, там же он заверяется. В документе прописывают количество лиц, обладающих правом пользования данным жильем, другими словами – имеющих здесь регистрацию (Гражданский кодекс РФ, ст. 550, п. 1 и ст. 558).

Этап 7. Регистрация в Росреестре перехода прав собственности от продавца к покупателю

Документы и заявление о передаче прав собственности представляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично, их необходимо передать в Росреестр или МФЦ (Закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18).

Все подразделения, в которых можно оформить документы, перечислены на сайте Росреестра. Также можно передать их уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (с описью вложенных документов, также нужно заказать уведомление о получении письма). Все документы можно заказать в электронном виде, для этого нужно зайти на сайт Росреестра или портал госуслуг.

Представлять и оформлять документы государственной регистрации может нотариус, заверивший сделку купли-продажи (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; Закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Все документы о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника при нотариальной подаче документов изготовят за три дня.

Сроки изготовления документов отсчитываются с момента подачи заявления в Росреестр. При подаче документов через МФЦ оформление происходит в течение пяти рабочих дней с момента подачи. Регистрируются электронные документы на следующий рабочий день после отправления (Закон 218-Ф3, ст. 16, пп. 9 и 10, ч. 1).

При электронном оформлении документов нужно следить за состоянием электронной почты и не отключать мобильный телефон, так как на них придут уведомления о ходе выполнения или регистрации тех или иных документов. Выписка из ЕГРН является документальным подтверждением перехода права собственности к новому владельцу (Закон 218-Ф3, ст. 28, ч. 1).

Этап 8. Получение платы за квартиру

Условия оплаты прописывается в договоре купли-продажи. Оплата происходит после подтверждения продавцом права на собственность. Наиболее безопасный способ получения денег – при помощи банковской ячейки или аккредитива. На данном этапе продажи могут быть задействованы как все собственники проданной квартиры, так и одно доверенное лицо.

Проведение финансовой операции требует подтверждения перехода прав собственности к покупателю. Полученная сумма пропорционально распределяется между всеми бывшими собственниками жилья (или на основании другого соглашения, Гражданский кодекс РФ, ст. 248).

По завершении сделки все бывшие сособственники освобождаются от налоговых обязательств по данному имуществу (Налоговый кодекс РФ, ст. 400 и 401). Каждый из участников общей долевой собственности имеет право на налоговый вычет по НДФЛ. В случае продажи жилья как единого объекта сумма вычета НДФЛ будет общей и распределится между всеми сособственниками сделки пропорционально их долям.

Особенности получения имущественного налогового вычета при совместной собственности

Если участок находится одновременно в собственности нескольких лиц, то могут возникнуть проблемы при его разделе, а в случае принятия такого решения доли будут небольшими и иметь неудобное расположение. По этой причине лица, получившие в наследство или в дар земельные участки, продают их.

В соответствии с действующим законодательством нашей страны участки могут быть:

  • Делимые, которые можно поделить на несколько частей без потери ими полезных характеристик, то есть на них можно строить дом, вести садово-огородническое хозяйство, возводить объекты для осуществления предпринимательской деятельности.
  • Неделимые, которые нельзя разделить, не разрушив при этом их целостность и функциональность. Кроме того, разделение таких участков может повлечь за собой значительное снижение стоимости земли.

В случае нарушения характеристик участка при его разделе на данной территории нельзя будет строить либо заниматься хозяйством. Такие участки распределяют по долям между собственниками.

Неделимыми участками обычно признают территории с уже построенными на них домами, техническими постройками, так как они не подлежат переносу куда-либо.

При появлении у лица доли участка он автоматически приобретает права и обязанности. Обращаем внимание на то, что все сособственники распоряжаются данным имуществом по своему усмотрению, но при этом они не могут затрагивать интересы других владельцев данной территории.

Возможные действия с участком:

  • продажа;
  • обмен – на основании договора мены;
  • передача в подарок;
  • передача по наследству.
Предлагаем ознакомиться:  Регистрация автомобиля по договору дарения

Любое из вышеперечисленных действий можно совершать собственникам с участком, однако возникает достаточно много спорных ситуаций в случае продажи. По закону в таком случае будет действовать первостепенное право других сособственников на выкуп. Поясним: собственник, принявший решение о продаже, должен предложить купить свою долю в первую очередь другим совладельцам, имеющим те же права на участок.

Продажа участка имеет свои особенности: сделка может быть проведена по-разному.

Рассмотрим типовые ситуации и наиболее частые вопросы, возникающие при реализации доли недвижимого имущества.

  1. Как продать часть земельного участка без межевания

Для осуществления такой сделки нужен кадастровый паспорт. Но с 2018 года такой участок нельзя будет продать, так как вступит в силу закон об ограничении возможности продажи земельных участков и их долей без установления границ.

Поэтому лучше будет обратиться к геодезистам для межевания участка по правилам. Получив все документы, можно будет без проблем продать долю участка, а также вам не придется спорить с соседями о том, кому какая часть территории принадлежит.

  1. Как продать долю земли, не выделяя ее

Вполне законной будет продажа доли земли без выделения ее частей другим дольщикам. Нельзя отчуждать права другим лицам, не являющимся участниками права собственности на участок, без выделения доли.

Обратите внимание, что даже после межевания и выделения доли другие сособственники не утратят права преимущественной покупки. Если участок предназначается для занятия на нем сельскохозяйственной деятельностью, то такое право приобретает муниципалитет или субъект РФ, которые должны изъявить о своем желании купить землю в течение 30 дней. В противном случае участок может быть продан кому угодно.

Передача права собственности без выделения доли возможна, но только на основании завещания. По данному вопросу всегда можно проконсультироваться у юриста.

  1. Как продать долю, если сособственник против

Любой из сособственников может быть не согласен с таким решением одного из владельцев. В связи с этим закон обязывает ставить в известность всех владельцев о предстоящей продаже одной из долей земли.

Сособственники не смогут воспрепятствовать этой сделке. В случае если никто из них не захочет использовать свое право преимущественной покупки, доля может быть продана любому третьему лицу.

Следует обратить внимание на то, что в случае обращения сособственников в суд, лицо, продающее свою долю имущества, должно доказать факт уведомления о предстоящей сделке. По этой причине рекомендуем информировать совладельцев письменно по почте заказным отправлением, также можно сообщить им об этом устно, но записав на диктофон.

https://www.youtube.com/watch{q}v=upload

Уведомление должно содержать информацию обо всех условиях продажи: цена, описание объекта и пр. (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Нарушение данной процедуры уведомления служит основанием для обращения других сособственников в суд, что может повлечь в итоге переход права собственности на долю к ним.

  1. Как продать долю сособственнику

Для продажи доли земельного участка сособственнику необходимо получить отказ от покупки от других дольщиков. Таким образом, для сделки понадобятся следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на долю или выписка из ЕГРП;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарственная и т. д.);
  • кадастровый паспорт или выписка из него.

Каждый из сособственников имеет одинаковое право преимущественной покупки. В связи с этим необходимо наличие отказа от покупки доли участка другими сособственниками.

  1. Купля-продажа доли земельного участка с постройками

Продажа доли земельного участка с постройками осуществляется вместе с ними. Для этого необходимо, чтобы все строения были зарегистрированы по правилам. При отсутствии регистрации на строения можно поступить одним из следующих способов: зарегистрировать их с оформлением технического паспорта либо снести. Легче продать такой участок, если снести все строения, так как вряд ли покупатель захочет тратить на это свои деньги.

В том случае, если документы на получение данного участка в собственность были составлены до 1997 года, прежде, чем выставлять его на продажу, рекомендуется проконсультироваться с юристом, так как произошло много изменений с того времени.

  1. Продажа доли земельного участка сельхозназначения

Такие земли относятся к особенной категории, поэтому продажа их доли будет выглядеть несколько иначе. Обязательно за 3 месяца до предполагаемой даты продажи нужно уведомить об этом муниципалитет.

Уведомление должно содержать следующую информацию: точные характеристики доли земельного участка, сроки реализации, стоимость. Информирование администрации может быть личным или с помощью заказного письма. Ответ о покупке участка должен прийти от администрации в течение месяца, в противном случае данную землю можно продать любому лицу в течение года.

Если в условиях сделки произошли изменения, то закон обязывает отправить в муниципалитет повторное уведомление. Практика показывает, что покупка участков администрацией происходит лишь в исключительных случаях.

Во всех случаях необходимо действовать в соответствии с поправками в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 02.06.2016: для продажи недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, необходимо заверить договор купли-продажи у нотариуса.

Эти изменения внесены в новый закон ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.02.2017.

В абзаце 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК указано, что при покупке жилья в долевую собственность вычет распределяется между долевыми собственниками. Но это правило действует только в тех случаях, когда доли покупаются одновременно.

Ниже рассмотрены ситуации, в которых доли покупаются одновременно.

Если же доли покупаются не одновременно, то вычет при покупке доли или комнаты можно получить в полном объеме.

Когда ни один из супругов ранее имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости не использовал, вычет предоставляется каждому из супругов исходя из общего размера вычета 2 000 000 рублей (если стоимость недвижимоси не менее указнной суммы) пропорционально доле каждого супруга (совладельца).

Пример: Супруги приобрели квартиру за 3 000 000 рублей. Кваритра оформлена в их долевую собственность. Размер доли каждого – 1/2. В этом случае каждый из них может получить вычет в размере 1 000 000 рублей (2 000 000 х 1/2).

Правило о распределении имущественного вычета пропорционально доле каждого супруга (совладельца) действует и в отношении процентов по целевым займам и кредитам, уплачиваемым созаемщиками (Письма Минфина России от 01.09.2010 № 03-04-05/6-512, ФНС России от 08.09.2008 N 3-5-04/491@).

Пример: используя данные предыдущего примера предположим, что супруги совместно взяли ипотечный кредит. За прошлый год у них в общей сложности ушло 500 000 рублей на погашение процентов по кредиту. Следовательно сверх вычета по имуществу (см. выше) каждый из них может получить еще вычет по процентам в размере 32 500 рублей (500 000 х 1/2 х 0,13)

Участник долевой собственности не может передать вычет в отношении своей доли в имуществе другому участнику (Письма УФНС России по г. Москве от 28.07.2009 № 20-14/4/077296).

Если родители, у которых есть несовершеннолетние дети израсходовали собственные средства на приобретение квартиры в общую с детьми долевую собственность, то они вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами без распределения по долям, т.е. в полном объеме (в пределах общего размера вычета)

Основание: Постановление Конституционного Суда РФ в от 13.03.2008 № 5-П, Письма Минфина России от 19.07.2011 № 03-04-05/7-523, от 19.07.2011 № 03-04-05/7-521.

К сведению: Письмом Минфина от 14.10.11 № 03-04-05/7-739 разъяснено, что если родитель воспользовался своим правом на получение имущественного налогового вычета, то для получения еще одного имущественного налогового вычета по квартире, приобретенной в долевую собственность с ребенком, оснований не имеется.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcreatorsru

К сведению: признавая незаконным отказ налогового органа в предоставлении вычета родителю, который израсходовал свои денежные средства на приобретение жилья, за своего несовершеннолетнего ребенка Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 01.03.2012 № 6-П указал, что:

  • от имени несовершеннолетних сделки могут совершать только их законные представители (прежде всего родители), которые несут имущественную ответственность по этим сделкам. При этом ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка (п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ).

  • право на имущественный вычет по НДФЛ по расходам на приобретение жилья получают только те налогоплательщики, которые израсходовали собственные средства. Несовершеннолетний, не имеющий, как правило, собственных доходов, не располагает и возможностью приобрести право на имущественный вычет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector