Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно |
Помощь юриста
Назад

Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

Опубликовано: 13.02.2020
0
6

Правильно рассчитай амортизацию здания

Если ты планируешь приобрести недвижимость с целью сдачи в аренду, то тебе важно рассчитать его амортизацию. Амортизация — это сумма, списывающаяся с налога на недвижимость. На ее размер влияет возраст, стоимость, расположение и особенности эксплуатации. Сравним две покупки на одну и ту же сумму в разных городах.

Возьмем квартиру стоимостью в 1 миллиона евро дополнительные расходы при покупке — примерно 8,5% от стоимости с амортизацией 2% от половины полного размера расходов. Также важно учесть процентную долю участка в разных городах. Так, например, доля земли в Мюнхене составляет около 50%. Сумма амортизации в этом случае составит 10.857 евро, а значит, при сдаче в аренду в 28.000 евро расходы на налоги сократятся почти на треть.

Теперь рассчитаем амортизацию альтернативного варианта. Купив две квартиры в 40 км от Мюнхена на ту же сумму, где доля земли составляет около 35%, но с доходом от аренды в 30 тысяч евро, ты получишь амортизацию в 15.200 евро. Таким образом, получается и меньший налогооблагаемый доход, и большая ликвидность жилья.

Права иностранцев на покупку недвижимости

Гражданин любой страны, в том числе России, Украины, Беларуси и Казахстана, имеет право на приобретение коммерческой и жилой недвижимости, а также земельных участков во всех федеральных землях Германии.

В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.

Покупка недвижимости в стране предоставляет визовые льготы. А именно – право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Однако для въезда в страну для покупки недвижимости потребуется оформить въездную визу.

Приобретение недвижимости в Германии не является основанием для оформления ВНЖ. О том, как можно получить вид на жительство в этой стране, читайте здесь.

Любой владелец собственности в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать налоги на недвижимость и коммунальные расходы. В Германии строго следят за должниками. Даже минимальная задолженность может привести к значительным штрафам и отказу в предоставлении визы или даже лишению ВНЖ.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Сохраняй трезвость ума

Восторг от просмотренного объекта не должен затуманить твои мысли. Сохраняй рациональность и, даже если вариант тебя полностью устраивает, назначь повторный осмотр с местным специалистом. Он трезво оценит состояние объекта, качество работы по его модернизации, возможные дополнительные траты на ремонт и другие нюансы, которые ты мог просто проглядеть при первом осмотре.

Если риэлтор тебя всячески подгоняет и излишне рекламируют объект — это повод задуматься и тщательнее все перепроверить. Чем быстрее ты подпишешь все бумаги, тем быстрее ответственность за состояние объекта перейдет к тебе. Поэтому не торопись и позволь специалисту проверить все нюансы. В противном случае ты можешь приобрести неликвидный вариант, который потребует дополнительных финансовых вливаний, чтобы привести его в порядок.

Будь осторожен с низкой ипотечной ставкой

1. Повышенный первый взнос — ввиду снижения ипотечных ставок многие банки повысили требования к начальному капиталу с 20% до 25%, и это только для граждан Германии. Нерезидентам придется внести еще больше, поэтому стоит изначально проверить выставляемые банком условия.

2. Колебания курса валют — если у тебя нет постоянного дохода в евро и ты конвертируешь рубли для платежей по ипотеке, возникает риск несоответствия стоимости валют в будущем. Например, несколько лет назад минимальная стоимость евро составляла 52 рубля, а сейчас 70. Соответственно, в долгосрочной перспективе выплаты по кредиту и коммунальным услугам могут возрасти.

3. Риск неплатежеспособности — начиная с самых банальных причин, например, увольнения, и заканчивая банкротством или внезапной смертью. Да, даже смерть не оправдывает неплатежеспособность, поэтому многие немцы страхуют свою жизнь, чтобы в случае ухода из жизни страховка покрыла ипотечную задолженность. Тебе стоит также серьезно отнестись к планированию бюджета, чтобы полностью погасить ипотеку.

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Открываем счет в банке

Расчеты между продавцом и покупателем в Германии проходят по безналичному расчету. Другие виды оплаты почти не используются. Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счета, в том числе и российского. Юридических препятствий для открытия иностранцами счетов в немецких банках нет, но у покупателей с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.

Также некоторые банки требуют наличие у заявителя почтового адреса в Германии для пересылки документов (возможно указание адреса риэлтора, который помогает в открытии банковского счета) и знание немецкого или английского языка на разговорном уровне. В редких случаях банк может попросить справки о доходах.

Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.

Для оплаты с российского счета необходимо предоставление в банк пакета документов, подтверждающих цель перевода денежных средств. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык. Не помешают и дополнительные документы, такие как счет нотариуса и уведомление на оплату на русском языке с указанием полных банковских реквизитов.

Проверяем объект

Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т.д.

Стоит обратить внимание на то, что обременения ипотеками, зарегистрированные в поземельной книге, покупатели перенимают только в том случае, если они дают на то свое согласие. Любые задолженности по кредитам на покупку жилья должны быть удалены из поземельной книги в процессе переоформления прав собственности.

Покупатель переводит деньги на счет продавца или напрямую на счет кредитора только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung), поэтому новоиспеченный собственник ничем не рискует. Погашать задолженности можно за счет покупной стоимости или ее части. Если же ее недостаточно, то часть долга покрывается за счет покупной стоимости, а покупатель и банк заключают между собой договоренность о способе погашения по поводу оставшейся части.

Предлагаем ознакомиться:  Как менять права если они просрочены

Другими важными документами, касающимися недвижимости, являются жилищный устав «Teilungserklärung», протоколы собраний владельцев «Eigentümerversammlungsprotokolle», экономический план «Wirtschaftsplan» и расчет коммунальных услуг „Nebenkostenabrechnung“.

В жилищном уставе указаны доли частной и общей собственности на земельном участке и в сооружениях, расположенных на нем, а также всевозможные правила (выбора управляющего, содержания домашних животных и т.д.).

Из протоколов собраний владельцев за последние годы (рассматриваются обычно три последних) можно почерпнуть много важной информации о владельцах других квартир в доме, о принятых решениях о ремонте, обсуждаемых проблемах в доме и т.д.

Экономический план и расчет коммунальных услуг показывает по пунктам суммы, подлежащие к ежемесячной оплате, называемой жилищной платой «Hausgeld» или «Wohngeld». Отсюда можно увидеть, из чего складывается ежемесячная плата и как можно ее оптимизировать или снизить.

Продавец и покупатель встречаются у нотариуса для подписания договора. При этом одновременного присутствия сторон не требуется – к нотариусу и первый и второй могут явиться поочередно. Обе стороны или их доверенные лица также могут заверить договора у различных нотариусов в различных городах. Договор вступает в силу после его законного заверения обеими сторонами.  Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.

Учтите, что нотариус обязан прочесть договор купли-продажи вслух в присутствии продавца и покупателя, а также ответить на любые дополнительные вопросы. После того, как контракт прочитан и все моменты разъяснены, покупатель, продавец и нотариус ставят свои подписи на документе и все получают его заверенные копии.

Задаток по закону не требуется, но большинство маклеров берут аванс в счет своей комиссии в размере либо 1%  от стоимости (с немецкими покупателями, не нуждающимися в переводе и сопровождении сделки) либо в размере всей комиссии (в случае с иностранными покупателями).

Имеется два варианта расчетов между покупателем и продавцом: оплата напрямую на счет продавца или расчет посредством трастового счета нотариуса (Notaranderkonto).

Первый вариант применяется практически всегда. В этом случае оплата производится на счет продавца после получения от нотариуса письма с указанием о выполнении всех необходимых предпосылок (Preisfälligkeitsbescheinigung).

К предпосылкам оплаты относятся: произведение предварительной регистрации прав собственности в пользу покупателя (Auflassungvormerkung), получение справки от банка о разрешении на стирание обременений (Löschungsbewilligung), если таковые имеются, получение разрешения управляющего при доме на продажу и покупку (Verwalterzustimmung).

Оплата посредством трастового счета нотариуса используется только в случае, если стороны желают быстрый переход владения.

В этом случае оплата покупной стоимости производится на специальный трастовый счет нотариуса. Трастовый счет открывается нотариусом конкретно на данную сделку после подписания договора купли-продажи, куда покупатель в течение оговоренного срока (обычно 2-4 недели) вносит покупную стоимость. После оплаты на трастовый счет производится передача ключей, и покупатель уже имеет право заселяться в приобретенную недвижимость.

Доступ к трастовому счету имеет исключительно нотариус, который после выполнения всех необходимых предпосылок к оплате (указанных выше) оплачивает покупную стоимость на счет продавца.

Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого, а также выполнения других необходимых предпосылок, сумма переводится на счет продавца покупателем напрямую или нотариусом с трастового счета.

После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.

Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности от начала подготовки документов на покупку до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает в среднем от двух до четырех месяцев, но иногда и дольше, если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и т.д.

Да, можно. При удаленном приобретении вы оформляете доверенность на своего представителя. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.

Риски при покупке жилой недвижимости

А что мы видим сегодня{q} Максимальная рентабельность торговых объектов достигает планки – 6%. И это будет далеко не Мюнхен, даже не Дрезден или Магдебург. Объект будет находиться в деревне, названия которой вы никогда не слышали.

Да, иногда, такая деревня может оказаться Клондайком, например, если в регионе нулевая конкуренция с другими предпринимателями. Но это встречается в 1% случаев. В остальных же 99% конкуренция очень активная, идет ожесточенная борьба.

Добавьте к этому отрицательный экономический и демографический рост региона и получите на выходе объект, договор аренды которого могут и не продлить через 15 лет. Или продлят на очень невыгодных условиях, и собственник будет рад, что его недвижимость хоть как-то сдана в аренду и не полностью обесценилась.

Банки правильно делают, что дают кредит только на срок действия договора аренды. Они не хотят рисковать.

И что получается, если вы, например, такой объект финансируете{q} А получается приблизительно следующее: допустим, уровень годовой аренды составляет €136 000 при общем размере инвестиции €2 500 000 и размером собственного капитала €1 250 000, часть денег – около 15% (€20 400) – у вас уходит на обслуживание объекта и юрлица, 17% (€23 120) вы отдаете банку в качестве выплаты по процентам, 52% (€70 720 евро) оплачиваете тело кредита.

У вас на руках остается 16% (€21 760), или 1,74% – рентабельность на собственные средства ROE в краткосрочном периоде, т.е. без учета увеличения стоимости активов за счет выплаты тела кредита, при окупаемости 57 лет или 7,4% – рентабельность на собственные средства ROE в долгосрочном периоде, т.е. с учетом увеличения стоимости активов за счет выплаты тела кредита.

А теперь давайте посмотрим такой сценарий. Через 15 лет арендатор супермаркета действительно не продлевает договор, и здание остается пустым.

  • Общий размер инвестиции – €2 500 000.
  • Собственный капитал 50% – €1 250 000.
  • Чистая прибыль за 15 лет – 326 400.
  • Стоимость объекта через 15 лет без арендатора – €500 000.

И кто получается заработал{q} Банк. А вы остались с отрицательным балансом – рентабельность собственного капитала ROA в долгосрочном периоде приблизительно 10%, но только это рентабельность не в год, а за весь период инвестиции – 15 лет. 

Позвольте здесь заметить, что срок эксплуатации супермаркета – максимум 40 лет. Т.е. самое позднее через 40 лет здание нужно снести и построить новое, а это дополнительные инвестиции.

И здесь вы спросите, но ведь недвижимость может и вырасти в цене{q} Да, может. Но для этого должно быть выполнено несколько условий:

  • конкурентоспособное место,
  • наличие одного или нескольких арендаторов на объект по истечению срока договора,
  • объект должен соответствовать требованиям арендатора по площади, внешнему виду, техническому оснащению и т.д.,
  • высокий спрос на рынке.

А теперь возьмем сектор жилой недвижимости. Рентабельность доходных домов в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Лейпциг, составляет максимально 4%. Понимая это, инвесторы, покупающие недвижимость в крупных городах, уже давно рассчитывают не на доход от аренды, а на рост стоимости квадратного метра.

У меня для вас новость! Такого роста больше не будет.

Жилая недвижимость в Берлине, Штутгарте и Мюнхене переоценена на 75%. Хорошо, что Лейпциг к ним пока еще не относится, развитие цен здесь запаздывает на 4-5 лет и тот пик придется не на 2018 год, а на 2022-2023.

Предлагаем ознакомиться:  Как восстановить свидетельство о смерти бабушки, матери, родителей, мужа, отца через Госуслуги и через МФЦ{q}

Роста ставок на аренду не предполагается, а вот новых строительных объектов вводится очень много – более 300 000 единиц жилья. Приток нового населения в города сократится, так как стоимость аренды невероятно высока. При этом жители городов в связи с ростом зарплаты активнее берут кредиты на покупку собственной квартиры или дома.

А что будет, если ставка на финансирование немного вырастет{q} Правильно, спрос упадет. А что будет, когда упадет спрос{q} Опять правильно, цены начнут снижаться.

Как ты понимаешь, спрос на жилье в Германии с каждым годом растет, из-за этого строительные компании значительно перегружены заказами и горящими сроками сдачи объектов. Как оно обычно и бывает в таких ситуациях, снижается качество строительства, а значит, и будущего жилья. Гарантии, прописанные по закону, часто не исполняются в должной мере. При возникновении проблем застройщик постарается доказать свою правоту, а дальше суд, дополнительные финансовые и временные потери.

Решить эту проблему можно нетипичным для России способом: наймом агента, который будет не проверять сданный объект, а контролировать качество во время строительства. Благодаря опыту и профессиональным знаниям он на ранней стадии определит проблемы и сообщит о них заказчику. Да, за его услуги придется переплатить, но лучше переплатить пару тысяч евро ему, чем несколько десятков тысяч — на судопроизводство и ремонт.

Еще на стадии выбора застройщика ты сможешь запросить информацию о возведенных объектах. Осмотри их, оцени состояние, пообщайся с жильцами, узнай у них о реальных проблемах дома и сделай соответствующие выводы. Это далеко не все проблемы и нюансы, с которыми ты можешь столкнуться. Подробнее о них сможешь узнать в блоге Людмилы Белых, построенном на опыте работы в индустрии на протяжении многих лет.

Смотреть блог Людмилы Белых →

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель.

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.

Федеральная земля

Налоговая ставка

Берлин

6%

Бранденбург

6,5%

Баден-Вюртемберг

5%

Бремен

5%

Гамбург

4,5%

Нижняя Саксония

5%

Северный Рейн-Вестфалия

6,5%

Рейнланд-Пфальц

5%

Саар

6,5%

Саксония Анхальт

5%

Шлесвиг-Гольштейн

6,5%

Тюрингия

6,5%

Бавария

3,5%

Гессен

6%

Мекленбург-Померания

5%

Саксония

3,5%

Пока не произойдет оплата налога на приобретение недвижимости, в поземельной книге не будет произведена окончательная перерегистрация прав собственности на покупателя.

Нотариальные расходы рассчитываются нотариусом по специальной нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в процессе оформления сделки купли-продажи. Средний размер нотариальных расходов составляет примерно 1,5%, но если стоимость покупаемой недвижимости – низкая, то размер нотариальных расходов может быть и выше, около 2-3%. И наоборот, если стоимость недвижимости – высокая, то процент нотариальных расходов может быть ниже среднего.

Расходы на перерегистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1%, если стоимость недвижимости – более низкая.

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% НДС, и оплачивает ее в большинстве случаев покупатель.

В некоторых случаях комиссия или ее часть оплачивается продавцом и включена в покупную стоимость объекта недвижимости.

По более дешевым объектам недвижимости маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Налог на приобретение недвижимости

3,5-6,5% от стоимости объекта в зависимости от федеральной земли

Услуги нотариуса

0,7-3% в зависимости от цены объекта

Мелкие судебные издержки (регистрация, выписка из Земельной книги)

0,3-1% от суммы сделки

Комиссия маклера

В среднем 3-6% от суммы сделки НДС
По недорогим квартирам фиксированная ставка колеблется от 1,5 тыс. евро до 5 тыс. евро в зависимости от компании

Конкретный пример: квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м

  • Стоимость недвижимости: €65000
  • Налог на приобретение: €3250
  • Услуги нотариуса (ориентировочно): €1700
  • Мелкие судебные издержки (ориентировочно): €550
  • Комиссия маклера с учетом НДС – 7,14%: €4641
  • Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: €75 141

Основные нюансы приобретения вторичного жилья в Германии

Эксперты по недвижимости говорят, что лучше вкладывать средства в так называемые «B-города». В этих местах цены выросли не так резко, поэтому у инвесторов больше шансов получить прибыль выше, если они будут сдавать в аренду имущество или продавать его в будущем.

В таких городах, как Мюнхен, Франкфурт или Штутгарт, риски инвестиций в недвижимость низки. Однако доходность, которая может быть достигнута, теперь намного ниже, потому что цены резко пошли вверх.

1. Изучи протоколы собраний собственников и годовые расчеты. Да, квартира может выглядеть отлично и устраивать тебя по цене, но это еще больший повод насторожиться и тщательно изучить все бумаги. Так, например, жилье может нуждаться в капитальном ремонте, оговоренном на собраниях жильцов, и требовать дополнительных средств. Это сделает твой бюджетный вариант самым настоящим оверпрайсом.

Риски при покупке торговой недвижимости

2. Проверь техническое состояние всего дома. Не стоит останавливаться на осмотре квартиры: найми эксперта, который проведет полный осмотр и расскажет о возможных проблемах эксплуатации самого здания. Некоторые проблемы ты не заметишь сам из-за отсутствия опыта и знаний. Поэтому не стоит экономить 2-3 тысячи евро на услуги эксперта, если не хочешь переплатить еще больше за технические проблемы жилья.

3. Необходимость модернизации жилья. Часто старые дома не отвечают современным стандартам строительства, из-за чего могут возникнуть сложности и риски в эксплуатации. Например, из-за устаревшей системы вентилирования появится плесень, которая может распространиться по всему дому. В таком случае тебе придется не только приводить свое жилье в порядок, но и держать ответ перед другими жильцами. Или другая проблема: ремонт на фотографиях тебя полностью устраивал, но оказалось, что при строительстве использовались вредные материалы.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

Предлагаем ознакомиться:  В течении какого времени нужно оформить право собственности после вступления в наследство

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили.

Риски при покупке жилой недвижимости

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

  1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
  2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
  3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
  4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt , после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

  1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
  2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
  3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2020 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Резюме: это надо запомнить

  • Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
  • Покупка недвижимости в стране предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Но приобретение собственности не является основанием для оформления ВНЖ.
  • Ключевое звено сделки, которое обеспечивает ее чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
  • Стандартная процедура покупки занимает в Германии два-четыре месяца.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала исполнительного директора компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер.

Как выгодно купить недвижимость в Германии

Любые потери (финансовые или временные), которые могут возникнуть при покупке жилья в Германии, связаны с отсутствием профильных знаний. Это другая страна, с незнакомым языком, иной законодательной базой, валютой, культурой. Учитывая, что рынок недвижимости сам по себе работает по уникальным правилам, а речь идет о приобретении недвижимости за рубежом, то посреднические услуги должен оказывать не просто риэлтор, а агент, специализирующийся на определенной стране.

https://www.youtube.com/watch{q}v=RKEtIrsK7no

В Германии эту роль выполняет риэлтор и финансовый консультант Людмила Белых. Она специализируется на продаже эксклюзивных объектов недвижимости в Баварии и коммерческой по всей Германии. Людмиле Белых удается объединить специфику немецкого рынка с потребностями российского покупателя. Связывая одно с другим — на стыке получаются универсальные методы работы, объединяющие большой выбор объектов, качественный сервис обслуживания, открытость и надежность.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector