Регистрация самовольной постройки в судебном порядке

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете{q}

Запросто:

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Изменения в 2019 году

Как таковых изменений по узакониванию самовольных построек на своей земле 2019 год не принес. Однако, в связи с активной борьбой государственных органов с проблемной и ветхой недвижимостью, ужесточается порядок данной процедуры.

Уже сегодня есть реестр государственных участков земли, приватизация которых категорически запрещена. А значит, прежде чем заниматься процедурой узаконивания постройки, необходимо предварительно узнать: имеется ли право приватизации того земельного участка, на котором стоит самострой{q} В противном случае можно попасть в очень неприятную ситуацию, когда будет затрачено много времени и сил, а решение суда будет прямо противоположно желаемому — снос.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

Самый главный нормативный акт, определяющий понятие самовольных построек — это Гражданской кодекс Российской Федерации. В ст. 222 ГК РФ дается емкое и четкое понятие, что такое самовольная постройка.

Здесь же указано, что лицо, которое возвело постройку без согласования и разрешения соответствующего органа на участке земли, не предназначенном для строительства, не имеет на постройку права собственности.

У собственника земли может нет вообще никаких прав продавать, пользоваться, распоряжаться недвижимостью. При выявлении таких построек государственный орган в судебном порядке может потребовать от собственника земли снести сооружение за его счет. И в такой ситуации суд будет на стороне государства.

В 2015 году в связи с популярностью этого вопроса и большим количеством судебных прецедентов по искам об узаконивании самостроя был принят закон на федеральном уровне «Об узаконивании самовольных строений» №258-ФЗ.

Еще одним важным нормативным актом, влияющим на вопросы признания постройки самостроем, является Земельный кодекс РФ. Ведь именно исходя из того, к какой категории относится земельный участок, определяется — можно ли на нем вести строительство.

Нельзя уменьшать и роли Кодекса об административных правонарушениях РФ. В случае выявления самовольного возведения постройки собственнику земли будет грозить именно административный штраф в размере до 1 000 000 рублей.

Налоговый кодекс РФ предусматривает начисление двойного налога, штрафов и пени на собственника самостроя.

Для того чтобы упростить процедуру легализации самовольных построек на дачных участках, был принять Федеральный закон №93-ФЗ, который называют «дачной амнистией», позволяющий узаконивать строения на дачных и садовых участках в упрощенном порядке.

Узаконивание самовольных строений затрагивают и положения Градостроительного Кодекса РФ.

Ситуации возведения не узаконенных построек, без наличия разрешительных документов на них, встречаются нередко. В дальнейшем, как правило, приходится сталкиваться с проблемами при получении права собственности на них, которые приходится решать в суде. Поэтому, вопрос, как узаконить построенный объект, волнует многих граждан.

1. Основания для признания права на самовольную постройку

Регистрация самовольной постройки в судебном порядке

2. Какие доказательства нужны для установления прав на самовольно построенный объект

3. Каким образом доказываются условия

4. Куда подается иск и как он оформляется

5. Требования к оформлению иска

6. Способы передачи иска о самовольной постройке в суд

7. Размер пошлины при подаче иска о признании прав на постройку

8. Регистрация узаконенного объекта

закон

В этом материале рассмотрим условия и порядок признания права на самовольные постройки. Также определим, в каких случаях это можно осуществить, каким условиям должна отвечать постройка, куда следует обращаться за признанием своего права на нее, как оформлять судебный иск, какие документы потребуются к нему приложить и как их направить в суд.

√  Возведенный объект должен находиться на земельном участке, принадлежащем вам по праву собственности, по наследству, или быть у вас в бессрочном пользовании;

√Он должен быть полностью построен или реконструирован. При реконструкции здания придется узаконивать все обновленное здание вместе с возведенными пристройками, а не пристроенные к нему помещения.

Если в здании была выполнена перепланировка без видоизменения внешнего вида самого здания за счет пристроек, то вновь право собственности на это здание не требуется, (пункт 29 Постановления Пленумов ВС № 10 и ВАС № 22 РФ).

А вот узаконить саму перепланировку придется, так как она может нарушать права собственности иных граждан, а также их безопасность, поэтому они могут подать на вас иск в суд.

√Если строение возводилось другими лицами на вашем участке, то вы имеете право требовать на него законное право собственника. Только в случае официального признания этого права, обязаны будете выплатить застройщику расходы по строительству возведенного объекта, которые он должен доказать в суде.

При этом это право может получить, как сам собственник участка, так и непосредственный застройщик.

Для того, чтобы признать право на самовольную постройку, необходимо наличие особых факторов.

√  Он является недвижимостью, только тогда речь может идти о признании прав на его собственность;

√  Он является самовольной постройкой, так как возведен самовольно без соблюдения законодательных требований, установленных на момент начала строительства объекта и действовавших до момента его признания таковым (пункт 1 статьи 222 ГК РФ);

√  Истец имел право собственности на земельный участок, позволяющее возводить на нем эту постройку;

√  На момент обращения с судебным иском объект должен соответствовать по всем параметрам требованиям закона о землепользовании и строительных норм, что должно подтверждаться соответствующими документами;

√  При вынесении решения о сохранении построенного объекта не будут нарушены права и интересы иных граждан, и не возникнет угроза их жизни.

Также суд будет учитывать, были ли с вашей стороны предприняты действия к оформлению законности постройки, например, вы пытались добиться разрешения на ее возведение или получить акт ввода уже построенного строения в эксплуатацию в административных органах. При разбирательстве в суде будет оценена правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче этих документов.

√  Выписка из ЕГРН о праве собственности на участок земли, на котором построен объект;

√  Кадастровый план этого участка;

√  Техническое заключение, выданное БТИ, содержащее описание возведенного строения с указанием адреса его расположения. В нем указывается соответствие постройки техническим требованиям.

√Обязательно должны прикладываться справки о соответствии строения противопожарным, экологическим и санитарно-эпидемиологическим нормам.

Назначить техническую экспертизу строения может также и сам суд по своему решению или по вашей просьбе, что является достаточно распространенным явлением в данной сфере.

Подсудность рассматриваемого дела зависит от цели иска и статуса истца и ответчика. Если истцом является гражданское лицо, то ответчиком, как правило, становится уполномоченный орган местного муниципалитета той территории, на которой был построен самовольно недвижимый объект. Если он был возведен на вашем участке застройщиком, который получил разрешение на строительство, то для установления вашего права собственности на это строение ответчиком по поиску будет застройщик.

Все гражданские дела рассматриваются в судах общей юрисдикции. Причем при стоимости иска, соразмерного со стоимостью объекта, менее 50 000 рублей обращаться следует в мировой суд. При иске на объект стоимостью свыше 50 000 рублей дело будет рассматривать районный или городской суд.

Если же незаконно возведенный объект предназначен юридическому лицу для использования в коммерческих целях, то рассматривать вопрос о его собственности должен арбитражный, а не гражданский суд.

Исковое заявление подается по месту нахождения недвижимого имущества.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Самовольная постройка

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Когда могут изъять участок

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

Предлагаем ознакомиться:  Как открыть бизнес по оформлению праздников

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Узаконивание самовольно построенного гаража

Административный способ легализации СП используется, если:

  • строение сооружено на садовом/дачном участке;
  • если объект подлежит легализации на основании решения комиссии исполнительного госоргана.

https://www.youtube.com/watch{q}v=K12-whRhYPQ

Есть два способа провести узаконивание самовольно возведенного строения: «дачная амнистия» и признание права собственности в суде. Практика узаконивания строений в суде началась еще с 2006 года, когда в суды активно пошли владельцы гаражей, возведенных в гаражных кооперативах без соответствующих документов в 90-ые годы.

В случае, если строение, возведенное без разрешения госорганов, безопасно для окружающих, не располагается на муниципальной земле, не затрагивает интересы третьих лиц, суд достаточно быстро выносит решение о признании на нее права собственности за истцом.

Особенно это касается ситуаций, попадающих под категорию «за сроком давности». Это те случаи, когда постройки были возведены до принятия норм о необходимости получения разрешения на строительство. Ведь здесь собственник попадает в непростую ситуацию. По сути, право собственности на землю у него есть, а по внесенным в законодательство изменениям право собственности на возведенное строение не оформлено.

При предоставлении суду соответствующих документов о том, что участок находился в собственности у истца более 10-ти лет, он пользовался им надлежащим образом, уплачивая все необходимые налоги и сборы, процедура признания за ним права собственности не займет много времени.

Права собственности на подобную недвижимость передаются владельцу земельного участка при выполнении нескольких условий:

  1. Земля должна находиться в собственности.
  2. Категория участка обязана допускать возможность ведения на нем строительства объекта недвижимости.
  3. У государственных органов не должно быть претензий относительно рассматриваемого участка земли и самовольного строения.
  4. Лицо, которое возвело незаконное строение, при прохождении процедуры узаконивания должно оплатить соответствующие налоги и штрафы в ИФНС за последние 3 года с начислением соответствующих пени. Здесь стоит добавить, что в случае, если земельный участок находится в собственности у лица более 10-ти лет, налоги и штрафы за возведенную недвижимость могут быть начислены за весь этот период.
Законодатель предусматривает два порядка для узаконивания самовольных построек: судебный и административный.

Прежде чем писать и подавать исковое заявление, необходимо убедиться в некоторых аспектах постройки и собрать требуемый пакет документов.

Первое, на что нужно обратить внимание: находится ли земля, на которой размещено строение, в собственности{q}

Если да, то проблем не возникнет, главное — подготовить для суда документы, которые подтверждают это. Узакониванию подлежат только те постройки, которые возведены на участке под индивидуальное жилищное строительство или на участке для личного подсобного хозяйства. Если земля относится к другой категории, потребуется сначала перевести участок в нужную категорию, а только потом заниматься узакониванием постройки.

Второе. Если причиной отнесения строения к самовольной является только отсутствие полученного заблаговременно разрешения на строительство, суд потребует от истца доказательств того, что он пытался получить разрешение своевременно (перед  началом строительства) всеми возможными способами. Однако, на сегодня этот фактор не является решающим.

Третье. Необходимо заранее убедиться в том, что постройка не нарушает расположением права третьих лиц (соседей, администрации и т.д.), безопасна для иных лиц. Отсутствие таких препятствий при узаконивании постройки доказывать должен истец, а значит, перед обращением в суд следует получить письменное объяснение от соседей, что строение не нарушает их границы и не мешает им.

Четвертое. Главным фактором в суде, при признании за истцом права собственности на строение, являются официальные документы из отдела архитектуры и БТИ, где указывается, что спорная постройка соответствует всем правилам, нормам и СНИПам, согласно которым ведется строительство. Следовательно, истцу необходимо до предоставления документов в суд пройти по этим организациям и получить от них соответствующие заключения.

В зависимости от того, какую постройку планируется узаконивать — дом, сарай, дача или гараж — список документов может варьироваться. Однако, есть общие документы, необходимые на любое строение для введения его в законное право собственности:

  1. Документы о праве собственности на землю. Это может быть не только свидетельство о праве собственности, но и свидетельство о праве наследования или договор купли-продажи. Однако для суда лучшим аргументом будет все-таки уже оформленное и зарегистрированное в Росреестре право собственности.
  2. Кадастровый план земли.
  3. Технический паспорт строения. Даже если оно еще не оформлено, при обращении в БТИ можно получить технический паспорт на постройку.
  4. Техническое заключение о том, что строение пригодно к эксплуатации.
  5. Справка о его стоимости (инвентаризационной).
  6. Градостроительный план всего участка.
  7. Документы, которые наиболее часто затребует суд по делам данной категории: акт согласования границ и экспертиза постройки.

Когда признается право собственности на гараж в гаражном кооперативе, в суд подаются следующие документы:

  1. Документ, который подтверждает выделение участка в гаражном кооперативе истцу.
  2. Документы, которые подтверждают пользование возведенным гаражом на протяжении 10-ти лет (квитанции об уплате членских взносов).
  3. Техническая документация на гараж из БТИ.
  4. Письменное заявление от председателя гаражного кооператива.
  5. Письменное заявление от администрации города о том, что у них отсутствуют претензии по факту признания за истцом права собственности на гараж.

Гараж может быть построен не только на территории гаражного кооператива, но и на даче, в садовом товариществе или просто на голом земельном участке.

При оформлении гаража, построенного на территории частного земельного участка (дачи или сада), действуют правила: земля должна находиться в собственности.

Проще всего, когда права собственности на землю и на гараж находятся у одного человека. Здесь пропадает необходимость доказывать через суд право на собственность и пользование земельным участком, на котором уже стоит гараж.

В противном случае никто не застрахует от предъявления прав на эту территорию соседей или третьих лиц.

Когда гараж установлен на территориях дачных или садовых товариществ, можно обойтись без обращения в суд, просто оформив это строение как вспомогательную постройку (помещение). Если же гараж носит характер капитального строения, то необходимо обратиться в муниципальную (местную) комиссию по устранению самостроя. Здесь потребуется написать заявление с просьбой о регистрации.

Если муниципалитет не имеет прав на рассматриваемый участок, то проблем с оформлением права собственности на гараж не возникнет. Перед обращением требуется заполнить соответствующую декларацию. Для этого нужно знать дату постройки гаража и наименование материалов. Лучше всего если у заявителя сохранятся чеки на закупку стройматериалов.

Далее необходимо обратиться в территориальный отдел БТИ для постановки гаража на учет как объекта недвижимости и его регистрации как самовольного строения.

Следующей инстанцией является архитектурный департамент, где необходимо получить декларацию о строительстве. В этой декларации будут указаны точные, технические параметры постройки.

Если комиссией будет признано, что гараж возведен в соответствии с нормами, у собственника есть необходимые тех. документы, он подтвердил свое право на рассматриваемое строение – гараж будет легализован в административном порядке.

Однако муниципальные власти чаще всего не признают право собственности на гаражи за заявителем. И тогда приходится прибегать ко второму способу – судебному рассмотрению проблемы. Здесь следует заранее проверить наличие основных документов, чтобы иск суд признал бесспорным и не затягивал рассмотрение этого дела.

Обращаясь в суд с подобным иском, стоит знать, что подтверждением владения и пользования гаражом на территории кооператива является членская книжка.

В случае если гараж возведен во дворе многоквартирного дома, оформить на него право собственности, равно как и доказать право пользования, проблематично. Здесь все зависит от позиции, которую займут муниципальные власти. Если же участок земли во дворе многоквартирного дома переходит собственнику гаража по приватизации, то право собственности оформляется путем получения тех. документов из БТИ и заключением договора с администрацией города (района).

Предлагаем ознакомиться:  Акт приема передачи земельного участка по договору аренды: образец

Особенностью легализации самовольных строений в республике Крым является тот факт, что законодательство относительно самостроя на их территории не действует. Соответственно, в Крыму узаконить самовольное строительство сложнее, производится оно в судебном порядке.

Еще фактором, усложняющим данную процедуру на территории республики, является большое количество природоохранных зон, зон отдыха, исторических мест и памятников.

Соответственно, подавая иск в суд об узаконивании самовольной постройки, помимо стандартного пакета документов, потребуется приложить еще и разрешение от соседей на данную процедуру.

Представители администрации города (района) обязаны присутствовать на судебных заседаниях и высказывать мнение по данному факту: возражают или не возражают против признания права собственности.

Во всем остальном процедура легализации строения проходит по общим правилам.

Для признания самовольной постройки можно воспользоваться двумя способами:

  • подача искового заявления в суд;
  • обращение к администрации региона для признания строения принадлежащим на праве собственности конкретному лицу.

В первом случае у истца должны иметься доказательства того, что он имеет имущественные права в отношении конкретного объекта. Также придется доказать, что строение не несет опасность для жизни людей, а также не нарушает каким-либо образом права иных лиц.

Административный метод, с помощью которого можно узаконить самострой, применяется исключительно в отношении строений, которые могут возводиться без получения особого разрешения.

Строения на садовых участках можно узаконить в административном порядке.

Как узаконить самострой: подробная инструкция

СП признается законным двумя способами:

  • через суд;
  • через орган местной администрации.

Если ответ на все три вопроса «Да», собственник вправе узаконить дом.

Узаконить через суд

Иски о признании СП рассматривается судами общей юрисдикции. Не имеет значения, предметом спора выступает частный дом или здание, потенциально используемое для бизнеса юридического лица или ИП.

Верховный суд также сделал разъяснение, что суды должны принимать во внимание факт обращения истца в другие инстанции по вопросу получения разрешения.

Учитывая такую позицию ВС, собственник должен собрать документы, подтверждающие попытки узаконить СП в административном порядке. Обращение в суд возможно после получения отказа. Когда документация о фактах обращения в регистрирующие органы появилась на руках владельца, время подготовить исковое заявление.

В иске указываются такие данные:

  1. Факт законного владения земельным участком – приложить выписку из ЕГРН, технические проектные документы, кадастровую планировку.
  2. Указать характеристики построенного объекта – сделать ссылку на техпаспорт, время возведения сооружения, приложить договор о выполнении строительных работ, квитанции о покупке строительных материалов.
  3. Написать о причине отказа административного органа выдать разрешение на выполнение работ, в дополнение вложить копию документа.

Перед подачей иска нужно провести оценку построенного дома, цена объекта позволит рассчитать госпошлину. Без квитанции об уплате госпошлины иск не принимается.

Чтобы была вероятность получить положительный вердикт, нужно мотивировать иск нормами законов и сделать ссылку на документальные доказательства, подтверждающие описанное в заявлении.

К иску прилагаются следующие бумаги:

  • подготавливаются копии заявления и приложений – для суда и ответчика;
  • заключение по оценке спорного дома;
  • документы о праве владения участком;
  • документы на здание, например, выписки из БТИ;
  • доказательства, что строение не задевает права третьих лиц, и не имеет нарушений СНиП, подтверждением может служить заключение технической экспертизы;
  • письма-обращения к органам исполнительной власти о получении разрешения, ответы чиновников;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • копия паспорта истца.

Для регистрации строения в собственность владельца потребуется обратиться в ФРС, причем с собой необходимо иметь определенный пакет документов.

Самовольное взведение строения приводит к необходимости применения определенных мер наказания для граждан:

  • при возведении не капитального строения на участке, который не принадлежит человеку, назначается штраф от 1 тыс. руб.;

Снос самостроя.

  • если возводится дом на собственной территории, но при этом отсутствует предварительное разрешение на этот процесс, то штраф начинается от 2,5 тыс. руб.;
  • если сооружение строится на земле, которая не предназначается для этих целей, то непременно такой объект сносится, а все расходы на этот процесс компенсируются нарушителем.

Многие граждане строят на нецелевых участках земли различные объекты: гаражи, стайки, подсобные помещения. И не все задумываются о их законности. Если таким самостроем заинтересуются госорганы, его заставят снести. Чтобы этого не произошло, необходимо пройти процедуру легализации самовольной постройки. Как это сделать, расскажем далее.

Определение этого термина содержится в ст. 222 ГК РФ. Самострой — это здание или сооружение:

  • возведенное на участке, не принадлежащем данному лицу;
  • построенное на земле с другим целевым назначением;
  • созданное без оформления разрешения на строительство, с нарушением законодательных и строительных норм.

Самострой — возведенный с нарушением закона объект.

Незадачливого застройщика ждут следующие карательные санкции:

  • Обязанность уплатить налог

Берется сумма за 3 последних года. Одновременно накладывается штраф в размере 20% от начисленного налога.

  • Обязанность уплатить двойной налог.

Это грозит владельцу, не узаконившему свою постройку в течение 10 лет с момента оформления земельного участка в собственность (п. 16 ст. 396 НК РФ).

Если суд признает объект самовольной постройкой, вас заставят очистить от него территорию (ст. 222 ГК РФ). Сносить придется за собственный счет.

Если сроки исковой давности по делу вышли, вам ничего не грозит. Но если постройка угрожает безопасности и здоровью людей, судья потребует ее снести без учета сроков давности. Одновременно с нарушителя взыщут штраф по ст. 9.5 КоАП РФ.

За самострой вас накажут рублем или заставят его снести.

Если ваш надел предназначен не для садоводства или дачного хозяйства, на возведение любого строения необходимо получить разрешение. Если вы не оформили документ и построили объект, то не сможете оформить на него право собственности. Соответственно, о продаже, дарении или сдаче в аренду речи идти не может.

Нет разрешения на строительство — нет права собственности на дом или гараж.

Разрешительные документы выдает земельный отдел местной администрации или аналогичное подразделение районного учреждения.

Первичное разрешение на ИЖС оформляется сроком на 10 лет. Его можно продлить, обратившись в госорган за 60 дней до окончания строительства. Если стройку вы так и не начали, в продлении срока откажут.

По завершению строительных работ нужно получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Оно подтверждает соответствие объекта проектной документации. Документ оформляется в форме акта, который подписывают все члены приемочной комиссии. Получить его можно в том же учреждении, где оформляли разрешение на возведение дома.

Разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию — два главных документа для регистрации недвижимости.

Чтобы легализовать уже построенный объект, нужно подать исковое заявление в суд.Судья выдаст разрешение, если соблюден ряд условий:

  • в процессе строительства вы соблюдали законодательные и строительные нормы;
  • здание не несет угрозы для людей;
  • вы не ущемили права третьих лиц;
  • в ходе стройки вы проводили мероприятия по узакониванию объекта (подавали заявку на получение разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию).

Если объект соответствует общепринятым нормам и не мешает другим людям, его можно узаконить.

Процесс легализации самостроя можно разделить на пять этапов. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Первым делом выясните, можете ли вы вообще требовать официального признания права собственности на построенную недвижимость. Претендовать на это могут лица, владеющие землей по праву собственности или пожизненного владения.

Подготовьте исковое заявление с требованием признать ваше право собственности на возведенный объект и передайте его в судебный орган по месту нахождения земельного надела.

В иске укажите вид прав на землю под постройкой, тип сооружения, данные физического лица-строителя. Далее обоснуйте причину подачи иска — отказ местной администрации в выдаче разрешения. Если стройкой занимались вы лично, перечислите меры, предпринятые для легализации объекта.

Обязательно отметьте факты, подтверждающие соблюдение законодательных норм в ходе возведения объекта и отсутствие угрозы для людей. Не забудьте приложить документ с отказом в выдаче разрешения на строительство. В качестве ответчика укажите местный орган самоуправления.

Возведение дома или любой другой постройки на собственном участке ещё не говорит о том, что действия были проведены легально, так как предварительно хозяин земли должен узаконить самострой. Эту процедуру необходимо проводить для того, чтобы построенное в будущем здание соответствовало установленным нормам, а проводимые работы были согласованы с широким перечнем инстанций. Незаконное строительство может привести как к обычному штрафу, так и к сносу постройки.

https://www.youtube.com/watch{q}v=9tu65fB1jOE

Согласно действующему законодательству, самостроями признаются постройки, несогласованные с администрацией поселения, в рамках которого они расположены. Для отнесения объекта к категории «самострой» должно выполняться несколько обязательных условий:

  • недвижимость возведена на участке, который не является собственностью владельца постройки;
  • объект расположился на земле, назначение которой не предполагает возможность строительства недвижимости;
  • строение возведено без согласования с административными органами;
  • объект построен с нарушением правил градостроений, норм пожарной безопасности и других требований, вследствие чего владелец не смог получить одобрение и согласование.

При выполнении любого из этих условий следует всерьёз обеспокоиться о возможности получения права собственности и распоряжения. Владелец неправомерного объекта недвижимости не имеет права проводить с ним какие-либо юридически значимые операции.

Практика показывает, что количество несогласованных самостроев возрастает. Часто это связано с тем, что граждане, купившие землю, думают, что право строить на ней любые объекты переходит к ним автоматически. Это мнение ошибочное – любая постройка должна быть предварительно согласована.

Во избежание санкций в виде штрафов или сноса недвижимости владелец должен в ускоренном порядке приступить к проведению процедуры легализации. В большинстве ситуаций самовольные постройки получается узаконить. Помешать может, например, иное целевое назначение участка – скорее всего, зарегистрировать построенную на нём недвижимость не получится.

Предлагаем ознакомиться:  Порядок общения бабушки с внуком судебная практика

Особого внимания заслуживают муниципальные земли. Дело в том, что существует список земельных участков, не имеющих прав на участие в приватизации, а значит и постройки на них узаконить не получится. Возводя самострой на муниципальной земле, необходимо предварительно проверить, есть ли возможность узаконить постройку в будущем и перевести её в личное пользование.

На данный момент существует два способа легализации самостроя:

  • личные переговоры с местными административными органами;
  • получение прав через суд.

Проще всего легализовать объект сможет застройщик. Для граждан, не обладающих льготами и разрешением на упрощённый порядок узаконивания недвижимости, процедура проходит сложнее.

Когда самовольную постройку могут снести

Снос самостроя.

В случаях, когда самовольная постройка возведена на собственном участке, не предназначенном для строительства, процедура легализации строения существенно усложняется. Сложность заключается в том, что в первую очередь требуется перевести сам земельный участок в категорию, разрешающую ведение на нем строительства.

Подать в муниципалитет ходатайство о переводе участка из одной целевой категории в другую может только собственник. В таком ходатайстве обязательно должна быть указана обоснованная причина для перевода.

К ходатайству прикладываются имеющиеся документы на землю: выписка из реестра и кадастровый номер; а также все документы, подтверждающие личность заявителя и его право собственности на этот участок.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительный орган выносит соответствующий акт об удовлетворении ходатайства или об отказе в удовлетворении.

Только после перевода земельного участка в целевую категорию, разрешающую ведение на нем строительства, можно заниматься легализацией самовольной постройки, возведенной на ней в общем порядке.

Сама категория участка уже позволяет вести на нем строительство любого типа — жилые дома, дачные коттеджи, гаражи, сараи или подсобные помещения.

Главная проблема, почему постройка на таком участке может быть признана самостроем – это отсутствие разрешения. Чтобы оформить право собственности на строение, потребуется пройти процедуру административного узаконивания. Как описывалось выше, это потребует от собственника обратиться изначально с соответствующим ходатайством в муниципалитет, предоставить им соответствующий пакет документов и оплатить штраф, который будет установлен государственными органами согласно ст. 9.5 КоАП РФ.

Если администрация муниципального образования по каким-либо причинам откажет собственнику земельного участка в узаконивании возведенного на нем строения, всегда можно обратиться с соответствующим иском в суд.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Любое строение, возведенное на земельном участке без разрешений или не соответствующее строительным нормам и правилам градостроительства, считается самовольной постройкой — самостроем. 

Если это строение не оформить в собственность, то, по нормам гражданского законодательства, его могут обязать снести. Самострой нельзя продать, подарить или оставить в наследство.

Поэтому принимая решение о возведении на своем земельном участке какого-либо строения без разрешения, необходимо понимать, что построить окажется проще, чем зарегистрировать это самовольно построенное строение.

Законодательство в отношении самовольно возведенных строений (самостроя) предусматривает отдельную процедуру их узаконивания.

Как уже говорилось, все земельные участки имеют свое законодательно установленное предназначение. Отношение того или иного земельного участка к определенной категории разрешенного использования закреплено в кадастровом плане земельного участка.

Поэтому при возведении различных построек на земельном участке, который для этого не предназначен (самовольная постройка), надо помнить, что узаконить их будет невозможно без перевода земельного участка в другую категорию. Но это довольно сложная задача, которую не всегда удается решить.

Зачастую вопросы «узаконивания» самовольных построек решаются в судебном порядке и судьи в ряде случаев склоняются к тому, чтобы признать право собственности за гражданином в отношении такого самостроя. 

Нормативной базой под определением «самостроя» служит Гражданский кодекс РФ.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является:

  • здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или
  • на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо
  • возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Статья 222 «Самовольная постройка» Гражданского кодекса РФ (ред. от 29.12.2017)

В этой же статьей сказано, что:

  • лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки;
  • самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана самовольная постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее самовольную постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд самовольная постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
  • если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на самовольную постройку в размере, определенном судом.

Наличие зарегистрированного права на самовольную постройку не исключает возможности ее сноса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае:

  • создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
  • если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или
  • на территории общего пользования либо
  • в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение 7 дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение:

  • направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки,
  • который устанавливается с учетом характера самовольной постройки,
  • но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение 7 дней со дня принятия такого решения обязан:

  • обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
  • обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
  • обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено:

  • снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение,
  • не ранее чем по истечении 2-х месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Итак, возведенное без согласования и разрешения строение не только нельзя зарегистрировать на земельном участке, но и в судебном порядке может подлежать сносу. Однако, законодатель сделал ряд послаблений для самовольных построек на дачных земельных участках.

При наличии прав собственности на земельный участок остается только узаконить самовольно возведенные на нем постройки. Законодательство позволяет сделать это в упрощенном порядке в рамках, так называемой, «дачной амнистии», действие которой продлено до 2020 года.

Правом на упрощенную регистрацию самовольных построек обладают владельцы построек, которые находятся на земельных участках под определенные цели:

  • земельные участки под индивидуальное жилищное строительство,
  • садоводство, огородничество,
  • ведение подсобного хозяйства и др.

При этом они должны быть получены до 30 октября 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Такое количество земельных участков являются в настоящее время подавляющим, и все самовольные постройки на них могут пройти упрощенную процедуру оформления (узаконивания).

https://www.youtube.com/watch{q}v=gePiOZWgmAY

Дачная амнистия касается большой разновидности земельных участков и самовольных построек, расположенных на них. Это не только дачные (садовые) домики, но и жилые дома, бани, гаражи, сараи. После юридической регистрации самовольные постройки становятся объектами недвижимости, которыми их собственник сможет распоряжаться по своему усмотрению —  продать, выделить доли, подарить, завещать и т.д.

Даже в случае покупки или иного способа приобретения дома и внесения в него конструктивных изменений (достройка, перестройка) также потребуется узаконить их и оформить новые документы на строение с новыми параметрами.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector