Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Право аренды земельного участка |
Помощь юриста
Назад

Право аренды земельного участка

Опубликовано: 31.08.2019
0
2

Важные моменты

Понятие аренды представляет собой передачу любого имущественного объекта на определённое время и за установленную плату в пользу заинтересованного гражданина. Основным документом в данных рамках является договор. Арендные отношения являются одними из самыми распространенных форм использования земельных участком на территории Российской Федерации.

Сдача участка в аренду является одной из форм распоряжения земельными наделами. Первоочередным правом на осуществление рассматриваемой операции обладает фактический собственник. Земля может принадлежать на законных основаниях как физическим, так и юридическим лицам. На аренду могут также рассчитывать подданные иностранных государств и лица без гражданства, кроме случаев, предусматриваемых законодательством.

Суть арендных отношений

Арендные отношения подразумевают передачу имущества во временное владение или использование от собственника заинтересованному лицу.

Цели такой процедуры могут быть различными, например, строительство объектов недвижимости, сельскохозяйственная деятельность, оказание услуг, проведение развлекательных и спортивных мероприятий, торговля. Это актуально для тех, кто не может купить землю в собственность.

В основе арендных отношений лежит также возмездность сделки, то есть пользователь оплачивает владельцу переданное имущество с периодичностью, установленной сторонами. При этом владелец не утрачивает своих прав на объект сделки. Он только лишь уступает временно их часть пользователю. В то же время изготовленная продукция, выращенные плоды или полученные доходы являются собственностью арендатора.

Нормативное регулирование

Уступка права аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, производится на срок до 5 лет, если прочие временные рамки не регламентируются основными нормативными документами. Стоит отметить, что ни при каких обстоятельствах не допускается не допускается изменение условий соглашения в одностороннем порядке.

Досрочное расторжение договора производится только на основании прошения арендодателя и решения компетентных судебных инстанций.

Фактический арендатор участка земли кроме тех случаев, когда он выступает в качестве резидента особых экономических зон, может на вполне законных основаниях передать свои обязательства по арендному соглашению в пользу третьих лиц. Это касается возможности передачи территории в залог или вклада в уставной капитал определенного кооператива. Об этом гласит Федеральный Закон №117 от 22 июля 2005 года.

Участники аренды

В качестве участников сделки такого характера выступают владелец имущества и арендатор. Каждый должен соответствовать определенным требованиям.

Для арендодателя таковыми являются:

  1. Наличие документа подтверждающего его полномочия для сдачи объекта. Сюда можно отнести паспорт физического лица либо свидетельство о регистрации в качестве организации.
  2. Наличие в собственности необходимого имущества, в том числе и земельного участка.
  3. Право на совершение сделок.
  4. Отсутствие ограничений на передаваемый объект, например, арест имущества.

Для тех, кто хочет арендовать участок, также установлены требования, которым он должен соответствовать. К таковым отнесены:

  1. Документ, подтверждающий право участника – паспорт, свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
  2. Возможность вступать в договорные отношения. Арендатор не должен быть ограничен в своих правах.

Что такое право аренды земельного участка и как оно оценивается

В качестве арендаторов земли на территории регионов Российской Федерации могут выступать:

  • любые организации, предприятия или учреждения;
  • граждане Российской Федерации;
  • граждане иностранных государств;
  • лица, не имеющие определенного гражданства.

Статья 22 Земельного Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о правах арендатора на весь период действия соответствующего соглашения.

Среди них можно выделить следующие:

  • возможность уступки обязательств по аренде в пользу третьих лиц в качестве залогового обеспечения, взноса в уставной капитал организации;
  • передача земельного участка или его определенной части в рамках субаренды;
  • передача в качестве пая, который вносится в кооператив.

Если арендатор имеет на арендуемой земле любой недвижимый объект в собственности, то он получает преимущественное право на приватизацию участка.

Предлагаем ознакомиться:  Забирают ли свидетельство о праве на наследство при регистрации права собственности

Права и обязанности

Отношения касательно права аренды земельного участка описываются несколькими базовыми юридическими категориями: само право аренды, сторона арендодателя, сторона арендатор земельного участка, их права и обязанности.

Взаимосвязь этих категорий вытекает из их законодательных определений. В общих чертах определения аренды земли идентичны понятиям аренды других видов имущества, но имеются и определенные нюансы.

  • 1 Законодательство
  • 2 Право аренды
  • 3 Арендодатель
  • 4 Арендатор

Законодательство

Глава 34 Гражданского кодекса дает основные определения арендных отношений (ст. 606-607), регламентирует права и обязанности их участников (ст.

609, 611-616, 622-625 и проч.). Немаловажными в регулировании права аренды являются главы 27-29 ГК, описывающие общие основания договорных отношений.

Право аренды

Арендатор земельного участка имеет право и возможность за оплату владеть и пользоваться имуществом на протяжении некоторого времени.

Право владения позволяет арендатору изменять характеристики объекта и определять на свое усмотрение доступ к нему третьих лиц в оговоренных договором рамках.

Право пользования дает возможность извлекать из имущества выгоду, получать прибыль.

В юридической практике встречаются случаи аренды одним лишь правом пользования без владения, но в отношении земельных участков они редки.

Право аренды является свободно отчуждаемым. Это значит, что арендатор может его продавать (как целиком, так и частично), отдавать в залог и совершать с ним прочие экономические операции. В договоре может быть оговорен запрет на такие действия.

Если ограничение не было указано в договоре явно, то считается, что он заключен на неопределенный срок. Но и в этом случае право прекратит свое действие по достижении максимального срока, определенного в законе для аренды государственных и муниципальных земель (49 лет в общем случае).

Право аренды предполагает возможности пролонгации или выкупа при окончании срока договора.

Статья 621 ГК дает арендатору преимущественное право продления аренды в случае добросовестного исполнения договорных обязанностей. Это значит, что арендодатель обязан продлить договор именно с ним.

Если арендодатель отказывает бывшему арендатору в пролонгации, но в течение года заключает договор с другим человеком, то арендатор имеет право подать в суд с требованием переуступки права аренды в свою сторону и компенсации понесенных убытков.

Право обязательно регистрируется в государственном реестре, если договор заключен на срок, превышающий 1 год.

Арендодатель

Данная сторона может быть представлена гражданами, юридическими лицами, муниципальными и государственными органами.

Арендодатель имеет право:

  • Своевременно получать арендную плату;
  • Получать информацию о текущем состоянии арендуемого имущества;
  • Требовать расторжения договора при его неисполнении арендатором. Расторжение договора возможно при ухудшении экологической ситуации на арендованном участке, даже если это не было оговорено сторонами.

Круг его обязательств более широк.

Так, арендодатель обязан:

  • Передать в пользование арендатора имущество, соответствующее оговоренному в договоре состоянию. Также передается вся документация имущества. Если обнаруживается несоответствие, арендатор может потребовать либо безвозмездного исправления состояния, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора;
  • Не допускать просрочек в передаче собственности. Если просрочка была допущена, арендатор вправе потребовать возмещения убытков;
  • Поддерживать имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, если данная обязанность договором не была возложена на арендатора;
  • Предупреждать о правах других граждан и организаций на землю.

Арендатор

Эта сторона может быть представлена гражданами и юридическими лицами. Арендатор имеет право:

  • Пользоваться предоставленным имуществом;
  • Получать прибыль с собственности;
  • Требовать от арендодателя поддержания приемлемого состояния земельного участка;
  • Получать приоритет при продлении аренды;
  • Строить сооружения, если это не запрещено договором;
  • Проводить мелиорационные работы, строить искусственные водоемы, проводить инфраструктуру и коммуникации;
  • Сдавать участок в субаренду и переуступать право аренды (если это не запрещено договором аренды);
  • Получать приоритет при выкупе муниципальных и государственных участков, если на них находятся принадлежащие арендатору сооружения (ст. 36 ЗК).

Законодательство налагает на арендатора обязанности, связанные с добросовестным использованием участка:

  1. Вернуть по истечении срока договора имущество в его первоначальном виде с поправкой на естественный износ;
  2. Своевременно платить арендную плату. При просрочке выплат два раза и более арендодатель может обратиться в суд;
  3. Использовать вверенное имущество только в рамках целей, оговоренных в договоре и установленных в законах;
  4. Сохранять окружающую среду, препятствовать повреждению почв и растительности.
Предлагаем ознакомиться:  Отчуждение исключительного права проводки

Список прав и обязанностей сторон может быть расширен и изменен в соответствующих пунктах договора. Перечисленные выше законодательные нормы действуют по умолчанию в тех случаях, когда дополнительные условия по объектам этих норм не оговариваются.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург 7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Каждый из участников при совершении сделки наделяется рядом возможностей и должен взять на себя определенные обязательства, которые будет выполнять.

Собственник участка имеет право:

  1. Требовать своевременного расчета за используемый участок.
  2. Инициировать процедуру аннулирования соглашения, в случае нарушения арендатором определенный условий.

К обязанностям владельца отнесены:

  1. Передача территории, соответствующей предъявляемым требованиям.
  2. Представление вместе с участком документов на него – планов, схем, паспорта.
  3. Проведение необходимых работ, для улучшения качества территории. Такое условие должно быть указано в тексте соглашения.
  4. Проинформировать арендатора о правах других лиц на земельную территорию.

К возможностям использующего участок отнесено следующее:

  1. Эксплуатировать территорию в рамках заключенного соглашения.
  2. Сдавать её в субаренду третьим лицам. При этом потребуется согласие собственника, а срок договора не может превышать период действия основного соглашения.
  3. Переуступать свои права другому участнику. В данном случае необходимо предварительно уведомить владельца участка о своем намерении.
  4. Требовать возмещения ущерба, который был причинен недобросовестностью арендодателя, например, несвоевременным представлением участка.
  5. Инициировать процедуру досрочного аннулирования соглашения, в случае нарушения собственником условий сделки.
  6. При обнаружении недостатков, о которых арендатор не был проинформирован, либо которые не могли быть выявлены в ходе предварительной оценки объекта, требовать устранения таковых за счет владельца территории.

Пользователь обязан эксплуатировать занимаемую территорию только в целях, определенных условиями сделки, выполнять необходимые работы по улучшению качества участка, своевременно производить расчет с собственником, а также вернуть объект в том состоянии, в котором он был передан изначально. Естественно, что арендатор не может осуществлять продажу участка, так как он ему не принадлежит на праве собственности.

Возможна ли уступка или продажи

В случае уступки прав на аренду в пользу третьих лиц стоит выделить следующие ситуации:

  • передача права на составление арендного соглашения – это может быть осуществлено только до момента фактического заключения договора с арендодателем;
  • передача прав, которая может быть произведена уже по факту заключения соглашения;
  • передача без согласия собственника.

Первая ситуация в подавляющем большинстве случаев возникает тогда, когда победитель публичных торгов желает передать свое право третьему лицу. Практика показывает, что такое мероприятие проводится с учетом использования товарно-денежных отношений. Другими словами, третье лицо приобретает право на использование территории по аренде. Обычно сделка проводится по более высокой стоимости.

Важно помнить о том, что соответствующие права не могут быть реализованы, если торги были признаны несостоявшимися в силу того, что в них участвовало менее двух заинтересованных граждан.

В таких рамках единственный претендент должен в течение 10 дней с момента окончания аукциона заключить договор по установленной стартовой стоимости. Однако переуступка прав на аренду не сможет быть проведена.

Наследование

https://www.youtube.com/watch{q}v=RlzoWajrQWQ

В соответствии со статьей 617 Гражданского Кодекса РФ, наследование прав на аренду не представляется возможным в следующих основных ситуациях:

  • если заключение соответствующего соглашения было осуществлено на личных качествах умершего претендента;
  • если договор был заключен с представителями местной администрации на безвозмездной основе при использовании льготного права умершего гражданина;
  • если одним из условий досрочного прекращения действия соглашения являлась смерть лица;
  • если наследователь принял земельный участок в аренду у органов власти на праве бессрочного использования.

В арендном договоре могут прописываться и прочие условия, которые будут означать невозможность получения территориального надела в качестве наследства. Наличие условий определяется нотариусом. Во всех остальных случаях наследование допускается на вполне законных основаниях.

Стоимость аренды

Размер арендной платы определяется сторонами и указывается в тексте соглашения, в виде конкретной денежной суммы. Она отражается цифрами и прописью. Размер оплаты за использование земельного участка зависит от его площади и стоимости. Периодичность уплаты определяется сторонами. Она закрепляется в графике взаимных расчетов, который является приложением к основному соглашению. Размер оплаты может изменяться с учетом роста или снижения цен. В этом случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору.

В качестве способов расчета может выступать не только перечисление денежных средств, но также процент от прибыли, которую арендатор получает в процессе эксплуатации. При этом допускается совмещение вариантов. То есть часть будет оплачена конкретной суммой, остаток процентом от прибыли. Также допускается применять в качестве расчета оказание услуг собственнику.

Процедура заключения договора

Содержание статьи 609 Гражданского Кодекса указывает, что арендное соглашение должно в обязательном порядке заключаться на срок более года. Если одной из сторон сделки является юридическое лицо, то независимо от установленных сроков документ формируется исключительно в письменном формате.

Предлагаем ознакомиться:  Приостановление исполнения решения суда в кассационном порядке

Стоит отметить, что специальный набор требований, предъявляемых к арендным соглашениям, предусматривается только в тех случаях, когда нормативы данного документа предполагают переход прав собственности в пользу арендатора в будущем. Это прямо указывает на необходимость заключения договора в формате, применяемом для соглашений в рамках купли-продажи участков земли.

Зачастую арендный договор заключается на тот срок, который в полной мере регламентируется сторонами сделки. Если конкретные временные рамки по какой бы не было причине не были определены, то соглашение в автоматическом порядке приобретает бессрочный формат. Об этом гласит статья 46 Земельного Кодекса РФ.

Все без исключения арендодатели имеют обязанности по предоставлению непосредственному арендатору территориальных наделов в том состоянии, которое прописано в основном документе. При необходимости земля может быть передана в аренду со всем располагающимся на нем имуществе.

Передача права аренды

Пользователь наделен возможностью передать свои права по эксплуатации земельной территории третьему лицу.

В этом случае речь идет не о субаренде, в результате которой сторона первоначальной сделки не изменяется, а арендатор продолжает нести обязательства перед собственником. Переуступка существенно отличается от указанной процедуры. В таком случае изменяется не только сторона первоначального соглашения.

Для реализации такой процедуры необходимо выполнить ряд обязательных действий. Прежде всего, заинтересованные стороны проводят переговоры и определяют условия будущей сделки. Затем необходимо уведомить в письменном виде собственника земельной территории о предстоящих изменениях. В завершении инициатор и новый арендатор должны заключить соглашение соответствующего содержания. Договор о переуступке права заключается на возмездной основе. То есть новый участник перечисляет оговоренную сумму прежнему арендатору.

Основания и порядок прекращения

Прекращение арендных прав в рамках получения земельных участков может произойти в определенных ситуациях. Например, сделка прекращается по требованию действующего официального собственника земли, если пользователь использует территорию не по целевому назначению и не учитывает принадлежность участка к конкретной категории.

Также аренда прекращается тогда, когда эксплуатация приводит к деградации почв и снижению их плодородности. Ухудшение указанных характеристик влечет за собой уменьшение стоимости участка земли. Помимо прочего, процедура отмены договора применяется по результатам ухудшения экологической обстановки в регионе.

Правоотношения могут лишиться своей юридической значимости и в тех случаях, когда арендатор отказывается самолично устранять допущенные нарушения земельного законодательства. Это обуславливается допущением загрязнения участка, например, ядовитыми химическими соединениями.

https://www.youtube.com/watch{q}v=YD4AGGLMwuQ

Также в эти три года не может включаться срок, отведенный на освоение территориального надела для подготовки к целевому использованию.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector