Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Как прописать в договоре аренды арендные каникулы{q} |
Помощь юриста
Назад

Как прописать в договоре аренды арендные каникулы{q}

Опубликовано: 31.08.2019
0
4

Допсоглашение о предоставлении каникул арендной платы

Арендные каникулы (образец договора будет представлен ниже) представляют собой период, на протяжении которого арендная плата за помещение снижается или вовсе отсутствует. Длительность каникул может достигать нескольких месяцев. Их применяют как к жилым, так и к не жилым помещениям.

Благодаря введению арендных каникул обе стороны сделки получают возможность найти точку соприкосновения своих интересов. Арендатор сможет сэкономить денежные средства, а арендодатель сохранит клиента и получит оплату. К арендным каникулам не относится ситуация, когда во время ремонта помещения арендатор несет расходы на проведение ремонтных работ.

https://www.youtube.com/watch{q}v=cN1rTLYHRDw

Несмотря на отсутствие четкой нормативной базы использование арендных каникул не воспрещается законодательством. Арендные каникулы в договоре указываются на основании принципа свободы, предусмотренного ст. 421 ГК РФ. В соответствии с данной статьей, стороны имеют право определять условия договора по своему усмотрению.

На практике арендные каникулы чаще всего устанавливают для жилой недвижимости, в которой в данный момент проводятся ремонтные работы, а также для производственно-складских комплексов. Для прочих коммерческих объектов данная схема применяется редко, так как на рынке недвижимости представлен большой выбор предложений.

8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Чтобы повысить эффективность своего предприятия, необходимо сделать попытку уменьшить арендные расходы за счет:

  1. Взаимовыгодного сотрудничества. Прибыльность для наймодателя может выражаться в представлении имущественных благ.
  2. Поиска простаивающих площадей. Такие пространства могут быть невыгодно расположены и, возможно, что прибыль от них будет невысока, но и стоимость аренды будет существенно отличаться от востребованных помещений. Кроме того, можно обратиться с предложением к владельцу о возмещении части издержек арендатором либо сделать ремонт за свой счет и внести это в счет оплаты найма.
  3. Умения вести переговоры. Уместно будет оперировать средними показателями стоимости арендуемых площадей на рынке недвижимости и наличием предлагаемых вариантов.
  4. Соответствия требованиям арендодателя. Для этого потребуется: своевременно вносить установленные платежи, соблюдать условия договора, возможность внести арендную плату за несколько месяцев вперед, осуществить ремонт на средства наймодателя, использовать свою мебель и офисную технику. Продолжительность арендных отношений также могут существенно повлиять на размер денежной суммы.
  5. Взаимодействие с потенциальными партнерами. Например, сдавая офис под юридические услуги, можно пользоваться ими по договоренности по льготной цене, снижая при этом размер арендного платежа.
  6. Стратегии выискивания недостатков. Это лучше делать на первоначальном этапе, внимательно исследуя состояние помещения и его возможности. Например, факторами снижения оплаты может стать отсутствие сети Интернет, стоянки или парковки около здания, необходимость проводить ремонтные работы, расположение окон, отсутствие санузла и другое.
  7. Дополнительной аргументации. В их качестве могут быть использованы: низкая рентабельность бизнеса, кризисная ситуация в стране, скорое расторжение договорных отношений.

Сами предприниматели часто отмечают, что основной составляющей любого бизнеса является торг. Но прежде, чем к нему приступить, необходимо оценить привлекательность места расположения объекта, размер вложений и условия, на которых они привлекались в проект, выигрышность окружающей инфраструктуры, наличие пешеходных потоков, сферы деятельности уже имеющихся нанимателей, свою привлекательность для арендодателя.

Возьмите на заметку: правила изменения арендной ставки и правомерность проводимых мероприятий предусмотрены ст. 614 гражданского законодательства. В соответствии с ней наймодатель вправе изменить размер платежей не чаще, чем один раз за год.

Такое правило должно заноситься в соглашение и быть одним из его условий.

В случае, когда владелец площади может выступать инициатором снижения стоимости найма, являются:

  1. Ухудшение состояния объекта не из-за действий арендующего лица либо при возникновении факторов, за которые он не несет ответственности. Это могут быть действия владельца недвижимого имущества, заинтересованных субъектов или действия, которые не зависят от воли иных субъектов. К ним можно отнести действия непреодолимой силы – стихийные бедствия, пожары, наводнения, землетрясения и прочее.
  2. Выявление недостатков арендного пространства, ответственность за которые возлагается на его хозяина (СТ. 612 ГК РФ).
  3. Предъявление претензий третьих лиц, претендующих на нанимаемое имущество.
  4. Невыполнение или нарушение обязательств арендодателем в части осуществления капитальных ремонтных работ объекта (ст. 616 ГК РФ).

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы. Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов. Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:

  • какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
  • в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
  • в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
  • какое время потребуется для проведения планируемых работ;
  • каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).

Вы можете предусмотреть в договоре условие об отсрочке оплаты. Примеры формулировок Вы можете использовать из материалов судебной практики ниже.

Да, Вы можете выставлять ежемесячно счет на оплату арендной платы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества.

В предпринимательском обороте широко распространена практика включения в договоры аренды условия об оплате на основании выставленного арендодателем счета».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДВО ОТ 27.09.2004 № Ф03-А51/04-1/2836

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПО ОТ 14.03.2011 № А49-5533/2010

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СКО ОТ 19.11.1998 №№ Ф08-1767/98, А32-5231/98-1/103

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2015 №№ 08АП-249/2015, А75-6721/2013

«При вынесении обжалуемого решения, как полагает ответчик, судом первой инстанции также не было принято во внимание, что расчет истца подготовлен без учета пункта 3.7 договора, которым предусмотрена отсрочка платежа в 45 дней с момента передачи арендованного нежилого помещения, в связи с чем арендная плата подлежала взысканию с 01 октября 2012 года по 26 июля 2013 года в размере 15 690 322 руб. 58 коп».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО ОТ 23.03.2010 № А13-8066/2009

«Пунктом 2.3 Договора стороны предусмотрели отсрочку оплаты заказчиком работ, подлежащих выполнению в рамках Договора, сроком на 24 месяца с момента его заключения».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.01.2011 №№ 15АП-13540/2010, А32-21131/2010

«В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 3.1 договора установлен размер ежемесячной арендной платы 117 300 рублей, расчеты производятся в рублях. Сумма арендной платы за 24 месяца составит 2 580 600 рублей.

Согласно пункту 3.1.1 договора стороны согласовали следующий график перечисления арендной платы: 1 месяц — отсрочка платежа, 2 месяц — отсрочка платежа, 3 — 24 месяцы — по 117300 руб. ежемесячно».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.Попробуйте бесплатно

Как прописать в договоре арендные каникулы – образец

Определяя для себя, что такое арендные каникулы на ремонт, стороны должны на стадии переговоров проработать и согласовать:

  1. Условия проведения ремонтных работ как основания для предоставления каникул.
  2. Что именно будет пониматься под этим льготным периодом и его условиями.
  3. Срок – конкретный период времени (от такой-то даты до такой-то) или критерии его однозначного определения.
  4. Финансовые условия, действующие в течение льготного периода, и, возможно, влияющие (как именно) на финансовые обязательства сторон в договоре аренды.

Если стороны никак не оговорили каникулы, арендатор обязан исполнять свои финансовые обязательства в полном объеме и не может ссылаться на невозможность пользования арендуемым помещением в связи с ремонтом либо его фактическое неиспользование.

https://www.youtube.com/watch{q}v=eSNOikf810Q

Нередко стороны упускают из виду необходимость оговорить в льготных финансовых условиях аренды параметры проведения ремонтных работ, а затем получают проблемы. Целесообразно, во избежание споров, заранее согласовать:

  • в каких помещениях, если их несколько, будут проводиться работы;
  • вид и перечень работ;
  • какая сторона ответственна за проведение ремонта и будет нести затраты;
  • сроки проведения ремонтных работ.

Исходя из этих параметров формулируются льготные условия. А арендодатель и арендатор получают четкое и ясное представление, чем руководствоваться при переговорах. Сами же арендные каникулы в договоре аренды нежилого помещения формулируются сторонами в виде определенной финансовой схемы.

Вариант 1. Снижение платы на период ремонта

Вариант 2. Снижение платы на первое время действия аренды, например, на первый год

Вариант 3. Зачет расходов арендатора в платежи

Возможны и другие варианты. Приведенные выше – это примеры общих формулировок, которые можно и нужно конкретизировать с учетом особенностей аренды, ремонта и договоренностей сторон.

Арендные каникулы как прописать в договоре — образец такого текста приведен в нашей статье. Четко оговоренных правил установление подобного периода не имеет, но на ряд нюансов следует обратить внимание. Рассмотрим их.

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Варианты оплаты за период арендных каникул

Образец текста о каникулах в договоре аренды

Налоговые последствия каникул для арендодателя

Налоговые последствия каникул для арендатора

Арендные каникулы можно назвать точкой соприкосновения интересов арендатора и арендодателя, позволяющей обеим сторонам получить выгоду на денежной почве.

https://www.youtube.com/watch{q}v=nygcqcelQ2k

Для первого – это способ сэкономить собственные ресурсы, подогнав под свой бизнес арендуемое помещение.

Для второго – возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги при серьезной конкуренции на рынке аренды жилого и нежилого помещения.

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

Предлагаем ознакомиться:  Договор подряда с физическим лицом образец

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

  1. для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
  2. для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.

Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.

Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.

Существуют несколько рекомендаций того, как правильно прописать в договоре условие об арендной плате, не вызывая подозрений ФНС и лишних проверок.

Пример 1П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.

Исходя из годового размера арендной платы с учетом каникул рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.

Пример 2П. 2.1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.П. 2.2. Размер арендной платы за следующий год и последующие периоды устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

После окончания первого года аренды участникам необходимо перезаключить договор и приложить к нему дополнительное соглашение, в котором укажут другой, более высокий, размер арендной платы.

Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Пример 3П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

Договор аренды заключается между двумя сторонами, в собственности одной из которых − помещение или целое здание, а другая желает стать ее временным хозяином для воплощения своих предпринимательских идей.

 Стороны вправе указать в договоре соглашения, касающиеся условий эксплуатации и оплаты коммерческой недвижимости.

Но при подписании таких соглашений стоит учесть и нюансы, связанные с таким моментом, как «арендные каникулы», чтобы в дальнейшем у налоговых органов не было причин присылать требования в адрес арендодателя или арендатора о доначислении налоговых удержаний.

Для желаемого развития бизнеса, связанного с приобретением или (как в нашем случае) арендой помещения, основополагающим фактором является географическое расположение этого объекта недвижимости, в котором бизнес будет базироваться.

  Например, парикмахерская или зоомагазин в промышленном районе города вряд ли станут бить рекорды по выручкам. Зато кафе рядом с большим университетом станет приносить владельцу ощутимый доход.

  Поэтому, выбирая помещения для аренды его в предпринимательских целях, владелец фирмы ориентируется на его расположение. Допустим, такое помещение найдено, но нынешнего момента объект сдавался под склад, а новый арендатор желает открыть салон красоты.

  Для проведения необходимых работ на объекте потребуется некоторое время.

Вот тогда-то арендатор и просит арендодателя предоставить ему «арендные каникулы», то есть приостановить начисление арендной платы за использование помещения до даты открытия салона красоты, когда тот уже начнет приносить прибыль.

Выгода арендатора от такой отсрочки очевидна, арендодатель же заинтересован в сдаче объекта в аренду (если, допустим, помещение непопулярно на рынке недвижимости, и сдать его в аренду достаточно трудно). 

Получается, «арендные каникулы» – это период нулевых платежей за использование объекта недвижимости, то есть арендатор свои обязательства по договору в пункте оплаты исполняет на льготных условиях и сохраняет все права по договору, тогда как арендодатель сохраняет свои обязательства по договору в полном объеме.

Различные виды платежей

Указывать в договоре, что сделка заключена на принципах безвозмездности и арендная плата в этот период отсутствует, крайне не рекомендуется. Такое условие может иметь негативные последствия для обеих сторон.

У арендатора возникнет внереализационный доход, с которого ему придется уплачивать налог на прибыль (основание – ст. 250 НК РФ). А арендодатель должен будет начислять НДС на сумму арендной платы, которую он фактически не получил. Также он не сможет начислять амортизацию на недвижимое имущество в этот период.

Еще одним рискованным вариантом является указание в договоре условия о том, что арендатор начнет перечислять платежи только с даты подписания передаточного акта. При этом передача помещения арендатору фактически произошла ранее. Несовпадение дат обязательно вызовет вопросы со стороны сотрудников ФНС.

Ниже приведен договор об арендных каникулах, образец можно взять за основу при составлении аналогичного документа.

Соглашение арендных каникул может предусматривать снижение стоимости выплат. Нередко случается так, что арендатор по ряду некоторых причин не может выплатить денежные средства сразу и в полном объеме, либо он отдает выплату лишь частично. Обратить внимание на недостатки помещения следует до подписания договора.

В таком случае их можно использовать как средство для достижения снижения стоимости аренды на законных основаниях. Никогда точно неизвестно, как будет развиваться бизнес. Потому следует готовиться к возможным трудностям заранее и попытаться снизить стоимость платежа аренды. Причинами такого действия могут служить следующие факторы:

  • Потребность в достройке или перепланировке помещения.
  • Проведение ряда отделочных и/или ремонтных работ.
  • Необходимость в проведении оснащения особой техникой, необходимой арендатору.
  • Длительный переезд снимающего помещение лица.

https://www.youtube.com/watch{q}v=r0oua0mZtp8

Арендодателю стоит обратить внимание на результативные механизмы привлечения потенциальных клиентов. Одним из таких ходов является поиск арендаторов на этапе, когда фактически помещение еще не готово к сдаче. Другим механизмом является удержание снимающего лица от попытки расторгнуть договор в период ограниченной эксплуатации используемого объекта (например, только его небольшой части, потому что все остальное еще достраивается).

Статья 606 ГК РФ определяет предоставление аренды как услугу, предполагающую наличие ее возмездности (имеется в виду, что положенная сумма обязательно будет выплачена). И арендующему, и сдающему лицу важно помнить об этом при рассмотрении вопроса о том, как прописать арендные каникулы.

Отсутствие платы может переводить данный процесс под юрисдикцию главы 36 в ГК РФ (о безвозмездном предоставлении площадей). Правильное оформление договора позволит арендатору правомерно обосновать необходимость уменьшения оплаты. Основные варианты снижения стоимости такие:

  • Непосредственное уменьшение суммы оплаты (имеется в виду ежемесячной), которое будет действительным в течении какого-либо длительного срока, например, полугода.
  • Отсрочка оплаты, предполагающая, что по мере истекания срока каникул денежные средства арендатор не будет перечислять владельцу. Однако платежи, «набежавшие» за этот промежуток времени, будут разделены на равные доли и добавлены к основной сумме арендной платы, которая будет перечисляться по окончании каникул.

Почему неправильные формулировки в договоре делают арендные каникулы опасными

При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.

Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ). Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения. Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.

Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.

Для желаемого развития бизнеса, связанного с приобретением или (как в нашем случае) арендой помещения, основополагающим фактором является географическое расположение этого объекта недвижимости, в котором бизнес будет базироваться.  Например, парикмахерская или зоомагазин в промышленном районе города вряд ли станут бить рекорды по выручкам.

Зато кафе рядом с большим университетом станет приносить владельцу ощутимый доход.  Поэтому, выбирая помещения для аренды его в предпринимательских целях, владелец фирмы ориентируется на его расположение. Допустим, такое помещение найдено, но нынешнего момента объект сдавался под склад, а новый арендатор желает открыть салон красоты.

Для проведения необходимых работ на объекте потребуется некоторое время. Вот тогда-то арендатор и просит арендодателя предоставить ему «арендные каникулы», то есть приостановить начисление арендной платы за использование помещения до даты открытия салона красоты, когда тот уже начнет приносить прибыль.

Арендные каникулы без страха и упрека

→ Бухгалтерские статьи

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 21 августа 2015 г.

журнала № 17 за 2015 г.

Предлагаем ознакомиться:  Акт приема передачи денежных средст к доровору дарения денег отца сыну

Чтобы полноценно использовать помещение в своей деятельности, арендатору нередко требуется провести там какие-либо предварительные работы, например сделать ремонт. Естественно, это требует времени, притом что эксплуатировать недвижимость в этот период затруднительно. А договор-то аренды уже действует…

https://www.youtube.com/watch{q}v=8Bq-zQcpYzM

“Сейчас из-за финансового кризиса ситуация на рынке аренды нежилой недвижимости просто аховая: предложение сильно превышает спрос. Поэтому многие арендодатели готовы предоставлять арендные каникулы (и довольно продолжительные) даже для тех помещений, которые не требуют никаких дополнительных вложений со стороны арендатора. Лишь бы только сдать их и получить хоть какие-то деньги…”

Владимир,риелтор, г. Москва

В подобных ситуациях арендодатели обычно без проблем соглашаются предоставить так называемые арендные каникулы — временной промежуток, в течение которого плата за арендуемое помещение не взимается, при этом право пользования им за арендатором сохраняется. Кстати, арендные каникулы, как правило, касаются только оплаты непосредственно аренды. На внесение платы за коммунальные услуги каникулы не распространяются.

Срок таких каникул может быть любым. На практике он составляет от 1—2 месяцев до года с лишним. Это зависит главным образом от площади сдаваемых помещений, а также от степени их готовности, от вида планируемых работ и от длительности договора аренды.

О том, как закрепить в договоре условие об арендных каникулах, чтобы избежать налоговых рисков, мы и поговорим.

В материале не будут затрагиваться вопросы передачи и учета неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Вот это плохая идея

5.2.1. В связи с необходимостью проведения ремонтных работ в арендуемом помещении период с 1 июля 2015 г. по 31 августа 2015 г. включительно признается Сторонами арендными каникулами, в течение которых арендная плата за пользование помещением не уплачивается.

2.5. В течение 2 месяцев считая с момента передачи арендуемого помещения по акту приема-передачи Арендатору предоставляются каникулы по оплате аренды, под которыми понимается освобождение арендатора от обязанности уплачивать арендную плату.

Встречается еще один вариант рискованного с налоговой точки зрения оформления арендных каникул.

В договоре прописывается, что арендные платежи начинают уплачиваться, к примеру, с даты подписания передаточного акта (так называемая дата начала аренды).

А до момента его подписания арендатору предоставляется доступ в помещение без права использовать его по целевому назначению. Так вот этот самый доступ вполне может быть истолкован налоговиками как реальное начало аренды.

Не переплачивать налоги поможет один из предложенных ниже способов.

СПОСОБ 1. Прописать, что арендная плата уплачивается с 1-го месяца аренды, но просто снизить ее на некоторый период.

Допустим, вы планируете на 11 месяцев снять офис, арендная плата за который составляет 100 000 руб. в месяц с учетом НДС.

Арендодатель готов предоставить на первые 2 месяца арендные каникулы для отделки помещения.

Чтобы исключить налоговые риски, можно заключить договор аренды с таким условием: за первые 4 месяца аренды размер платы составляет 50 000 руб. в месяц, а начиная с 5-го месяца повышается до 100 000 руб.

https://www.youtube.com/watch{q}v=s4Uw27pq518

2.5.5. Ежемесячная арендная плата составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, включая НДС.

2.5.6. В период проведения ремонтно-отделочных и иных подготовительных работ в переданном помещении (с 1 июля 2015 г. по 31 октября 2015 г. включительно) Арендатор уплачивает арендную плату в размере 50% от установленной п. 2.5.5 настоящего Договора.

При таком варианте сумма арендных платежей за период аренды останется неизменной. Как с учетом каникул плата за 11 месяцев была бы равна 900 000 руб. (100 000 руб. х (11 мес. – 2 мес.)), так и без каникул она составит столько же: (50 000 руб. х 4 мес.)  (100 000 руб. x 7 мес.).

О том, какие лица являются взаимозависимыми и чьи цены налоговики могут проконтролировать, мы писали: 2012, № 2, с. 29; 2013, № 21, с. 66 Пределов для снижения арендной платы нетп. 1 ст. 105.3 НК РФ. Даже если арендатор и арендодатель являются взаимозависимыми лицамип. 2 ст. 105.1 НК РФ, сделка вряд ли попадет в разряд контролируемых по стоимостному критериюпп. 2, 3 ст.

 105.14 НК РФ. Но все же не стоит на время арендных каникул устанавливать номинальную арендную плату (например, 100 руб. в месяц), чтобы налоговики не смогли переквалифицировать сделку в безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

Содержание журнала № 17 за 2015 г.М.Г. Суховская, юрист

Чтобы полноценно использовать помещение в своей деятельности, арендатору нередко требуется провести там какие-либо предварительные работы, например сделать ремонт.

Естественно, это требует времени, притом что эксплуатировать недвижимость в этот период затруднительно. А договор-то аренды уже действует…

“Сейчас из-за финансового кризиса ситуация на рынке аренды нежилой недвижимости просто аховая: предложение сильно превышает спрос.

Поэтому многие арендодатели готовы предоставлять арендные каникулы (и довольно продолжительные) даже для тех помещений, которые не требуют никаких дополнительных вложений со стороны арендатора.

Лишь бы только сдать их и получить хоть какие-то деньги…”

Вот это плохая идея

Вот это плохая идея

5.2.1. В связи с необходимостью проведения ремонтных работ в арендуемом помещении период с 1 июля 2015 г. по 31 августа 2015 г. включительно признается Сторонами арендными каникулами, в течение которых арендная плата за пользование помещением не уплачивается.

2.5. В течение 2 месяцев считая с момента передачи арендуемого помещения по акту приема-передачи Арендатору предоставляются каникулы по оплате аренды, под которыми понимается освобождение арендатора от обязанности уплачивать арендную плату.

  • арендатору придется отразить внереализационный доход в виде безвозмездно полученного права пользования помещением в сумме, равной рыночной стоимости аренды идентичного имущества, подтвержденной документальноп. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 22.12.2005 № 98. При этом проверяющие наверняка будут ориентироваться на арендную плату, установленную договором. Соответственно, арендатору надо заплатить налог на прибыль или налог при УСНО;
  • арендодателю нужно будет начислить НДС на сумму неполученной арендной платыподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ. Кроме того, в период арендных каникул он не сможет начислять амортизацию по сдаваемому помещениюп. 3 ст. 256 НК РФ.

Встречается еще один вариант рискованного с налоговой точки зрения оформления арендных каникул. В договоре прописывается, что арендные платежи начинают уплачиваться, к примеру, с даты подписания передаточного акта (так называемая дата начала аренды). А до момента его подписания арендатору предоставляется доступ в помещение без права использовать его по целевому назначению. Так вот этот самый доступ вполне может быть истолкован налоговиками как реальное начало аренды.

А вот это попробуйте…

СПОСОБ 1. Прописать, что арендная плата уплачивается с 1-го месяца аренды, но просто снизить ее на некоторый период.

Допустим, вы планируете на 11 месяцев снять офис, арендная плата за который составляет 100 000 руб. в месяц с учетом НДС. Арендодатель готов предоставить на первые 2 месяца арендные каникулы для отделки помещения. Чтобы исключить налоговые риски, можно заключить договор аренды с таким условием: за первые 4 месяца аренды размер платы составляет 50 000 руб. в месяц, а начиная с 5-го месяца повышается до 100 000 руб.

2.5.5. Ежемесячная арендная плата составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, включая НДС.

2.5.6. В период проведения ремонтно-отделочных и иных подготовительных работ в переданном помещении (с 1 июля 2015 г. по 31 октября 2015 г. включительно) Арендатор уплачивает арендную плату в размере 50% от установленной п. 2.5.5 настоящего Договора.

При таком варианте сумма арендных платежей за период аренды останется неизменной. Как с учетом каникул плата за 11 месяцев была бы равна 900 000 руб. (100 000 руб. х (11 мес. – 2 мес.)), так и без каникул она составит столько же: (50 000 руб. х 4 мес.) (100 000 руб. x 7 мес.).

Пределов для снижения арендной платы нетп. 1 ст. 105.3 НК РФ. Даже если арендатор и арендодатель являются взаимозависимыми лицамип. 2 ст. 105.1 НК РФ, сделка вряд ли попадет в разряд контролируемых по стоимостному критериюпп. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ. Но все же не стоит на время арендных каникул устанавливать номинальную арендную плату (например, 100 руб. в месяц), чтобы налоговики не смогли переквалифицировать сделку в безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

Напомним, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 1 года, нужно регистрировать в органах Росреестрап. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ. Незарегистрированный договор считается незаключенным, и, по мнению контролирующих органов, расходы по нему нельзя учесть для целей налогообложенияПисьма Минфина от 01.12.

СПОСОБ 2. Закрепить в договоре аренды обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость работ по доведению помещения до пригодного состояния путем ее зачета в счет оплаты аренды за энное количество месяцев. Гражданское законодательство это допускаетп. 2 ст. 614 ГК РФ.

По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного имущества, а арендатор — текущий ремонтпп. 1, 2 ст. 616 ГК РФ, если договором не установлено иное.

https://www.youtube.com/watch{q}v=IpYWQna61fY

«3.1.1. Ремонт, переоборудование, переустройство и иные действия, необходимые для приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, определенному Договором, выполняются за счет средств Арендатора.

3.1.2. Арендодатель компенсирует Арендатору затраты, связанные с проведением ремонта и (или) выполнением указанных действий, путем зачета произведенных расходов в счет оплаты аренды за первые 4 месяца действия настоящего Договора. В этом случае Стороны оформляют и подписывают акт зачета взаимных требований по согласованной форме (приложение № 2 к Договору).

С 5-го месяца арендная плата уплачивается согласно п. 2.5.5 Договора».

Как видите, условие об арендных каникулах совсем несложно сформулировать, при этом не упоминая о них.

Налоговые последствия «арендных каникул»

Дата размещения статьи: 16.01.2016

Об арендных каникулах в договоре безопаснее не упоминать.Манипуляции с датой начала аренды рискованны.Целесообразнее «поиграть» с размером арендной платы.

По просьбе арендатора арендодатель вправе освободить его на какой-то период от внесения арендной платы. То есть предоставить арендные каникулы. Обычно это время необходимо арендатору, чтобы провести в арендуемом помещении ремонт или перепланировку.

Арендные каникулы могут предоставляться и по другим причинам. Даже через несколько лет после начала аренды. Например, для переоборудования офисного помещения под магазин или наоборот. Стороны сами определяют продолжительность арендных каникул.

Опасно указывать в договоре, что в течение нескольких месяцев арендатор не платит арендную плату 

Опасное условие договора аренды об арендных каникулах

«На период с 16 ноября 2015 г. по 31 января 2016 г. Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы. В течение арендных каникул Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за арендуемое помещение».

Таблица 

Налоговые последствия безвозмездной аренды амортизируемого имущества 

Сторона договора безвозмездной аренды

Налог на прибыль

НДС

Арендодатель

Начиная с месяца, следующего за месяцем передачи амортизируемого имущества в безвозмездную аренду, прекращает начислять по нему налоговую амортизацию (п. 3 ст. 256, п. 6 ст. 259.1 и п. 8 ст. 259.2 НК РФ)

На последнее число каждого квартала начисляет НДС к уплате в бюджет. Базой для начисления является рыночная стоимость аренды идентичного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ)

Арендатор

На последнее число каждого отчетного или налогового периода отражает внереализационный доход. Он равен рыночной стоимости аренды идентичного имущества (п. 8 ст. 250 и пп. 5 п. 4 ст. 271 НК РФ)

Предлагаем ознакомиться:  Неустойка по алиментам: расчет и порядок взыскания

https://www.youtube.com/watch{q}v=mY61iA71Jhk

Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, налоговый юрист, доцент ФГБОУ ВО «Саратовская государственная юридическая академия», г. Саратов

В рамках арендных отношений арендодатель и арендатор нередко предусматривают некий период, за который арендная плата не начисляется и не уплачивается. Как правило, стороны согласовывают такое специфическое условие для того, чтобы арендатор имел возможность без дополнительной финансовой нагрузки (в виде арендных платежей) произвести ремонт арендуемого объекта, переоборудовать его под свою деятельность или просто – для «раскрутки» бизнеса арендатора.

Этот неоплачиваемый временной интервал чаще всего устанавливается при аренде зданий, помещений и может именоваться по-разному – «арендные каникулы», льготный период, неоплачиваемый период и др. (далее мы будем использовать термин «арендные каникулы»).

С точки зрения гражданского права «арендные каникулы» – вполне допустимое договорное условие, не влекущее, как правило, споров и иных сложностей при его правовой оценке.

А вот налогово-правой аспект «арендных каникул» весьма неоднозначен, что связано с проблемами квалификации «арендных каникул» для целей налогового законодательства.

Рассмотрим далее налоговые последствия «арендных каникул», применительно к аренде коммерческой недвижимости.

Советы юриста

При рассмотрении вопроса о том, что это такое – арендные каникулы, следует помнить о некоторых полезных советах, которые дают юристы на консультациях.

Рекомендации, на которые стоит обратить внимание арендаторам, следующие:

  • Приходя на переговоры, нужно заранее четко прописать на бумаге план, в котором указать тип работ, который будет производиться в помещении. Также следует упомянуть и о сроках их выполнения. Подобные действия позволят усилить обоснованность в необходимости использования каникул.
  • Если интересующее вас помещение — это уже не первый шаг в развитии личного бизнеса (данное здание уже сдавалось другим арендаторам), то желательно поговорить о ремонте внутренней части здания, если таковой необходим. Важно упомянуть о планируемых улучшениях, например, дизайна, что будет выгодно и самому владельцу. Инновации нужно также распланировать и продумать заранее.
  • Если законодательство РФ требует получение лицензии, необходимой для осуществления вашей идеи, то лучше будет дать конкретные ссылки на закон, в котором описывается процесс и сроки ее получения.

Это перечень основных рекомендаций. Если арендатор обладает четкой картиной видения собственного дела, осознает все тонкости процесса и возможные сроки осуществления намеченного плана, а собственник заинтересован в быстрой реализации недвижимости, то договаривающиеся стороны всегда смогут прийти к консенсусу. Немало зависит также и от брокера, услугами которого пользуются наниматель и собственник.

Возмездно или безвозмездно{q}

1. Если объект аренды у арендодателя относился к амортизируемому имуществу, то придется временно прекратить начисление амортизации по этому объекту (п. 3 ст. 256, п.п. 6, 7 ст. 259.1, п.п. 8, 9 ст. 259.2 НК РФ).

2. Если арендодатель применяет общую систему налогообложения (ОСН), то за период «арендных каникул» ему придется начислить НДС как с безвозмездной реализации (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом согласно п. 2 ст. 154, ст. 105.3 НК РФ налоговая база в этом случае должна определяться как рыночная стоимость аренды.

А вот арендатор этот НДС к вычету принять не сможет, поскольку он ему к уплате не предъявлен (п. 1 ст. 168, п. 2 ст. 171 НК РФ, п. 19 Правил ведения книги покупок, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 № 1137 (ред. от 01.02.2018), Письма Минфина России от 13.12.2016 № 03-03-05/74496, от 27.07.2012 № 03-07-11/197).

3. Безвозмездное пользование имуществом в течение «арендных каникул» может быть расценено как «натуральный» налогооблагаемый доход арендатора. Это применимо не только к случаям, когда арендатор применяет ОСН (п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ, если арендатор – организация и уплачивает налог на прибыль; ст. 211 НК РФ, если арендатор – индивидуальный предприниматель и уплачивает НДФЛ), но и к случаям, когда арендатор применяет УСН (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248, п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ).

При этом оценка доходов в обоих случаях по общему правилу должна осуществляться исходя из рыночной стоимости аренды (согласно ст. 105.3 НК РФ). А вот, например, если арендатор применяет патентную систему налогообложения (ПСН) или систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (ЕНВД) и арендует объект именно для деятельности в рамках этих налоговых спецрежимов, то, по нашему мнению, «арендные каникулы» не приводят к образованию у арендатора дополнительного налогооблагаемого дохода (поскольку в данном случае такие «арендные каникулы» полностью относятся к деятельности в рамках соответствующего налогового спецрежима («сопутствуют» ей), их нельзя считать доходом от какой-то иной деятельности;

такая логика, но, правда, применительно к другим операциям, прослеживается, например, в Письмах Минфина России от 06.11.2008 № 03-11-04/3/495, от 26.12.2011 № 03-11-11/321, от 01.06.2012 № 03-11-06/3/40, от 08.08.2012 № 03-11-11/234, № 03-11-06/3/57, от 25.10.2012 № 03-11-06/3/73, от 21.02.2013 № 03-11-11/78, от 14.05.2013 № 03-11-12/16633, от 03.03.2014 № 03-11-06/2/8836, от 12.05.2014 № 03-11-06/2/22114, от 20.05.2016 № 03-11-12/28930 и др.).

Как видим, квалификация «арендных каникул» в качестве безвозмездного предоставления объекта арендатору (безвозмездного пользования) влечет столь существенные налоговые последствия, что это может полностью отбить у сторон желание использовать этот договорной инструмент в своих отношениях.

Но верна ли такая квалификация{q}

С одной стороны, «арендные каникулы» действительно приводят к тому, что формально в течение срока аренды имеет место временной промежуток, конкретно по которому платежи не предусмотрены (не начисляются и не уплачиваются). Если этот временной промежуток «вырвать из контекста» общего срока аренды, то как бы получается безвозмездная реализация.

С другой стороны, и эту позицию мы считаем более правильной, аренда по конкретному договору – это единая длящаяся операция (длящийся договор), реализуемая, как правило, с момента передачи до момента возврата объекта аренды. «Арендные каникулы» составляют неотъемлемую часть этой единой арендной сделки, которая в целом осуществляется возмездно.

В связи с этим, на наш взгляд, отсутствие оплаты за некоторые месяцы (из числа общего периода аренды) – «арендные каникулы» – вовсе не свидетельствует о том, что имеет место безвозмездное пользование объектом. Это говорит лишь об особом порядке ценообразования и особом порядке платежей (расчетов), предусмотренных сторонами по возмездному договору аренды (кстати, стороны могут предусмотреть в договоре и иные неоплачиваемые периоды в течение срока аренды, например, периоды длительного отключения электроэнергии, водоснабжения на объекте и др.).

С этой точки зрения, считаем, предусматриваемые в течение срока аренды «арендные каникулы» нельзя считать безвозмездным пользованием (безвозмездной реализацией).

Исключение, пожалуй, могут составлять только случаи, когда стороны «замаскировали» договор безвозмездного пользования под договор аренды (например, предусмотрев преобладающую часть срока пользования объектом в виде «арендных каникул», а оставшуюся часть – в виде оплачиваемого периода, по явно заниженной цене). Но это уже, как говорится, совсем другая история, предопределяющая оценку добросовестности сторон и реальности их отношений.

Какие варианты{q}

1. Обязательно следует отразить в договоре, в связи с чем установлены «арендные каникулы» (ремонт арендуемого объекта, переоборудование его под деятельность арендатора или др.), т.е. их экономическое или иное обоснование.

«В связи с ______________ (указывается причина установления «арендных каникул») Арендодатель предоставляет Арендатору льготный (неоплачиваемый) период в течение ______________ (указывается продолжительность «арендных каникул»). Оплата за указанный льготный (неоплачиваемый) период отдельно Арендатором не производится, поскольку учтена Сторонами в арендных платежах за иные периоды в течение срока аренды».

Подобная формулировка в договоре аренды покажет, что период «арендных каникул» в действительности не является безвозмездной арендой, поскольку учтен в платежах за последующие периоды в рамках срока аренды.

3. Желательно предусмотреть в договоре, что при досрочном расторжении договора аренды арендатор дополнительно оплачивает/компенсирует (полностью или как-то частично/пропорционально) ранее предоставленный период «арендных каникул». Это опять же покажет, что период «арендных каникул» связан с общим сроком аренды и учтен в платежах за последующие периоды аренды (в связи с чем при досрочном расторжении договора аренды и, соответственно, при отсутствии арендных платежей за весь изначально предполагаемый срок аренды арендатор оплачивает/компенсирует арендодателю ранее предоставленные «арендные каникулы»).

В. Принципиально другой вариант минимизации налоговых рисков – «спрятать», распределить «арендные каникулы» в течение срока аренды (т.е. учесть их финансовый эффект в виде уменьшения арендных платежей, а не в виде полностью неоплачиваемого периода). Способов такого распределения – множество. Но при таком манипулировании размером арендных платежей важно не создать поводов для налогового контроля за ценами.

На практике такой вариант не всегда приемлем, поскольку арендатору может быть принципиально важно получить льготу именно «концентрированно» и именно в первые месяцы аренды, а не «растянуто» в течение продолжительного периода аренды.

С. Если «арендные каникулы» обусловлены проведением арендатором ремонта (реконструкции, перепланировки и т.д.) объекта аренды, то в качестве альтернативы «арендным каникулам» можно рассмотреть вариант передачи арендодателю результата таких работ в счет оплаты за соответствующий период аренды.

Конечно, этот вариант тоже далеко не всегда приемлем, поскольку:

  • и у арендодателя, и у арендатора появится реализация и соответствующие доходы, закрываемые зачетом, что может быть невыгодно с налоговой точки зрения;

  • стоимость выполняемых работ может быть несопоставима с размером арендной платы за закрываемый период аренды;

  • в составе выполняемых работ могут быть отделимые улучшения, которые арендатор предполагает забрать после окончания аренды;

  • стороны и без того могут рассчитывать на возмещение арендодателем арендатору выполняемых работ и тогда в качестве альтернативы «арендным каникулам» их уже не зачесть.

Положения договора

Рассмотрим, как прописать арендные каникулы в договоре. Образец заявлений можно найти в различных источниках интернета по соответствующему запросу. Давайте разберем самые важные компоненты такого документа.

Образцы соглашений арендных каникул должны включать:

  • Причины, в связи с которыми необходимо их использование.
  • Четко указанные сроки длительности каникул.
  • Конкретные размеры действующей платы за аренду в данный период.
  • Порядок, согласно которому будет осуществляться оплата.

Если арендные каникулы были согласованы и внесены в договор, то вышеупомянутые моменты можно описывать в специальном разделе данного документа. Также вся информация может быть внесена в отдельные пункты, способствующие прояснению различных вопросов по теме.

https://www.youtube.com/watch{q}v=mkQQhknOoJk

Образец договора арендных каникул (в случае использования такого соглашения) может включать:

  • Разделы, способствующие конкретизации желаний арендатора и/или собственника.
  • Дополнительные пункты, четко разграничивающие разделы, упомянутые выше.
  • Дополнительный ряд условий, позволяющих раскрыть детали каждого конкретного пункта в договоре.
, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector